N° RG 25/00402 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIE3

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [V] [T] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale HAURIE de la SCP HAURIE – IBANEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e HAURIE

copie conforme délivrée le à Mme [C]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [T] a verbalement donné à bail à Madame [B] [C], à compter du 1er mars 2019, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Monsieur [D] [T] est décédé le 2 décembre 2022.

Selon acte de notoriété du 16 janvier 2023, le défunt a laissé pour lui succéder Madame [V] [E] née [T], son seul enfant et seul présomptif héritier.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Madame [V] [E] née [T], venant aux droits de Monsieur [D] [T] en sa qualité d’héritière, a donné congé avec offre de vente à Madame [B] [C] pour le 28 février 2025, date d’expiration du bail tacitement renouvelé.

Le 19 mars 2025, Maître [H] [U], commissaire de justice associé à [Localité 6], a constaté par procès-verbal que Madame [B] [C] occupait toujours le bien de la demanderesse.

Par arrêté préfectoral du 13 août 2024, Madame [V] [E] née [T] a été mise en demeure de faire réaliser par un électricien professionnel, dans un délai maximal d’un mois, un état de l’installation électrique intérieure du logement litigieux ainsi que des travaux de mise en sécurité, après que Madame [B] [C] a saisi le pôle de lutte contre l’habitat indigne de la DDTM et que celle-ci a déposé un rapport sur les désordres constatés par l’association SOLIHA lors d’une visite des lieux effectuée le 25 juin 2024.

Madame [V] [E] née [T] a fait procéder aux travaux d’électricité requis et l’arrêté préfectoral du 13 août 2024 a été abrogé le 28 novembre 2024.

La suspension du bail a été effective du 13 août au 28 novembre 2024 soit pendant 108 jours et le bail, dont le terme a été repoussé d’autant, a pris fin le 16 juin 2025.

Madame [B] [C] s’est maintenue dans les lieux au-delà du 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, Madame [V] [E] née [T] a fait assigner Madame [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater que le bail liant les parties s’est achevé par l’effet du congé donné le 4 juin 2024 et que Madame [B] [C] est désormais occupante sans droit ni titre de son bien,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [C] et de tout occupant de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer initial,

— condamner Madame [B] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Madame [B] [C] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [C] aux entiers dépens,

— conforter l’exécution provisoire de la décision à venir, pour le tout.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représenté par Maître Pascale HAURIE, Madame [V] [E] née [T] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Comparante, Madame [B] [C] a expliqué avoir été confrontée à de sérieux problèmes de santé et précisé bénéficier d’un contrat de travail à partir du 15 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre préliminaire, que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire, une formalité que Madame [V] [E] née [T] a néanmoins accomplie ;

Sur la demande principale

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué, être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ;

Conformément au paragraphe II du même article, le congé doit indiquer à peine de nullité, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le le local, les termes des cinq premiers alinéas du paragraphe II devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 4 juin 2024 par Madame [V] [E] née [T] à Madame [B] [C] est régulier ;

En effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente du logement, expressément mentionnée dans son titre, a été signifié par exploit de Maître [H] [U], commissaire de justice au sein de la SCP Marie-Christine GETTE PENE-[H] [U], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 28 février 2025, mentionne le prix, soit 85 000 euros, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le paiement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais et droits de l’acte à la charge de l’acquéreur, précise qu’il vaut offre de vente au profit de Madame [B] [C] pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter dans ce délai celle-ci sera déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, et enfin reproduit les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le congé du 4 juin 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur les conséquences

Madame [B] [C], qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, n’a pas respecté les termes du congé dont la date d’expiration a été repoussée, conformément aux prescriptions des 7e et 8e alinéas du paragraphe I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, au 16 juin 2025, puisqu’elle s’est maintenue dans le logement de Madame [V] [E] née [T] au-delà de cette date, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas ;

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [B] [C] se maintient coûte que coûte depuis le 17 juin 2025, c’est-à-dire depuis près de six moiss et alors qu’elle est dépourvue de droit et de titre, dans le bien que la propriétaire, Madame [V] [E] née [T], l’exhorte à libérer ; cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer le projet de Madame [V] [E] née [T] de vendre son bien ;

Il convient donc de constater que le bail a pris fin sous l’effet du congé donné le 4 juin 2024 et d’enjoindre à Madame [B] [C], qui occupe le bien de Madame [V] [E] sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours sous peine d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [B] [C] est dépourvue de droit et titre sur le bien de Madame [V] [E] née [T] depuis le 17 juin 2025 ; elle lui est dès lors redevable, depuis cette date et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Elle sera donc condamnée à lui payer, à partir du 17 juin 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, en tenant toutefois compte des loyers qu’elle aurait entre-temps réglés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause prouvent que sa responsabilité est imputable à Madame [B] [C] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [E] née [T] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [B] [C] sera donc condamnée à lui payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [B] [C], qui succombe, seront donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du congé qui lui a été signifié le 4 juin 2024.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 4 juin 2024 par à Madame [V] [E] née [T] à Madame [B] [C].

Constater que le bail verbal liant les parties a pris fin sous l’effet du congé du 4 juin 2024.

Enjoint à Madame [B] [C], qui occupe le bien de Madame [V] [E] née [T] sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, de libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [B] [C], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Madame [B] [C] à payer à Madame [V] [E] née [T], à partir du 17 juin 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux mais en tenant compte des loyers qu’elle aurait entre-temps réglés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [B] [C] à payer à Madame [V] [E] née [T] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [B] [C] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé qui lui a été signifié à sa personne le 4 juin 2024 et celui du procès-verbal de constat d’occupation des lieux dressé par Maître [H] [U] le 19 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE