TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZE22

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE QUADRAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre CORTIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BENN

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 25 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2006, la société SIA Habitat a consenti à M. [X] [U], aux droits duquel vient la SARL [X] [U], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2006, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 901,95 euros HT, payable avant le 25 de chaque mois, soumis à indexation annuelle et versement d’un dépôt de garantie de 1903,90 euros.

Par acte authentique du 14 novembre 2012, la SAS Sofigere devenue la SAS Foncière Quadral a acquis la pleine propriété du bien.

Suivant avenant au bail commercial du 31 décembre 2018, la SAS Foncière Quadral a consenti à la SARL [X] [U] le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13 760, 28 euros, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement à terme échu, outre une provision mensuelle pour charges de 250 euros et le dépôt de garantie versé initialement de 1903, 90 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, la SARL [U] a cédé le fonds de commerce à la SARL LEI, dans les mêmes conditions que celles prévues au bail du 27 février 2006.

Par procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juillet 2024, la SARL LEI est devenue la SARL Benn.

Les loyers étant impayés, la SAS Foncière Quadral a fait signifier le 19 novembre 2024 à la SARL LEI un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 12 février 2025, a fait assigner la SARL Benn devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés aux fins de :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Vu le bail du 27 février 2006,

Vu le commandement de payer les loyers commerciaux du 19 novembre 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail du 27 février 2006 ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL Benn du local à usage de commerce sis [Adresse 3] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonner la remise des clés, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publics, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision la SARL Benn à payer à la requérante la somme de 7063,12 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;

— Condamner par provision la SARL Benn à verser à la requérante à compter du 20 novembre 2024 une indemnité d’occupation de 1 485,31 euros, correspondant au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner la SARL Benn au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers du 19 novembre 2024 ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SAS Foncière Quadral représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SARL Benn n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SAS Foncière Quadral justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail du 7 février 2006 liant les parties contient une clause résolutoire (article 21 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 7063, 12 euros, délivré le 19 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 19 décembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte pour la remise des clés.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL Benn après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SAS Foncière Quadral, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Benn au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SAS Foncière Quadral justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Benn a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et reste lui devoir une somme de 7063,12 euros, selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SARL Benn sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

La SARL Benn qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Foncière Quadral, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 19 décembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 27 février 2006, portant sur les locaux situés à [Adresse 1] à [Localité 7] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Benn et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 décembre 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SARL Benn au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la SARL Benn à payer à la SAS Foncière Quadral la somme provisionnelle de 7063,12 euros (sept mille soixante-trois euros et douze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

Condamnons la SARL Benn à payer à la SAS Foncière Quadral la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL Benn aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 novembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET