TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL ; Madame [N] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C573J

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C573J

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 avril 2009, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Suite à une décision du tribunal d’instance du 18ème arrondissement de Paris, le bail a été résilié le 10 mai 2012. Un nouveau bail a été conclu le 30 novembre 2015 pour un loyer mensuel de 353,46 euros hors charges.

Suite à des loyers impayés, une sommation de payer a été transmise par voie de commissaire de justice le 27 novembre 2023, pour paiement de la somme de 6192,75euros dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des meubles,

— condamner Mme [N] [K] à payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5857,61 euros au 26 août 2024, à parfaire, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 20 mars 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5914,53 euros au 14 mars 2025 et en précisant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [N] [K] a demandé à se maintenir dans les lieux et a proposé un échéancier de 200 euros mensuels pour apurer la dette. Elle a expliqué qu’un dossier FSL a été constitué.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH que les impayés de loyers s’élèvent à la somme de 5731,68 euros, soustraction faite des frais de procédure. L’historique de compte montre que la locataire a repris le paiement des loyers. Il sera relevé par ailleurs que le bailleur a assigné sa locataire en prononcé de la résiliation judiciaire, ce qui peut s’expliquer par le bail incomplet qu’il communique et ne comportant de ce fait pas de clause résolutoire, ce qui ne permet pas d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu être accordés compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois. Enfin, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée et si le montant de l’impayé reste important, ces éléments conduisent à ne pas ordonner la résiliation du bail. L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation et en séquestration de meubles.

Sur la demande en paiement

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH que les impayés de loyers s’élèvent à la somme de 5731,68 euros au 1er mars 2025, mois de février 2025 inclus.

Mme [N] [K] ne conteste pas cette dette et sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [K] propose de payer 200 euros par mois en plus du loyer courant, ce qui est accepté par le bailleur. Elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois selon les modalités prévues au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de résiliation du bail conclu le 30 novembre 2015 avec Mme [N] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au situé au [Adresse 3],

CONDAMNE Mme [N] [K] à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5731,68 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2025, mois de février 2025 inclus,

AUTORISE Mme [N] [K] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 200 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24éme mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes en expulsion, indemnité d’occupation, séquestration de meubles, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [K] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE