N°Minute:25/01486

N° RG 25/00483 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPTJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS – RED, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Copie certifiée delivrée à : M. [X] [N]

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon état des lieux d’entrée en date du 9 juin 2015, Monsieur [X] [N] occupe un logement donné à bail par ICF Sud-Est Méditerranée situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Par ordonnance en date du 27 février 2019, le juge des référés de [Localité 4] s’est déclaré incompétent pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail mais a condamné Monsieur [I] au paiement de la somme de 1230,25 euros au titre du solde de la dette locative, loyer du mois de février 2019 inclus.

Suite à son acquisition du logement, HERAULT LOGEMENT est devenu le bailleur de Monsieur [X] [N] le 1er avril 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, somation a été faite à Monsieur [X] [N] d’avoir à communiquer son justificatif d’assurance et de payer la somme principale de 4711,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024 signifié à étude et régulièrement notifié au préfet du département, HERAULT LOGEMENT a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection pour l’audience du 28 avril 2024 aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire, et condamner ce dernier au paiement des sommes de 3694,76 euros au titre des loyers et charges impayés et de 511,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle outre 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, HERAULT LOGEMENT était représenté par son conseil. Par le voix de ce dernier, il a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, outre actualisation de la dette à 2691,41 euros par décompte fourni à l’audience.

Monsieur [X] [N] était également présent à l’audience. Après avoir exposé sa situation personnelle et financière, il a indiqué avoir repris le paiement de son loyer et proposé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il a affirmé travailler en CDI et percevoir 1500 euros mensuels.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte locatif et de la sommation, qu’une dette locative s’est accumulée depuis 2021 ; en dépit du fait que Monsieur [X] [N] tente depuis ladite sommation de la résorber, il convient de relever qu’il a déjà été condamné à payer une dette locative par ordonnance en date du 27 février 2019 ce qui révèle des manquements graves et répétés à son obligation principale de paiement des loyers.

Ainsi, il convient de constater que le locataire a manqué à son obligation de paiement, manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant HERAULT LOGEMENT à Monsieur [X] [N] sera prononcée à compter de la présente décision.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [X] [N] se trouve redevable de la somme de 2310,03 euros en arriéré de loyers échus, arrêté au 11 avril 2025, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [X] [N] sera donc condamné à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 2310,03 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le fait que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais et la reprise du paiement du loyer par le locataire déjà augmenté d’une somme d’au moins 100 euros depuis janvier 2023 justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [X] [N] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [N], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [X] [N] sera condamné à verser à HERAULT LOGEMENT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail entré en vigueur le 9 juin 2015, entre Monsieur [X] [N] et HERAULT LOGEMENT, pour le logement situé [Adresse 7] à [Adresse 5] [Localité 1] à la date du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 2310,03 euros représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 11 avril 2025, mensualité du mois d’avril comprise ;

AUTORISE Monsieur [X] [N] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 64 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [X] [N] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

REJETE les autres demandes de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [X] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à verser la somme de 200 euros à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LA JUGE