TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 12 Novembre 2025

N° RG 22/00499 – N° Portalis DBYL-W-B7G-CYQA

DEMANDEUR

Madame [J] [M] veuve [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

Monsieur [D] [M]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX

Madame [P] [I] veuve [M]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 Septembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 19 avril 1960, Monsieur [E] [M] et Monsieur [L] [M], son frère, ont acquis, à concurrence de la moitié chacun, la propriété de parcelles situées à [Adresse 5], constituées d’un terrain sur lequel sont édifiées trois bâtiments, cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3].

Madame [J] [M] indique que par acte de donation du 26 novembre 1990, son père, [E] [M], lui a attribué la nue-propriété de la moitié de l’immeuble indivis et il a conservé l’usufruit viager.

Monsieur [F] [M] indique qu’au décès de son père [L] [M], il s’est vu attribuer la nue-propriété de la moitié de l’immeuble indivis, sa mère [Y] [H] ayant conservé l’usufruit.

Suivant contrat de bail du 1er juillet 2003, Madame [J] [M], en qualité de nue-propriétaire sous l’usufruit viager de [E] [M] de la moitié des biens immobiliers indivis, Monsieur [E] [M] agissant en qualité d’usufruitier de la moitié indivise des biens immobiliers, Monsieur [F] [M] agissant en qualité de nu-propriétaire sous l’usufruit viager de [Y] [M] de la moitié indivise des biens immobiliers, et Madame [Y] [H] agissant en qualité d’usufruitière de la moitié indivise des biens immobiliers, ont donné à bail commercial à la Société DE [10] [M], représentée par Monsieur [F] [M] son gérant, les biens immobiliers ci-dessus désignés.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2022, Madame [J] [G] née [M] a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le Tribunal Judiciaire de Dax aux fins de voir ordonner le partage de l’indivision et la licitation des immeubles indivis.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, Madame [J] [G] née [M] a fait assigner en intervention Madame [P] [M] née [I], en sa qualité d’usufruitière de l’immeuble indivis.

Par ordonnance du 2 novembre 2023, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 3 juillet 2024, Madame [J] [G] née [M] demande au tribunal de :

— Ordonner le partage de l’indivision immobilière existant entre Madame [J] [G] et Monsieur [F] [M],

— En conséquence, commettre tel notaire qu’il plaira au Tribunal de désigner pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage entre les indivisaires,

— Commettre tel Juge qu’il plaira au Tribunal de désigner pour surveiller lesdites opérations,

— Et préalablement auxdites opérations, et pour y parvenir, sauf meilleur accord à intervenir entre les parties, ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques, à la barre du Tribunal Judiciaire, sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui sera dressé par Maître Olivier DIVERNET, [Adresse 6] à [Localité 9], et sur la mise à prix de 180.000 €, avec faculté d’une baisse de prix à défaut de surenchère, du bien ci-après désigné :

Sur la commune de [Localité 11] (40), [Adresse 5], constitué d’un terrain sur lequel sont édifiés trois bâtiments et cadastrés :

— Section AL n°[Cadastre 1], [Adresse 5] pour 23 a 24 ca

— Section AL n°[Cadastre 3], [Adresse 5] 9 a 22 ca

— Condamner Monsieur [F] [M] à payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [F] [M] aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Olivier DIVERNET pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

À l’appui de ses demandes, Madame [G] explique avoir fait connaître en 2005 aux co-indivisaires son intention de quitter l’indivision, mais faute d’accord sur le prix de rachat de ses droits indivis par Monsieur [F] [M], elle a saisi le tribunal. Elle produit plusieurs avis de valeur des immeubles indivis, dont la plus récente évalue l’immeuble entre 300.000 et 320.000 €. Elle s’oppose à la clause de substitution au motif qu’elle ne saurait être imposée par le tribunal et qu’elle constitue un obstacle à la vente.

Aux termes de leurs conclusions, signifiées par RPVA le 16 janvier 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [P] [M] née [I] demandent au tribunal de :

— Ordonner le partage de l’indivision immobilière existant entre Madame [J] [G] et Monsieur [D] [M] (Nu-propriétaires) et Madame [P] [M] née [I] (usufruitière),

— En conséquence, à titre principal, ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques, des deux parcelles indivises à la barre du Tribunal Judiciaire,

* Sur la mise à prix de 57.000€,

* Prévoir la possibilité de baisse de la mise à prix en cas de défaut d’enchères

* Stipuler dans le cahier des charges contenant les conditions de vente, une clause de substitution au profit des co-indivisaires,

— A titre subsidiaire, désigner tel expert aux frais de Madame [J] [G] afin d’évaluer les biens à partager, à savoir les deux parcelles indivises, l’expert devant tenir compte des contraintes applicables auxdites parcelles et aux constructions qui y sont édifiées (servitudes, amiante…) :

* Section AL n°[Cadastre 1], [Adresse 5] pour 23 a et 24 ca

* Section AL n° [Cadastre 3], [Adresse 5], pour 9 a et 22 ca

— En tout état de cause, débouter Madame [J] [G] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [M] et à Madame [M] née [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Les défendeurs contestent la valeur de l’immeuble invoquée par Madame [G], faisant valoir que les évaluations qu’elle produit ne tiennent pas compte des particularités et contraintes de l’immeuble, à savoir une servitude de passage entre les parcelles AL[Cadastre 3] et AL[Cadastre 7], des servitudes publiques, la vétusté des constructions, la quantité importante d’amiante dans le bâtiment et des fondations qui reposent sur plus d’un tiers de la surface foncière. Ils produisent eux même des évaluations et en concluent que l’immeuble peut être évalué à 190.000 €. Ils indiquent que le tribunal doit fixer le montant de la mise à prix à 30 % de cette valeur, avec possibilité d’une baisse du prix à défaut d’enchère. Ils sollicitent l’introduction d’une clause de substitution dans le cahier des charges qui reste possible même si la vente porte sur le bien indivis lui-même et non sur les droits indivis.

Par jugement du 12 février 2025, le tribunal a notamment :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

— invité les parties à produire un relevé de propriété des parcelles indivises dont le partage et la licitation sont sollicités, et à s’expliquer sur l’identité des propriétaires indivis, nu-propriétaires indivis et usufruitiers.

Les parties ont produit un relevé de propriété des parcelles daté du 22 mai 2025, duquel il résulte que Madame [P] [M] est usufruitière et Monsieur [D] [M] et Madame [J] [G] sont nu-propriétaires indivis des parcelles cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3] à [Localité 11].

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 10 septembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et des explications des parties que Madame [G] et Monsieur [M] sont en indivision sur la nue-propriété des parcelles cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3] à [Localité 11], et Madame [G] et Madame [P] [M] sont en indivision sur l’usufruit de ces mêmes parcelles. Madame [G] a exprimé sa volonté de sortir de cette indivision. Il convient en conséquence d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de cette indivision.

Compte tenu de la complexité des opérations de liquidation et partage de l’indivision, tenant notamment à l’existence d’un immeuble dont la licitation est sollicitée, ainsi que d’un démembrement des droits de propriété sur cet immeuble, il y a lieu de procéder à la désignation d’un notaire commis à cette fin, conformément aux dispositions de l’article 1364 du Code civil. Maître [K] [C] ([Adresse 12]), notaire inscrite sur la liste des notaires acceptant d’être désignés dans les procédures de liquidation partage dans le ressort du tribunal de Dax, sera désignée, dans les conditions précisées au dispositif.

L’article 1686 du Code civil prévoit que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

En l’espèce, l’ensemble des parties s’accordent sur la nécessité de vendre les immeubles indivis aux enchères publiques, les seuls points de désaccord concernant le montant de la mise à prix et l’insertion d’une clause de substitution au profit des co-indivisaires. Il convient en conséquence d’ordonner la licitation des biens indivis aux enchères publiques à la barre du tribunal.

Madame [J] [G] produit les évaluations des immeubles suivantes :

— une évaluation de 2005 évaluant les biens à 140.000 € en tenant compte de l’existence de servitude, de la qualité des matériaux de construction employés (amiante), de l’absence de raccordement des bâtiments aux réseaux de traitement des eaux usées, du classement du terrain en zone UC au POS de la commune,

— une évaluation de 2019 évaluant les biens à 180.000 € en tenant compte du classement du terrain en zone U du PLU de la commune,

— une évaluation en avril 2022 évaluant les biens entre 300.000 et 320.000 €, tenant compte du classement des parcelles en zone U et de la possibilité d’aménagement d’un immeuble comprenant 24 logements ou d’un lotissement de quatre lots, en ce compris le coût de destruction des bâtiments à hauteur de 100.000 €.

Madame [G] justifie par ailleurs de l’intérêt d’un promoteur pour les terrains indivis, intérêt réitéré par courriers des 22 mai et 26 juin 2024.

Monsieur et Madame [M] produisent quant à eux les évaluations suivantes :

— une évaluation réalisée en juin 2018 à hauteur de175.000 € tenant compte notamment de la vétusté des bâtiments, de l’absence de servitude et des possibilités d’aménagement,

— une évaluation réalisée en mai 2022 à hauteur de 200.000 € tenant compte de la modification du PLU le 24 mars 2022 et des possibilités d’aménagement qui en résultent, de la vétusté des bâtiments et de l’existence de servitudes conventionnelles.

Les consorts [M] produisent l’acte de donation à titre de partage anticipé reçu les 21 et 23 février 1991 par Maître [B], au terme duquel est créée une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AL numéro [Cadastre 3].

Compte tenu de l’ensemble de ces évaluation, le montant de la mise à prix paraît devoir être fixé à 100.000 €. Ce montant correspondant à la moitié de la dernière valeur proposée par les défendeurs, et à 1/3 de la dernière valeur proposée par Madame [G], apparaît suffisamment attractive pour les potentiels acquéreurs intéressés, sans risquer de brader le bien.

Les parties s’accordant sur la nécessité d’envisager une faculté de baisse du prix à défaut d’enchères, il convient de prévoir cette faculté de baisse de 20%, ce qui correspond à une mise à prix à 80.000 €.

L’article 815-14 du Code civil prévoit que l’indivisaire qui entend céder à titre onéreux à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

L’article 815-15 du même code ajoute que s’il y a lieu à l’adjudication de tout ou partie des droits d’un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l’avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.

Si l’article 815-15 du Code civil s’applique en cas d’adjudication portant sur les droits d’un indivisaire dans les biens indivis, et non sur les biens indivis eux-même, il n’est ni contesté, ni contestable qu’aucune loi ou règle d’ordre public n’interdit qu’un droit de substitution soit prévu par les indivisaires au profit de chacun d’eux par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation du bien indivis.

En l’espèce, la licitation des biens indivis est ordonnée. L’intégration d’une clause prévoyant la faculté de substitution des indivisaires est de nature à décourager les éventuels acquéreurs et donc à limiter les possibilités d’enchères. Elle est sollicitée par les consorts [M] dans leur seul intérêt, en ce qu’elle leur permet d’espérer le rachat des droits indivis de Madame [G] à un prix inférieur à leur valeur. Pour autant si les consorts [M] avaient souhaité valablement racheter les droits de Madame [G] dans l’indivision, les parties auraient pu se mettre d’accord pour envisager une évaluation contradictoire des biens indivis et une valeur de rachat de nature à respecter les intérêts de chacun, alors que Madame [G] justifie avoir fait part de son souhait de vendre ses droits indivis depuis 2005, soit depuis 20 ans.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [M] de leur demande d’intégration d’une clause de substitution.

Pour des raisons d’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision. Cet emploi des dépens est incompatible avec leur distraction au profit des conseils des parties. Ces dernières seront donc déboutées de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [J] [G] née [M], Monsieur [D] [M] et Madame [P] [M] née [I], et portant sur les biens immobiliers situés à [Adresse 5], cadastrés section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3],

COMMET Maître [K] [C], notaire à [Adresse 12], pour procéder aux opérations de liquidation partage,

DÉSIGNE Monsieur Pascal MARTIN, Magistrat de ce tribunal, pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, et faire rapport en cas de difficulté,

DIT qu’il sera remplacé sur simple requête adressée au Président de la chambre civile de ce tribunal en cas d’empêchement,

RAPPELLE qu’il appartient au notaire désigné de dresser un état liquidatif établissant les comptes entres copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, ce dans le délai d’un an prévu par l’article 1368 du code de procédure civile, éventuellement prorogé, et, en cas de désaccord des copartageants sur son projet d’état liquidatif, de transmettre au juge commis ce projet accompagné d’un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties,

RAPPELLE les dispositions de l’article 841-1 du Code civil : si le notaire commis pour établir l’état liquidatif se heurte à l’inertie d’un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l’indivisaire d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations,

DIT que le notaire commis rendra compte au juge commis des difficultés rencontrées et pourra solliciter de celui-ci toute mesure nécessaire à l’accomplissement de sa mission (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…),

RAPPELLE que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable, le juge commis étant informé sans délai par le notaire commis afin de constater la clôture de la procédure judiciaire,

RAPPELLE qu’en cas de désaccords des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra sans délai au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties, un exposé précis et exhaustif des points d’accord et de désaccord des parties, ainsi que le projet d’état liquidatif,

RAPPELLE que le notaire percevra directement ses émoluments auprès des parties,

ORDONNE préalablement aux opérations de partage, la licitation en un seul lot à la barre du Tribunal Judiciaire de Dax des bien immobiliers indivis situés à [Adresse 5], cadastrés section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3], pour une contenance totale de 32 ares et 46 centiares, sur le cahier des charges et conditions de vente qui sera dressé par Maître Olivier DIVERNET, [Adresse 6] à [Localité 9], avocat au Barreau de Dax, et sur la mise à prix de 100.000 €, avec faculté de naisse de prix de 20% à défaut d’enchère (soit 80.000 €),

DIT que le prix de l’adjudication sera consigné par Maître [C], notaire commis, dans l’attente du partage de l’indivision,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par chacune des parties à proportion de leur part dans l’indivision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,