N° RG 25/00304 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG7N

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [D] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître VAUTIER

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1630 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à

copie conforme délivrée le à M^e MONGAY

M^e SILVESTRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal à effet du 1er septembre 2021, Madame [T] [P] née [D] a mis à la disposition de Monsieur [K] [M], pour une durée de trois années expirant le 31 août 2024, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel, charges d’eau et d’électricité incluses, de 300 euros.

Madame [T] [P] née [D] occupait alors un autre bien, lui appartenant également, situé sur la même emprise et à la même adresse que celui donné à bail à Monsieur [K] [M] mais plus petit.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Madame [T] [P] née [D] a donné congé pour reprise à Monsieur [K] [M] pour le 31 août 2024, date d’expiration du bail en cours.

Monsieur [K] [M] s’est maintenu dans les lieux au-delà du 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, Madame [T] [P] née [D] a assigné Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

déclarer bon et valable le congé donné à Monsieur [K] [M] pour le 31 août 2024,

déclarer Monsieur [K] [M] occupant sans droit ni titre,

prononcer la résiliation du bail verbalement consenti le 1er septembre 2021 à Monsieur [K] [M],

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [K] [M] et de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,

ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [K] [M] dans tel local qu’il plaira à la demanderesse, aux frais, risques et périls du défendeur,

fixer à la somme de 300 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [M] à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner Monsieur [K] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,

condamner Monsieur [K] [M] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [K] [M] aux entiers dépens.

Madame [T] [M] explique vouloir reprendre à son bénéfice le bien litigieux parce qu’il est plus grand que celui qu’elle occupe et qu’elle y a entreposé, dans le dressing, la majeure partie de ses affaires ainsi que des objets et du mobilier de valeur.

Monsieur [K] [M] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution :

déclarer irrégulier le congé qui lui a été délivré le 29 février 2024 faute d’établir la réalité du motif de reprise,

À TITRE SUBSIDIAIRE

lui octroyer un délai avant expulsion de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

EN TOUTES HYPOTHÈSES

débouter Madame [T] [P] née [D] du surplus de ses demandes,

dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il fustige l’attitude de la bailleresse qui dresse de lui le portrait d’un locataire s’étant imposé dans les lieux et ayant négocié un loyer dérisoire qu’il ne règle pas, querelle la réalité du motif qu’elle invoque dans le congé pour reprendre son bien, en l’occurrence la vétusté de celui dans lequel elle réside et qui nécessiterait des travaux qu’elle ne peut ni ne souhaite assumer, en soulignant non seulement qu’elle ne verse aux débats aucune pièce qui établirait la vétusté alléguée mais également qu’elle n’a pas fait diligence pour agir à son encontre à l’issue de l’expiration du délai de préavis, et sollicite subsidiairement l’octroi de longs délais préalablement à son expulsion en raison de ses problèmes de santé et des difficultés de relogement auxquelles il est confronté, les nombreuses démarches qu’il a déjà engagées à cet effet étant toutes restées vaines.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Représentée par Maître Olivia MONGAY substituée par Maître Laure VAUTIER, Madame [T] [P] née [D] a soutenu ses dernières conclusions pour entendre le juge des contentieux de la protection, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

débouter Monsieur [K] [M] de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,déclarer bon et valable le congé qu’elle a donné à Monsieur [K] [M] pour le 31 août 2024,déclarer Monsieur [K] [M] occupant sans droit ni titre,prononcer la résiliation du bail verbalement consenti à Monsieur [K] [M] le 1er septembre 2021, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [K] [M] et de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [K] [M] dans tel local qu’il plaira à la demanderesse, aux frais, risques et périls du défendeur, fixer à la somme de 300 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [M] à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux, condamner Monsieur [K] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,condamner Monsieur [K] [M] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [K] [M] aux entiers dépens.Madame [T] [P] née [D] sollicite le bénéfice intégral de l’assignation en abondant ses prétentions d’une demande de débouté de Monsieur [K] [M], en maintenant que le logement qu’elle occupe est vétuste et en versant aux débats plusieurs pièces selon lesquelles la couverture, la fosse septique et un puisard seraient en mauvais état, ainsi qu’un procès-verbal de constat établi par Maître [N] [W], commissaire de justice à [Localité 9], consignant les désordres ou dysfonctionnements l’affectant et qu’illustrent 49 clichés photographiques.

Monsieur [K] [M] a réitéré ses demandes initiales en rétorquant que les quatre pièces produites par Madame [T] [P] née [D] à l’occasion de ses ultimes écritures ne démontrent aucune vétusté qui justifierait la reprise de son logement, la première indiquant seulement qu’un entretien de la couverture devra être prévu dès que possible, les deux suivantes, relatives à la non-conformité du système d’assainissement individuel, étant inopérantes depuis que lui-même y a remédié en creusant un puisard, et le constat de commissaire de justice ayant un effet contraire à celui recherché.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Madame [T] [P] née [D] verse aux débats la preuve qu’elle est propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8], en l’occurrence l’acte de vente établi le 3 novembre 1971 par Maître [Z] [A], notaire à [Localité 5] (40), aux termes duquel Mademoiselle [T] [D] a acquis auprès de Monsieur [C] [G] la parcelle située au lieudit Matilot du territoire communal de [Localité 7], cadastrée section F n° [Cadastre 1] mais depuis devenue F n° [Cadastre 2], d’une contenance de 80 ares et 64 centiares ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire, une formalité que la demanderesse a néanmoins accomplie ;

Madame [T] [P] née [D] sera donc déclérée recevable en sa demande.

Sur l’irrrégularité du congé

En application du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, le bailleur justifiant, dans ce cas, le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remsie en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués,  ;

Il est loisible de constater que le congé donné par Madame [T] [P] née [D] à Monsieur [K] [M] le 29 février 2024 est irrégulier ;

En effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la reprise, expressément mentionnée en titre de l’acte, à son profit de celui de ses deux biens situés [Adresse 3] à TALLER occupé par Monsieur [K] [M], a été signifié par exploit de Maître [N] [W], commissaire de justice associé au sein de la SCP GETTE [U] à TARTAS, et a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 31 août 2024 à minuit, mais Madame [T] [P] née [D], cependant, ne justifie pas le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;

Elle prétend dans le congé que l’état du logement qu’elle occupe actuellement est “frappé de vétusté et nécessiterait la réalisation de travaux qu’elle ne peut ni souhaite assumer” sans adjoindre la moindre pièce à ce motif, n’évoque plus, dans l’assignation du 26 juin 2025, que “l’avantage“ représenté par le bien qu’elle veut reprendre, en l’occurrence celui “d’être plus grand que sa maison actuelle”, en passant totalement sous silence la vétusté du sien alléguée dans le congé, une notion dont il convient de préciser qu’elle est définie à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement”, et verse finalement aux débats quatre pièces à l’occasion de ses dernières conclusions pour justifier que la vétusté du logement dans lequel elle réside serait telle qu’elle n’aurait d’autre solution que de reprendre le bien verbalement donné à bail à Monsieur [K] [M] .

Il y a tout d’abord lieu de rappeler que l’intention du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s’apprécier au moment où le congé a été donné mais que la jurisprudence admet toutefois que le juge puisse prendre en compte des éléments postérieurs à la date de délivrance du congé pour jauger le caractère légitime et sérieux de son motif ;

La première pièce produite par Madame [T] [P] née [D], numérotée 6, émane d’un certain Monsieur [R] qui indique, dans une courte note manuscrite datée du 16 juillet 2024, avoir procédé le même jour au contrôle de la couverture de la maison qu’elle occupe avant de lui suggérer de “prévoir dès que possible” son entretien, et non son remplacement, sans faire aucune allusion au caractère urgent de l’entretien préconisé ou à d’éventuels risques d’effondrement, étant en outre rappelé d’une part que le bien occupé par la demanderesse a été construit dans les années 1980 et, d’autre part, que l’entretien d’une toiture consiste généralement à la nettoyer pour supprimer tous les végétaux qui s’y sont accumulés (feuilles, herbes, branchages…) et à remplacer les tuiles cassées ou effritées pour assurer son étanchéité et éliminer ainsi les risques d’infiltration d’eaux pluviales, avant d’appliquer un produit anti-mousse ;

Cette pièce, qui invite seulement Madame [T] [P] née [D] à procéder à un entretien de sa toiture dans les meilleurs délais, ne caractérise ainsi aucune vétusté de la couverture qui lui imposerait de quitter son logement et de reprendre celui donné à bail à Monsieur [K] [M] ;

Il en est de même des deuxième et troisième pièces de Madame [T] [P] née [D], numérotées 7 et 8 ;

En effet, la pièce n° 7, la facture n° 41364 d’un montant de 248,60 euros établie le 10 décembre 2021 par la SARL ASSAINISSEMENT LAFOURCARDE, relative à la vidange de la fosse septique, consigne seulement un “problème” en “sortie de puisard” en précisant que celui-ci est “à voir”, une difficulté dont le SMS adressé par la bailleresse à son locataire le 5 février d’une année qui n’est pas précisée mais dont le contenu incite néanmoins à penser qu’il pourrait s’agir de l’année 2022 puisque Madame [T] [D] le remercie de l’informer au sujet du regard, même si elle pense avoir compris de quoi il retrourne, afin qu’elle puisse s’en occuper “rapidement”, tend à démontrer qu’elle a été réglée de longue date, étant ajouté à titre surabondant que l’absence ou le mauvais état d’un puisard ne sont nullement constitutifs d’une vétusté qui légitimerait l’abandon du logement ;

La pièce n° 8, c’est-à-dire le rapport technique du contrôle périodique effectué le 10 février 2025 par le SYDEC des Landes du fonctionnement et de l’entretien du système d’assainissement individuel équipant le logement de Madame [T] [P] née [D], apprend quant à elle que le puisard est en “mauvais” état et la fosse septique en état “moyen”, et que la dernière vidange a été réalisée par la SARL ASSAINISSEMENT LAFOURCADE le 1er mars 2024 ;

Dans le développement intitulé “Évaluation des dangers pour la santé des personnes et/ou des risques pour l’environnement”, le SYDEC précise que l’installation ne souffre d’aucune défaut de sécurité sanitaire, d’aucun défaut de structure ou de fermeture, d’aucun dysfonctionnement majeur, et n’est pas significativement sous-dimensionnée, ses deux seules réserves étant relatives à son incomplétude puisqu’elle ne comporte aucun système de traitement réglementaire des eaux usées puisqu’un puisard n’en est pas un, et aux accès aux ouvrages de prétraitement qui ne sont pas rehaussés alors qu’ils sont contraignants ;

En conclusion, le SYDEC conseille et non exige, et uniquement dans l’hypothèse où Madame [T] [P] née [D] le mettrait en vente ce qui n’est pas le cas, d''équiper son logement d’un système d’assainissement réglementaire, autrement dit de le rendre conforme à la réglementation ;

Cette pièce, ainsi, ne rapporte aucune preuve que le seul défaut affectant finalement le système d’assainissement, en l’espèce l’absence d’un système réglementaire de traitement des eaux usées que le puisard existant ne peut pallier, serait constitutif d’une vétusté dirimante au maintien de Madame [T] [D] dans son logement ;

La dernière pièce, le procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [W] le 26 août 2025, établit que les lasures des boiseries extérieures de la maison de la demanderesse sont passées, ce que confirment les clichés n° 7, 12 et 19, que l’une des lisses basses du pan de façade est dégradée en raison d’un pourrissement intérieur au niveau de son assemblage avec le poteau d’angle de droite (cliché n° 8), que le poteau de gauche est fendu au niveau de son assemblage avec l’autre lisse basse, son intérieur semblant creusé et friable (cliché n° 9), que les deux poteaux encadrant la porte d’entrée sont pourris en partie inférieure (clichés n° 10 et 11), que du jeu est visible entre les parements extérieurs et les plaques de remplissage entre eux (clichés n° 14, 15, 16 et 17), que la boulonnerie de la pièce de ferronnerie assurant le maintien du poinçon de la charpente au-dessus de la porte d’entrée est partiellement arrachée à ses extrémités (cliché n° 18), qu’un support de gouttière et un collier de maintien de la descente d’eaux pluviales sont cassés côté véranda (clichés n° 20 et 21), que plusieurs tuiles sont effritées ou délitées (clichés n° 22, 23, 24, 2526 et 27), et que la souche de cheminée porte des traces de bistre à la sortie du conduit (cliché n° 28) ;

Le commissaire de justice intrumentaire note, en ce qui concerne l’intérieur du logement, que le carrelage présente de nombreux petits éclats dans la cuisine (cliché n° 40), que dans la buanderie la cloison est fissurée dans la verticalité de l’angle situé derrière le ballon d’eau chaude (cliché n° 42), que dans la deuxième chambre des traces d’infiltration sont visibles au plafond (cliché n° 45) ainsi qu’en partie inférieure de la fenêtre (cliché n° 43) dont le volet ne ferme pas complètement sans forcer excessivement (cliché n° 44), et enfin que des traces d’infiltration sont visibles au plafond du salon (clichés n° 46 et 47) ;

Or, l’altération des lasures appliquées sur des supports en bois extérieurs, les fissures et le pourrissement en partie basse de poteaux en bois extérieurs ainsi que le jeu entre les colombages ornant les façades et les différents compartiments qu’ils délimitent sont inhérents à la nature même de toute construction de style landais en raison des événements météorologiques (pluie, froid, gel, vent, soleil, chaleur) auxquels ils sont exposés, et la seule façon d’y remédier est d’entretenir régulièrement, selon une fréquence maximale triennale compte tenu de la spécificité des lasures, tous les éléments extérieurs en bois ornant les façades (lambris, planches de rives, balcon, chevrons, poteaux, corbeaux, fenêtres, portes et volets) ;

L’effritement et le délitement de tuiles sont également la conséquence de phénomènes naturels que seuls le changement de celles qui sont effritées ou cassées et une vérification de l’état de la toiture après chaque épisode de fort vent ou de tempête permettent de réparer ; le bistre dont la demanderesse déplore la présence sur la souche de cheminée au niveau du conduit recouvre lui aussi un phénomène bien connu, le dépôt du noir de fumée à proximité de la sortie du conduit, dont la disparition nécessite un nettoyage régulier des surfaces dans lesquelles il s’incruste ;

Ces désordres, de même que l’arrachage partiel de la boulonnerie d’une petite pièce de ferronnerie, la cassure d’un support de gouttière et d’un collier de maintien d’une descente d’évacuation des eaux de pluie, la présence de traces d’infiltration au plafond et en partie inférieure de la fenêtre d’une chambre ainsi qu’au plafond du salon et le mauvais fonctionnement du système de fermeture d’une fenêtre de chambre, ne résultent en réalité que d’un manque d’entretien de la part de Madame [T] [P] née [D], et ne sont constitutifs d’aucune vétusté qui serait telle qu’elle justifierait qu’elle abandonne les lieux ;

Madame [T] [P] née [D], ainsi, est totalement défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, que le bien qu’elle occupe est dans l’état de vétusté qu’elle allègue, les innombrables clichés photographiques qui rehaussent le procès-verbal de Maître [N] [W] tendant seulement à prouver qu’elle ne l’entretient pas suffisamment, en particulier sa toiture et ses façades ;

Elle sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [T] [P] née [D], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare Madame [T] [P] née [D] recevable en sa demande.

Constate que Madame [T] [P] née [D] ne jutifie pas le caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre le bien verbalement donné à bail à Monsieur [K] [M] le 1er septembre 2021.

Déclare irrégulier le congé donné par Madame [T] [P] née [D] à Monsieur [K] [M] le 29 février 2024.

Déboute Madame [T] [P] née [D] de toutes ses demandes.

Dit que Monsieur [K] [M] bénéficie depuis le 1er septembre 2024 d’un nouveau bail.

Condamne Madame [T] [P] née [D] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE