N° RG 25/00231 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGSY

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

comparant assisté de Mme [V] [H] (Curatrice)

Madame [V] [H], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [W]

copie conforme délivrée le à M. [J]

Mme [H]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2024, Monsieur [B] [W] a donné à bail à Monsieur [U] [J], pour une durée d’un an, un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par courrier remis en main propre contre émargement du 27 novembre 2024, Monsieur [B] [W] a donné congé avec offre de vente à Monsieur [U] [J] pour le 27 février 2025, date d’expiration du bail.

Monsieur [U] [J] s’est maintenu dans les lieux au-delà du 27 février 2025 malgré les démarches amiables entreprises par Monsieur [B] [W] pour l’y exhorter.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, Monsieur [B] [W] a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [V] [H], ès-qualités de curatrice de Monsieur [U] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 467 du Code civil, 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 700 et 696 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la validité du congé pour vente remis en main propre à Monsieur [U] [J] le 27 novembre 2024,

ordonner l’expulsion subséquente de Monsieur [U] [J] et de tout occupant de son chef,

condamner Monsieur [U] [J] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et augmenté des charges, jusqu’à la complète libération des lieux,

condamner Monsieur [U] [J] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Monsieur [B] [W] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en indiquant avoir transmis par courrier électronique une copie du congé à Madame [D] [H], curatrice de Monsieur [U] [J].

Monsieur [U] [J] a regretté que Monsieur [B] [W] n’ait pas remis une copie du congé à sa curatrice.

Madame [V] [H], ès-qualités de curatrice, a soulevé la nullité du congé, dont elle a admis avoir été informée par courrier électronique, parce qu’il aurait dû lui être adressé par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou lui être signifié par un commissaire de justice, et parce qu’il ne mentionne pas le prix de vente du bien.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de rappeler que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 25-8 du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et intitulé Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale, le congé donné à son locataire par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et doit être donné avec un préavis de trois mois qui court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ;

Il est loisible de constater que le congé remis en main propre par Monsieur [B] [W] à Monsieur [U] [J] le 27 novembre 2024 est régulier ;

En effet, il recèle le motif invoqué, c’est-à-dire la vente, expressément mentionnée en objet, du bien situé [Adresse 2] à [Localité 6], a été remis en main propre à Monsieur [U] [J] qui l’a expressément admis lors des débats, et a bien été donné avec un préavis de trois mois le faisant expirer le 27 février 2025 à minuit ;

Lors des débats, Madame [V] [H], curatrice du défendeur, a soulevé la nullité du congé, dès lors qu’il ne lui a pas été adressé par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par un commissaire de justice et qu’il ne mentionne pas le prix de vente du bien ; ces griefs, cependant, sont inopérants ;

En ce qui concerne le premier, il convient tout d’abord de préciser que la personne sous curatelle a la capacité d’accomplir seule des actes d’administration, telle la conclusion d’un bail d’habitation et a fortiori la simple réception d’un congé, le curateur devant seulement s’assurer que ces actes sont conformes aux intérêts de la personne protégée ;

Il faut ensuite rappeler qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 467 du Code civil toute signification faite à la personne en curatelle l’est également, à peine de nullité, au curateur, et que la signification, conformément au deuxième alinéa de l’article 651 du Code de procédure civile, est la notification faite par acte d’huissier de justice ;

Or, Monsieur [B] [W], qui disposait en vertu du paragraphe I de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment rappelé de trois options pour porter le congé à la connaissance de Monsieur [U] [J], en l’occurrence sa notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa signification par acte de commissaire de justice ou sa remise en main propre contre récépissé ou émargement, a choisi la dernière et n’était donc pas assujetti à l’exigence du dernier alinéa de l’article 467 du Code civil ;

Enfin, Monsieur [B] [W] a pris la précaution, alors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne l’y obligeait, d’informer Madame [V] [H], par correspondance électronique du 28 novembre 2024 qu’il verse aux débats, de la remise du congé, la veille et en main propre, à Monsieur [U] [J] ;

En ce qui concerne le second grief, il est loisible de constater que le paragraphe I de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas du bailleur qui donne congé à son locataire pour vente du logement meublé résidence principale, qu’il mentionne le prix de la transaction ;

Enfin, il y a lieu de rappeler, à titre surabondant, le second alinéa de l’article 114 du Code de procédure civile selon lequel la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et que ni le défendeur ni sa curatrice n’en démontre aucun qui aurait découlé des irrégularités alléguées ;

Les exceptions de nullité soulevées par les défendeurs seront donc rejetées et le congé du 27 novembre 2024 déclaré régulier.

Sur l’expulsion

Monsieur [U] [J] n’a pas respecté les termes du congé puisqu’il s’est maintenu dans le bien de Monsieur [B] [W] au-delà du 27 février 2025, date jusqu’à laquelle il était en droit de l’occuper ;

En application de l’article 1741 du Code civil, la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce ;

Il y a lieu, par conséquent, de constater que Monsieur [U] [J] est occupant sans droit ni titre du bien de Monsieur [B] [W] depuis le 28 février 2025 et de lui enjoindre de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [U] [J], dont il n’a pas été querellé sur audience qu’il était à jour du paiement des loyers, est redevable envers Monsieur [B] [W], depuis le 28 février 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Il sera donc condamné à lui payer, à partir du 28 février 2025, compte tenu des loyers qui auraient depuis été réglés et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière responsabilité incombe à Monsieur [U] [J] qui se maintient illégalement dans le bien de son bailleur, malgré le congé régulier qui lui a été remis en main propre, depuis plus de 4 mois ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [W] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [U] [J] sera donc condamné à lui payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ; selon l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [U] [J], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente remis le 27 novembre 2024 à Monsieur [U] [J] par Monsieur [B] [W].

Constate que Monsieur [U] [J] est déchu de tout titre d’occupation du logement de Monsieur [B] [W] depuis le 28 février 2025.

Ordonne, à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion de Monsieur [U] [J], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [B] [W], à partir du 28 février 2025, compte tenu des loyers qui auraient depuis été réglés et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [B] [W] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [U] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE