MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00976 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WCH2

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL C/ S.A.R.L. LOULOU BEAUTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 046 484

dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès-France – 75013 PARIS

représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0872

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LOULOU BEAUTY

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 824 373 468

dont le siège social est sis 1 rue Jean Zay – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par Maîte Ténin BAMBA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 471

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Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 05 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 avril 2017, la société d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat Social, a donné à bail commercial à la société Loulou Beauty des locaux situés 1, rue Jean Zay à Fontenay-sous-Bois (94120), moyennant un loyer annuel de 16 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société CDC Habitat Social a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025 à la société Loulou Beauty pour une somme de 15 603,26 € au titre de l’arriéré locatif au 11 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la société CDC Habitat Social a fait assigner la société Loulou Beauty devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Loulou Beauty et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Loulou Beauty à payer à la société CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 6 286,99 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date de la présente assignation,

— condamner la société Loulou Beauty au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Loulou Beauty au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2025, la société CDC Habitat Social, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 2 162,00 € au 21 novembre 2025 a indiqué ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société Loulou Beauty aux termes desquelles elle demande au juge des référés de rejeter les demandes formulées par la société CDC Habitat Social et de la condamner à lui verser la somme de 2 162,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, alléguant s’être acquitté du solde de sa dette.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société CDC Habitat Social n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 15 603,26 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 18 mai 2025.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Loulou Beauty ne communique pas de pièces démontrant le paiement du solde de sa dette.

Ainsi, au vu du décompte produit par la société CDC Habitat Social, l’obligation de la société Loulou Beauty au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 162,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Loulou Beauty, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date de délivrance de l’assignation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

La société CDC Habitat Social a indiqué, à l’audience, ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente du paiement, par la société Loulou Beauty, du solde de sa dette.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société Loulou Beauty un délai d’un mois pour s’acquitter du solde de sa dette, d’un montant de 2 162,00 €, dans conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Loulou Beauty, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La société Loulou Beauty ayant repris les paiements postérieurement à l’assignation, l’équité commander de la condamner à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS par provision la société Loulou Beauty à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 2 162,00 € au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date de délivrance de l’assignation,

AUTORISONS la société Loulou Beauty à se libérer de sa dette locative dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société Loulou Beauty de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Loulou Beauty et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la société Loulou Beauty aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Loulou Beauty à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES