TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 30 Juillet 2025

N° RG 22/00044 – N° Portalis DBYL-W-B7G-CXBL

DEMANDEUR

S.A.R.L. A.T.M. P, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 449 008 200

[Adresse 10]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Céline REGNIER, avocat au barreau de BAYONNE

DEFENDEURS

DEPARTEMENT DES [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Cécile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE (MAIF), immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 775 709 702, ès qualités d’assureur du DEPARTEMENT DES [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Cécile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

S.A.S.U. CATRA BTP, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 439 585 084

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Maher ATTYE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur de la société CATRA BTP

[Adresse 6]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 avril 2013 la société AGRALIA a donné à bail commercial à la société ATMP, pour une durée de neuf ans, des locaux à usage de bureaux, dépôt et stockage situés à [Adresse 17][Localité 13]), [Adresse 7], dans la zone industrielle et portuaire. La date d’effet du bail était le 1er février 2013 pour se terminer le 31 janvier 2022.

Un procès-verbal de constat d’huissier tenant lieu d’état des lieux d’entrée a été établi le 2 avril 2013.

Par acte authentique reçu par Maître [W], notaire à [Localité 14] ([Localité 13]) du 26 juillet 2013, la société AGRALIA a vendu les dits locaux au DÉPARTEMENT DES [Localité 13]. Aucun avenant au contrat de bail n’a été signé entre le département et la société ATMP de sorte que le contrat de bail a continué avec le nouveau propriétaire dans les mêmes termes.

Le 11 janvier 2018 un épisode d’orage et de grêle a provoqué un dégât des eaux dans les locaux.

Le rapport d’expertise déposé le 9 octobre 2018 a révélé que le sinistre était dû à un débordement accidentel des chéneaux d’évacuation des eaux pluviales en toiture suite à l’orage de grêle du 11 janvier 2018. Le montant des dommages a été évalué et a été intégralement pris en charge par l’assureur.

Le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] a fait intervenir durant l’été de la même année la société CATRA BTP pour la réfection de la toiture selon marché du 10 avril 2018, pour des « travaux de mise en place d’une couverture bac acier en remplacement d’une couverture en plaques fibro-ciment sur le site d’ATMP ».

Le 16 juillet 2018, de fortes précipitations ont provoqué un nouveau dégât des eaux par des infiltrations d’eau importantes par la toiture. Le sinistre été indemnisé en partie par l’assureur. Le solde est resté à la charge de la société ATMP.

La société ATMP a mis en demeure le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] le 16 janvier 2019 de réaliser les réparations de toiture sur le fondement des dispositions de l’article 15 du bail susmentionné.

Par courrier du 27 mai 2019, le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] n’a pas donné suite à cette demande indiquant notamment qu’il s’était acquitté de ses obligations contractuelles et qu’une procédure était engagée à l’encontre de la société CATRA BTP.

Le 27 mai 2019, la société ATMP a assigné le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de DAX, au fin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 août 2019, le juge des référés a ordonné une expertise pour vérifier les désordres et leur origine et pour déterminer les moyens d’y remédier. L’expertise, initialement confiée à Monsieur [Y], a été confiée en remplacement à Monsieur [X] qui a déposé son rapport le 3 mai 2021.

Par actes de commissaire de justice des 31 décembre 2021 et 04 janvier 2022, la société ATMP a assigné devant le tribunal judiciaire de DAX, le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF), aux fins d’obtenir notamment leur condamnation in solidum à la réparation de ses préjudices matériel, de jouissance et moral et de l’atteinte à son image et la perte de représentation de son image.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/00044.

Par actes de commissaire de justice du 1er septembre 2022, le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, ont assigné devant le tribunal judiciaire de DAX la société CATRA BTP et son assureur la société AXA FRANCE IARD, aux fins, notamment, de les voir condamner solidairement à les relever indemnes et à les garantir de toutes les éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/00944.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2022, les deux affaires enregistrées sous les numéros RG 22/00944 et RG 22/00044 ont été jointes sous ce dernier numéro.

Le 28 juillet 2021, la société ATMP a fait délivrer au DÉPARTEMENT DES [Localité 13] un congé aux fins de mettre fin au bail pour le 31 janvier 2022.

A la demande du preneur, Maître [U], commissaire de justice à [Localité 12] (Pyrénées-Atlantiques) a dressé un procès-verbal de constat de l’état du bien le 28 janvier 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la société ATMP demande au tribunal judiciaire de Dax, sur le fondement des articles 606, 1719, 1720 et 1732 du code civil, de :

— Condamner in solidum le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, à lui verser la somme de 2.917,25 euros au titre du préjudice matériel subi,

— Condamner in solidum le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, à lui verser la somme de 8.809,73 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— Condamner in solidum le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’atteinte à l’image et de la perte de représentation de son image,

— Condamner in solidum le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi,

— Condamner in solidum le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, de l’instance de référé, outre les honoraires de l’Expert judiciaire, Monsieur [X],

— Débouter la société CATRA BTP de ses demandes, fins et conclusions à son encontre et de ses prétentions,

— Débouter la société AXA FRANCE IARD de ses demandes, fins et conclusions à son encontre et de ses prétentions, et plus précisément de sa demande de rejet de l’indemnisation de la part de vétusté du mobilier détérioré lors du sinistre de dégât des eaux du 16 juillet 2018 formée à l’encontre du DERPARTEMENT DES [Localité 13] et de son assureur, la MAIF,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que :

— Il existe différents désordres dans le bien notamment des infiltrations d’eau récurrentes qui créent de l’humidité à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments.

— Les désordres sont imputables au bailleur, le DEPARTEMENT DES [Localité 13], qui a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien prévues par les articles 1719 et 1720 du code civil et par l’article 15 du contrat de bail qui prévoit que les grosses réparations c’est-à-dire celles qui intéressent la solidité de l’ouvrage et l’usage du bien, sont à la charge du bailleur.

— En raison de son inertie à effectuer les travaux de réparation nécessaires, le bailleur a livré un bien en mauvais état général et vétuste lors de l’entrée dans les lieux, et pendant toute la durée du bail. En effet, il ne produit aux débats aucun devis permettant d’indiquer la réalisation de tels travaux. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 janvier 2022 fait également état de l’absence de travaux.

— L’intervention de la société CATRA BTP qui a réalisé le percement des murs en façade et l’installation des naissances précaires sans calfeutrement ni raccord des descentes d’eaux pluviales a également aggravé l’état du bien car les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art d’après le rapport d’expertise précité.

— Les dégradations ne sont pas du fait du locataire, il ne peut donc pas lui être opposé l’article 1732 du code civil qui dit que le locataire est tenu responsable des pertes et dégradations pendant la durée du bail.

— Les différents désordres précités sont à l’origine de plusieurs préjudices qui sont chiffrés par l’expert.

— L’usage du bien est un usage non exclusif de bureau et la société y reçoit de façon occasionnelle des représentants de clientèle et des décisionnaires dans le cadre de la conclusion de potentiels contrats. Il y a donc un enjeu sur l’image de l’entreprise du fait de la réception de ce public, sans que les locaux soient considérés comme des Établissements Recevant (ERP) du Public 5ème catégorie.

— Sa demande de réparation du préjudice matériel ne s’appuie pas sur l’article L 121-1 du code des assurances contrairement à ce qui est avancé par les parties adverses, mais sur les articles 1719 et 1720 du code civil. En effet, il ne s’agit pas d’une demande indemnitaire faite à une compagnie d’assurance, mais véritablement une demande de réparation de son préjudice matériel en raison du manquement du bailleur à ses obligations.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2024, le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la MAIF, ès qualités d’assureur du département, demandent au tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— Débouter la société ATMP de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner solidairement la société CATRA BTP et la société AXA FRANCE IARD à verser au DEPARTEMENT DES [Localité 13] la somme de 23.690 euros HT, augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour de la décision, outre indexation selon l’évolution de l’indice du coût de la construction entre le mois d’août 2020 et l’indice en vigueur au jour du paiement,

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement la société CATRA BTP et la société AXA à les relever indemnes et les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— Débouter la société CATRA BTP et la société AXA de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

— Condamner la partie succombante à verser au DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la MAIF la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

En réponse aux demandes de la société ATMP, ils font valoir que :

— Le preneur n’a pas satisfait à ses obligations d’entretien prévues par l’article 12 du contrat de bail entre la société ATMP et la société AGRALIA aux droits de laquelle vient aujourd’hui le DEPARTEMENT DES [Localité 13]. En effet, les factures qu’il produit aux débats ne permettent pas de démontrer un entretien suffisant du bâtiment. Le bailleur de son côté n’a pas manqué à ses obligations de délivrance puisqu’en application de l’article 18 du contrat de bail susmentionné, le preneur a pris le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance. Le bailleur a également satisfait à ses obligations de prise en charge des grosses réparations, puisqu’il a fait intervenir la société CATRA BTP sur la toiture après le premier sinistre.

— Le preneur ne peut se prévaloir de l’absence de jouissance de l’appartement, puisque l’habitation n’est pas un usage prévu dans le contrat de bail souscrit.

— En ce qui concerne le préjudice matériel, la valeur demandée à ce titre représente la vétusté non récupérable qui ne peut pas faire l’objet d’une indemnisation en vertu de l’article L121-1 du code des assurances et de la réparation intégrale du droit de la responsabilité.

— En ce qui concerne le préjudice d’image, l’immeuble se situe dans une zone portuaire et industrielle, l’activité ne sous-entend pas de réception de clientèle et le preneur ne justifie pas que l’aménagement des locaux permettrait la réception du public.

A l’appuie de leurs demandes à l’encontre de la société CATRA BTP, le Département des [Localité 13] et la MAIF font valoir que :

— La société n’a pas réalisé les travaux dans les règles de l’art, ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise du 3 mai 2021,

— La société ne peut pas se prévaloir d’avoir reproduit à l’identique ce qui était fait ; si une telle non conformité était avérée, il incombait à la société au titre de son devoir de conseil de faire des travaux de remise en état conformes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, la SASU CATRA BTP demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— Débouter le DÉPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

— Débouter la société ATMP, le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la MAIF de l’ensemble de leurs prétentions contraires aux présentes ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la société AXA ASSURANCE IARD à la relever indemne et la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et son assureur, la MAIF, aux entiers dépens, et à verser à la société CATRA BTP la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse aux demandes du DEPARTEMENT DES [Localité 13] et de la MAIF, elle fait valoir que :

— Elle n’est pas débitrice des obligations des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, propres aux preneur et bailleur d’un contrat de location sur lesquelles se fondent l’assignation de la présente instance introduite par la société ATMP,

— Les causes des désordres rapportées par le rapport d’expertise sont essentiellement le mauvais état général du bâtiment et son extrême vétusté causés par le défaut d’entretien du bâtiment. Ces causes étaient préexistantes à son intervention et elle n’est pas débitrice de cette obligation d’entretien sur l’ensemble du bâtiment.

— Dans le cadre de son intervention ponctuelle sur la couverture du bâtiment aucune défaillance contractuelle n’est rapportée par le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et par la MAIF, en effet :

. sur les chéneaux et les sorties, elle avait uniquement pour mission d’après le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP), une mission de remplacement des chéneaux et pas une mission de conception ou d’adaptation. Elle n’est donc pas responsable d’un défaut de conception initial.

. elle n’est pas intervenue sur les naissances (boites à eaux) et pénétrations qui ont été mal réalisées. La partie adverse ne rapporte pas la preuve de son intervention sur ces éléments.

En réponse aux demandes de réparation des préjudices de la société ATMP, elle fait valoir que :

— La réparation du préjudice matériel sollicitée par la société ATMP est destinée à réparer la vétusté non récupérable d’après le rapport d’expertise, vétusté dont elle ne peut pas être tenue pour responsable.

— Sur le préjudice d’image, les bâtiments n’étaient pas destinés à recevoir du public. En effet, la société ATMP ne rapporte pas la preuve qu’il s’agisse d’un ERP par l’absence de mention dans le bail et par l’absence de déclaration faite à la mairie en ce sens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur de la société CATRA BTP demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la société MAIF et toutes parties de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD,

— Condamner in solidum le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la société MAIF ou toute partie succombante aux entiers dépens,

— Condamner in solidum le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et la société MAIF ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— Limiter le recours exercé par le DEPARTEMENT DES [Localité 13] et de la MAIF à 50 % du fait des sources d’infiltration liées à l’état du bâtiment,

— Débouter la société SARL ATMP de sa demande tendant à l’indemnisation de la part de vétusté du mobilier détérioré lors d’un sinistre dégât des eaux du 16 juillet 2018,

— Rejeter la demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

— Réduire les demandes indemnitaires de la SARL ATMP à de plus justes proportions,

— Condamner la société CATRA BTP à lui payer la franchise contractuelle applicable à la garantie obligatoire de sa responsabilité civile décennale, d’un montant de 3.070 euros, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01,

— Juger qu’elle est bien fondée à opposer à toutes les parties y compris à son assuré la franchise contractuelle applicable aux garanties facultatives, d’un montant de 3.070 euros, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01.

A l’appui de ses demandes faites à titre principal, elle fait valoir que :

— Il n’est pas démontré le lien de causalité entre les infiltrations à l’origine des préjudices et les travaux réalisés par la société CATRA BTP. En effet :

. Les dégâts des eaux sont intervenus avant la fin de l’intervention de la société CATRA BTP.

. Le rapport d’expertise du 3 mai 2021 n’identifie pas une cause en particulier mais fait état de plusieurs hypothèses à l’origine des désordres, notamment l’état particulièrement dégradé du bâtiment et sa vétusté. Il ne ressort pas du rapport d’expertise que les différents préjudices cités sont imputables la société CATRA BTP.

. L’état des lieux d’entrée prouve que les entrées d’eau préexistaient à l’intervention de la CATRA BTP.

A l’appui de ses demandes faites à titre subsidiaire, elle fait valoir que :

— Il résulte du rapport d’expertise précité que les infiltrations affectant le bâtiment sont dues notamment à l’absence d’entretien du bâtiment qui ne peut pas être imputable à la société CATRA BTP, le recours contre cette dernière doit donc être limité.

— Sur le montant du préjudice matériel, la société ATMP n’est pas fondée à demander l’indemnisation qui correspond à la vétusté non récupérable en vertu du principe de la récupération intégrale en matière de dommages à des biens meubles.

— Il est de jurisprudence constante, en application des articles L 112-6 et L 121-1 du code des assurances que la franchise pour les garanties facultatives est opposable aux tiers et à l’assuré, et que la franchise pour les garanties obligatoires et opposable à l’assuré.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 mars 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes indemnitaires de la société ATMPT à l’encontre du Département des [Localité 13] et de la société MAIF :

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 10 du contrat de bail est rédigé en ces termes : « le preneur prendra l’ensemble du bien loué dans l’état où le tout se trouvera lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfaction, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté.

Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité) sera exclusivement supportée par le propriétaire.

Il en sera de même dans l’avenir si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires. »

L’article 12 Entretien des locaux loués est rédigé comme suit : « le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail sans délai et à ses frais, les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou réparation qui s’avéreraient nécessaires, et qui sont à sa charge en vertu du présent bail.

Le preneur devra notamment entretenir en bon état les ferrures, portes, fenêtres, devantures, verrières, vitrines, volets roulants, installations électriques, robinetteries, appareils sanitaires, de chauffage, de gaz, canalisations, etc … Ces travaux d’entretien étant à la charge du preneur et sous sa responsabilité. (…) »

L’article 15 Réparations précise : « le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil (réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs). Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure.

Ne sont pas considérées comme des réparations au sens de la présente clause, la remise en état intégrale ou réfection complète des installations ou équipements communs, dont la charge incombera en toute hypothèse au bailleur.

Le preneur comme le bailleur s’obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires. »

Le procès-verbal de constat réalisé le 2 avril 2013 lors de l’entrée dans les lieux de la société ATMP, montre que les locaux étaient déjà très vétustes et mal entretenus. En effet, l’huissier de justice a notamment constaté la présence de fissures importantes dans les murs, des peintures extérieures en mauvais état, des traces d’humidité au sol à l’intérieur des bureaux, des fenêtres anciennes à la peinture écaillée, l’ensemble est en mauvais état.

Conformément à l’article 10 du contrat de bail, la société ATMP a pris le local dans l’état où il se trouvait, sans pouvoir exiger du bailleur sa remise en état. Pour autant, cette acceptation des locaux en l’état ne dispense ni la société ATMP de son obligation d’entretien courant, ni le preneur de son obligation de prendre en charge les grosses réparations.

Il est établi que deux dégâts des eaux sont survenus les 11 janvier et 16 juillet 2018. Une expertise amiable a été diligentée en août 2018, après le deuxième sinistre. L’expert conclut que le sinistre de janvier est dû à un débordement accidentel des chéneaux d’évacuation des eaux pluviales en toiture suite à un orage de grêle. Il n’évoque pas le second sinistre du 16 juillet 2018. Dans son rapport, l’expert indique que des dommages ont notamment été causés aux embellissements plafond et murs réalisés aux frais de la société ATMP. Il en résulte que la société ATMP a réalisé des travaux d’embellissement des murs et plafonds du local donné à bail, conformément à son obligation d’entretien.

Suite à ces deux sinistres, le Conseil Départemental justifie avoir confié à la société CATRA BTP des travaux de « mise en place d’une couverture bac acier en remplacement d’une couverture en plaques fibro-ciment sur le site ATMP ». Il a donc fait réaliser les travaux de couverture à sa charge, conformément aux dispositions de l’article 15 du contrat de bail. Mais dans un courrier adressé au conseil de la société ATMP et daté du 1er février 2019, le Conseil Départemental reconnaît que « les travaux réalisés par la société CATRA BTP ne sont pas satisfaisants. » Pour autant, il ne propose aucune solution permettant de résoudre les problèmes d’infiltrations dénoncés par la société ATMP dans son courrier du 16 janvier 2019, autre que celle d’attendre l’issue des procédures initiées contre la société CATRA BTP.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X], que les infiltrations constatées à l’intérieur de l’immeuble ont pour cause principale et déterminante les désordres affectant la couverture : chéneaux et pièces de faîtage défaillantes notamment. L’expert relève que ces infiltrations en provenance de la toiture sont de loin prépondérantes à celles identifiées ailleurs (fissures, menuiserie fuyardes, ravalements en fin de vie) qui constituent une source additionnelle.

L’insalubrité de la toiture, cause déterminante des infiltrations, relève de la responsabilité du bailleur, tenu des grosses réparations, dont la réfection des couvertures. Il en résulte que la responsabilité du Département des [Localité 13] peut être engagée pour les préjudices en lien avec les infiltrations subies par la société ATMP.

Le fait que les infiltrations aient d’autres causes additionnelles, notamment un défaut d’entretien du bâtiment, n’est pas de nature à exonérer le Département des [Localité 13] de sa responsabilité. En effet, l’entretien d’un bâtiment dont la couverture est défaillante rend impossible l’entretien du bâtiment.

Dès lors qu’il reconnaît que les travaux de couverture sont de sa responsabilité et que les travaux confiés à la société CATRA BTP n’étaient pas satisfaisants, il appartenait au Département des [Localité 13] de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin aux infiltrations en provenance du toit subies par la société ATMP. Il a commis une faute en refusant de réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux nouvelles infiltrations dénoncées par le preneur après l’intervention de la société CATRA BTP.

La société ATMP a souffert d’atteintes à l’équipement électronique installés dans les locaux lors du dégât des eaux du 16 juillet 2018. Le préjudice matériel en résultant, en lien avec les manquements reprochés au bailleur, correspond à la valeur de l’équipement au jour du sinistre et ne saurait correspondre au remplacement à neuf de cet équipement. Dès lors, la société ATMP sera déboutée de sa demande au titre de la vétusté du matériel.

Les infiltrations d’eaux dans les locaux donnés à bail sont à l’origine d’un préjudice de jouissance pour le preneur. Le fait que le local soit à usage commercial et non à usage d’habitation, n’empêche pas la réalité de ce préjudice de jouissance. En effet, des bureaux inondés ne peuvent être utilisés dans de bonnes conditions et les infiltrations peuvent être la source de problèmes de santé pour les occupants. La réalité du préjudice de jouissance est établie.

L’expert a évalué ce préjudice de jouissance à hauteur de 40% du loyer annuel HT. Cette évaluation, qui n’est pas valablement contestée, peut être retenue. Le Département des [Localité 13] sera en conséquence condamné à payer à la société ATMP la somme de 8.809,73 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Le préjudice d’atteinte à l’image invoqué par la société ATMP résulte selon elle de l’état de dégradation des locaux qui abritent son siège social. Or lorsqu’elle a loué les locaux en 2013, les bâtiments étaient déjà dans un état de dégradation importante, ainsi que cela résulte du procès-verbal d’entrée dans les lieux du 2 avril 2013 qui fait état d’un bâtiment vétuste et mal entretenu. La société ATMP qui a malgré tout fait le choix de louer ce local dans un tel état, n’est pas fondée à invoquer une atteinte à l’image du fait de la vétusté du local. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

La survenance de deux dégâts des eaux à six mois d’intervalle en 2018, et le refus du bailleur de faire les travaux nécessaires pour y remédier alors qu’il a reconnu que les travaux engagés n’étaient pas satisfaisants, a pu causer un préjudice moral à la société ATMP qui sera réparé par l’allocation de la somme de 1.500 € à ce titre.

La compagnie MAIF ne conteste pas le principe de sa garantie à l’encontre de la société ATMP. Elle sera par conséquent condamnée solidairement avec le Département des [Localité 13], à payer à la société ATMP les dommages et intérêts résultant des infiltrations, soit 8.809,73 € en réparation de son préjudice de jouissance, et 1.500 € en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande en paiement de la somme de 23.690 € HT présentée par le Département des [Localité 13] contre la société CATRA BTP et la société AXA :

Le Département des [Localité 13] ne précise pas le fondement sur lequel il sollicite la condamnation de la société CATRA BTP et de son assureur AXA au paiement de cette somme. Pour autant, il invoque des défauts d’exécution et des manquements de la société CATRA BTP à son obligation de conseil, ce qui relève de la responsabilité contractuelle des articles 1231 et suivants du Code civil. C’est d’ailleurs sur ce fondement que répondent la société CATRA BTP et la compagnie AXA.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société CATRA BTP s’est vue confier des travaux de mise en place d’une couverture bac acier en remplacement d’une couverture en plaques fibro-ciment, comprenant notamment la dépose de l’ensemble de la couverture et des chéneaux, et la mise en place d’un bac acier et de chéneaux « compris toutes sujétions de mise en œuvre, naissances et tuyau d’évacuation. »

L’expert judiciaire a notamment constaté les désordres suivants :

— Les chéneaux présentent une section et une pente insuffisantes, parfois même une contre pente.

— Les pièces de recouvrement des faîtages n’épousent pas correctement la nervure de la plaque : il en résulte un passage d’eau par forte pluie ou épisode vent/pluie,

— Les pénétrations des naissances ne sont pas calfeutrées et les raccordements sont mal assurés : il en résulte un passage d’eau par forte pluie ou épisode vent/pluie.

Ces désordres constituent des défauts d’exécution de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société CATRA BTP. Cette dernière, qui avait pour mission notamment de faire toutes sujétions de mise en œuvre, naissances et tuyau d’évacuation, ne peut valablement expliquer qu’elle ne s’était pas vue confier le soin de changer les naissances et tuyaux d’évacuation. Il lui appartenait en effet, dans le cadre de son obligation de conseil rappelée dans le contrat, de préconiser le remplacement des naissances et évacuations non conformes pour assurer l’étanchéité du bâtiment.

Les défauts d’exécution et les manquements à l’obligation de conseil de la société CATRA BTP sont de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

L’expert indique que le coût des travaux de réfection de la couverture s’élève à la somme de 23.690 € HT selon devis établi par la société CATRA BTP elle même. Ces travaux consistent notamment en la dépose et repose du faîtage et des bacs acier, dépose de la zinguerie et réalisation des chéneaux, soit la réfection intégrale des travaux réalisés par la société CATRA BTP en 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société CATRA BTP sera condamnée à payer au Département des [Localité 13] la somme de 23.690 € HT à titre de dommages et intérêts, augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement. Cette somme sera indexée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 3 mai 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement.

Le Département des [Localité 13] sollicite la condamnation solidaire de la société AXA en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la société CATRA BTP. Dès lors que la responsabilité de la société CATRA BTP est engagée sur le fondement contractuel, la garantie de l’assureur responsabilité décennale n’est pas due. Le Département des [Localité 13] sera donc débouté de sa demande en paiement contre la compagnie AXA FRANCE IARD.

La société AXA France IARD ne conteste pas devoir garantir la société CATRA BTP au titre de la responsabilité contractuelle, sollicitant seulement l’application des franchises contractuelles. Ni le principe, ni le montant de cette franchise ne sont contestés. Il convient dès lors de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir la société CATRA BTP des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du Département des [Localité 13], sous réserve de l’application de la franchise contractuelle applicable aux garanties facultatives, d’un montant de 3.070 €, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01.

Sur le surplus des demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société ATMP l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, le Département des [Localité 13] et la MAIF doivent être condamnés solidairement à lui verser la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CATRA BTP sera quant à elle condamnée à payer au Département des [Localité 13] et à la MAIF, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour des raisons d’équité, les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

La société CATRA BTP, le Département des [Localité 13] et la MAIF seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, ni de la rappeler.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement le Département des [Localité 13] et la Mutuelle Assurance Instituteurs de France à payer à la société ATMP la somme de 8.809,73 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne solidairement le Département des [Localité 13] et la Mutuelle Assurance Instituteurs de France à payer à la société ATMP la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

Condamne la société CATRA BTP à payer au Département des [Localité 13] la somme de 23.690 € Hors Taxe à titre de dommages et intérêts, augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement, et avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 3 mai 2021 jusqu’à la date du présent jugement,

Condamne la société AXA France IARD à garantir la société CATRA BTP des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du Département des [Localité 13], sous réserve de l’application de la franchise contractuelle applicable aux garanties facultatives, d’un montant de 3.070 € avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01,

Condamne solidairement le Département des [Localité 13] et la Mutuelle Assurance Instituteurs de France à payer à la société ATMP la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société CATRA BTP à payer au Département des [Localité 13] et à la MAIF la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum la société CATRA BTP, le Département des [Localité 13] et la MAIF aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,