TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06732 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANMD

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

HENEO

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par la SELARL INTERBARREAUX CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [P]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06732 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANMD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 juillet 2023 auquel est annexé un règlement intérieur, la société HENEO a donné en sous-location à M. [X] [P] un logement meublé à usage d’habitation n°217, bâtiment 2, 4ème étage dans une résidence située [Adresse 2] destinée aux étudiants, sous réserve de plafond de ressources, pour une durée d’un an non renouvelable tacitement à compter du 20 août 2023. La redevance mensuelle était fixée à la somme de 411,98 euros, charges et prestations annexes incluses.

Se prévalant de la perte de la qualité d’étudiant de M. [X] [P], du dépassement de la durée du bail et de redevances impayées, la société HENEO a fait notifier au résident un congé le 19 septembre 2024 par acte de commissaire de justice remis à étude, avec obligation d’avoir à libérer le logement au plus tard le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la société HENEO a fait assigner M. [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la perte de la qualité d’étudiant de M. [X] [P] et le défaut de paiement des redevances ;constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 31 octobre 2024, à la suite du congé signifié à M. [X] [P] le 19 septembre 2024  ;juger qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024 au plus tard suite au congé du 19 septembre 2024 ;à titre subsidiaire,

constater le défaut de paiement régulier des redevances constitutif d’un manquement aux obligations contractuelles ;prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter de la décision à intervenir ;en tout état de cause et en conséquence,

ordonner l’expulsion de M. [X] [P] et de tout occupant de son chef dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers à ses frais, risques et périls ;condamner M. [X] [P] à lui verser 2 301,59 euros au titre des redevances arrêtées au 12 mai 2025 augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle outre les charges à compter de la date de résiliation du contrat jusqu’à complète libération des lieux ;rejeter toute demande de délais de grâce ; condamner M. [X] [P] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, fait valoir une diminution du montant des redevances et indemnités d’occupation impayées fixé désormais à 2 268,84 euros selon décompte au 13 octobre 2025 et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus.

Bien que régulièrement assigné à personne le 15 juillet 2025, M. [X] [P] ne comparaît pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

En l’espèce, le contrat du 24 juillet 2023 vise une durée allant du 20 août 2023 au 20 août 2024, non renouvelable tacitement, et renouvelable par période d’une année dans la mesure où le sous-locataire justifie de son statut d’étudiant boursier de l’académie de [Localité 8] selon le règlement intérieur de la résidence, et ce, en application de l’article [7] « DUREE » de la convention d’occupation.

Par ailleurs, le contrat prévoit qu’un congé puisse être donné par le bailleur en cas de non respect des conditions d’admission en son article 4.4. « Le congé »:

« Le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec RAR, en prévenant la société

HENEO 1 (un) mois à l’avance.

HENEO pourra donner congé en cours de contrat :

pour manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat,si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni par HENEO et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier ou allocataire d’études dépendant de l’académie de [Localité 8].Dans ce cas, le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

HENEO devra prévenir le sous-locataire un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la location. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d’un mois, le contrat produit effet jusqu’au dernier jour du mois, dans la limite de validité du présent contrat ».

Un congé rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an, le non-respect du règlement intérieur quant à la perte de la qualité d’étudiant et la volonté du bailleur de se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement délivré le 19 septembre 2024 à effet au 31 octobre 2024.

Ainsi, M. [X] [P] qui n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti est occupant sans droit ni titre depuis 01 novembre 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

M. [X] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par voie d’assignation, la société HENEO sollicitait la condamnation de M. [X] [P] à lui verser 2 301,59 au titre des redevances arrêtés au 12 mai 2025 augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale actuelle augmentée des charges à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à complète libération de lieux. A l’audience, il verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 octobre 2025, M. [X] [P] devait la somme de 2 268,84 euros correspondant à l’arriéré des redevances, charges et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [X] [P] n’a pas comparu et n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par ailleurs le commandement de payer les redevances du 24 septembre 2024 ne concerne pas le défendeur mais M. [I] [P] logé dans la résidence située [Adresse 3]. Il ne peut dès lors en être tenu compte.

Ainsi M. [X] [P] sera condamné à verser à la société HENEO la somme de 2 268,84 euros correspondant à l’arriéré des redevances, charges et indemnités d’occupation échues au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 juillet 2025.

M. [X] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location conclu le 24 juillet 2023 entre la société HENEO et M. [X] [P] concernant le logement à usage d’habitation n°217, bâtiment 2, 4ème étage dans la résidence étudiante située [Adresse 2], au 31 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] de libérer de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L412-1 et L412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la société HENEO de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance globale mensuelle actuelle outre les charges, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à la société HENEO la somme de 2 268,84 euros correspondant à l’arriéré des redevances, charges et indemnités d’occupation échues au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025,

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à la société HENEO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens,

DÉBOUTE la société HENEO du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 décembre 2025

Le Greffier le Président