Affaire : N° RG 24/01462 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MGKA

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anaïs FAGNI,

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. RAIMI

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Monsieur [V] [Y] muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Mme [H] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparante

PROCEDURE

Date de saisine : 05 Août 2024

Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2014, la S.C.I. RAIMI, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Madame [H] [N] un local d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 640,00 € outre 10,00 € de charges. Par avenant du 1er janvier 2022, le bailleur a accordé une baisse de loyer de 40 € en raison de la suppression du garage.

Des loyers étant restés impayés, la S.C.I. RAIMI a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 3 224,18 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, notifié au représentant de l’État du département le 5 août 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la S.C.I. RAIMI a fait assigner Madame [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, dans le délai de 15 jours à compter du commandement de quitter les lieux ;

— condamner à titre provisionnel Madame [H] [N] au paiement des sommes suivantes :

«  3 452,18 €, représentant les loyers et charges impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;

«  400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Madame [H] [N] s’est présentée à la convocation du travailleur social et le diagnostic social et financier sur sa situation a été transmis avant l’audience. Elle a indiqué percevoir un revenu mensuel de 1 616 € et régler des charges d’un montant de 960,98 € et a ajouté avoir signé un nouveau contrat de bail prenant effet le 1er novembre 2024.

À l’audience du 6 novembre 2024, la S.C.I. RAIMI, représentée par son représentant légal, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 4 463,18 € au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

À l’audience, Madame [H] [N] reconnaît le montant de la dette locative, et indique souhaiter quitter le logement, communiquant sa nouvelle adresse postale.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.C.I. RAIMI justifie avoir notifié l’assignation le 5 août 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 26 février 2014 prévoit, en son article XII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la S.C.I. RAIMI a fait signifier à Madame [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 3 224,18 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée et mentionnant un délai de deux mois.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Madame [H] [N] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, en vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (g.). Ainsi, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » et « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

Le bail conclu vise le défaut d’assurance comme cause de résolution de plein droit du contrat et un commandement de justifier d’une telle police a été signifié à défendeur par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024.

Or, le défendeur n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2024, date de résiliation du bail.

En conséquence, devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, l’expulsion de Madame [H] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réduction du délai de deux mois

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la locataire est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail.

L’absence de justification de l’assurance locative et du paiement des loyers n’est pas suffisante pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre cette absence de justification de l’assurance locative, justifiant la réduction du délai de deux mois.

Par suite, la bailleresse ne justifiant pas d’un motif suffisant pour justifier la réduction voire la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution précité, elle sera déboutée de sa demande de réduction du délai précité.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [H] [N] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. RAIMI ou à son mandataire.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. RAIMI produit un décompte indiquant qu’au 5 novembre 2024, Madame [H] [N] lui devait la somme de 4 463,18 € (mensualité de novembre 2024 comprise).

Madame [H] [N], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [H] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 4 463,18 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [N], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 400,00 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2014 entre la S.C.I. RAIMI et Madame [H] [N] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies le 1er juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence, à Madame [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. RAIMI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [N] à payer à la S.C.I. RAIMI, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail (1er juillet 2024) jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTONS la S.C.I. RAIMI de sa demande de réduction des délais ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [N] à payer à la S.C.I. RAIMI la somme de 4 463,18 € (quatre mille quatre cent soixante-trois euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024, (mensualité de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [H] [N] ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] à payer à la S.C.I. RAIMI la somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection