TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à Mme, [D], [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06443 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7E7D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame, [D], [J], demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur, [P], [Y], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 15 mai 2024 ayant pris effet le 22 mai 2024 la SA D’HLM SFHE a donné à bail à usage d’habitation à Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] un appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] ainsi qu’un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n°08 accessoire au logement, sis, [Adresse 4],, [Adresse 5] 1er sous-sol à, [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 556,71 euros, outre 70,83 euros de provisions sur charges pour le logement et un loyer mensuel initialement fixé à 35 euros, outre 0,17 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025 pour la somme de 2.045,41 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 1er août 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, dénoncé le 14 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA D’HLM SFHE a fait assigner Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement sis, [Adresse 6] à, [Localité 1];

— condamner solidairement par provision Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] au paiement de la somme de 1.708,69 euros, au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, à parfaire ou à diminuer ;

— condamner solidairement par provision Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisionnellement au montant du loyer indexé et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par commissaire de justice;

— condamner solidairement Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026 date à laquelle la SCI requérante a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1.236,03 euros au 31 décembre 2025 ;

Mme, [D], [J] a comparu en personne en déclarant être en arrêt maladie, percevoir 1.800 euros par mois de ressources, avoir un enfant à sa charge et vivre seule, M., [P], [Y] étant son ex concubin. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La bailleresse a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Cité par acte de commissaire de justice, M., [P], [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 89, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 22 janvier 2026 ;

La SA, [Adresse 7] SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 89 ;

La SA, [Adresse 7] SFHE est en conséquence recevable en ses demandes.

II-Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 89.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 89 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail signé le 15 mai 2024 ayant pris effet le 22 mai 2024 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 2.045,41 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 octobre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail liant les parties contient une clause de solidarité entre les colocataires ;

Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] sont solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement de la date de résiliation du bail au départ de Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 681,99 euros au total à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée;

La bailleresse fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1236,03 euros au décembre 2025;

Au vu du décompte actualisé produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 161,95 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1074,08 euros au 31 décembre 2025, Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] sont solidairement condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1074,08 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 89, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 89, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA D’HLM SFHE justifie que Mme, [D], [J] a effectué un virement de 700 euros le 20 décembre 2025 de sorte qu’il est établi que les locataires ont repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Mme, [D], [J] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant percevoir 1.800 euros de ressources et avoir un enfant à charge.

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements et la qualité de la bailleresse qui ne s’est pas opposée à ces demandes, il convient d’accorder à Mme, [D], [J] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Des délais de paiement seront octroyés d’office à M., [P], [Y] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] et l’emplacement de stationnement n°08 sis à la même adresse dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique

· Mme, [D], [J] et M., [P], [Y], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA D,'[Adresse 8] SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, soit 681,99 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas rapporté de préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, ni de résistance abusive ou de mauvaise foi de la part des requis.

Cette demande qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel, sera en conséquence rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA D’HLM SFHE qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SA, [Adresse 7] SFHE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 6 octobre 2025;

CONDAMNONS solidairement Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] à payer à la SA D’HLM SFHE, à titre provisionnel, la somme de 1.074,08 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 29,83 euros, payables au plus tard le 28 de chaque mois et pour la première fois, le 28 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, des lieux appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] et emplacement de stationnement n°08 sis à la même adresse, au besoin avec le concours de la force publique

— Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 681,99 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

DEBOUTONS la SA D’HLM SFHE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Mme, [D], [J] et M., [P], [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SA D’HLM SFHE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE