N° RG 25/00122 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGBZ

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6], sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2021 à effet du même jour, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [J] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 84,40 euros incluse, de 437,40 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [J], le 14 octobre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 956,67 euros, outre 151,88 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait assigner Madame [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 15 décembre 2024, jour d’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [Y] [J] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [Y] [J] à lui régler la somme de 3 819,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— Madame [Y] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter du mois de février 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Madame [Y] [J] à lui régler une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner [Y] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats, en indiquant que sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 7 092,88 euros et en demandant un renvoi dans l’attente de l’issue de sa contestation de la décision rendue au profit de Madame [Y] [J] par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 6].

Comparante, Madame [Y] [J] a certifié que ses dettes ont été effacées par la commission de surendettement et avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2015.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 octobre 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales en faisant valoir que la défenderesse ne lui a pas remboursé la moindre somme.

Madame [Y] [J] ne s’est pas présentée ni fait représenter et n’a adressé au tribunal aucune pièce relative à sa situation de surendettée.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise n oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 15 octobre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [Y] [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Il convient d’abord de constater que la défenderesse ne produit aucune pièce relative à sa situation de surendettée, privant ainsi le tribunal de toute possibilité de faire application des dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, et qu’elle ne formule aucune demande d’octroi de délais ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT de son article IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [J], le 14 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une sommede 2 956,67 euros en principal ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois imparti ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 819,26 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Madame [Y] [J], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte arrêté au 31 juillet 2025 de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, démontrent que Madame [Y] [J] n’a été à jour du paiement du loyer que très rarement, précisément pendant les deux courtes périodes de septembre à novembre 2021 et de mars à mai 2023, son compte locatif étant dans l’intervalle débiteur puis l’étant sans discontinuer depuis l’échéance du mois de juin 2023 ;

Sa dette locative, par voie de conséquence, n’a cessé de progresser, passant de 1 050,13 euros le 31 mai 2023 à 2 956,67 euros le 30 juin 2024, 3 511,84 euros le 30 novembre 2024, 4 016,79 euros le 31 décembre 2024, 6 290 euros le 17 février 2025 sous l’effet, notamment, de l’imputation d’une somme de 2 471,14 euros au titre d’une régularisation de charges, et enfin 7 092,88 euros le 31 mai 2025 ;

Cette dernière somme, réclamée par son bailleur au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025, est ainsi parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [Y] [J] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 7 092,88 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur celle de 2 956,67 euros, du 6 mars 2025 sur celle de 3 819,26 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2024 ; la défenderesse est depuis redevable envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Madame [Y] [J] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [Y] [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [Y] [J] sera donc condamnée à lui payer une somme de 200 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [Y] [J], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 14 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [Y] [J] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [Y] [J], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [Y] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de SEPT MILLE QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS et QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES (7 092,88 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur celle de 2 956,67 euros, du 6 mars 2025 sur celle de 3 819,26 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [Y] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [Y] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT une somme de DEUX CENTS EUROS (200 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [Y] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE