TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Jean-max DELAISSER

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B76

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Représenté par son syndic, le cabinet LEMARCHAND – [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442

DÉFENDEUR

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0430

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B76

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [V] est propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a mis en demeure Mme [P] [V], par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 15 novembre 2023, de lui régler la somme de 6249, 12 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LEMARCHAND, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [P] [V], par acte d’huissier en date du 8 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 439, 88 euros au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 janvier 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6249, 12 euros à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés Mme [P] [V].

Appelée à l’audience du 14 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité la condamnation de Mme [P] [V] en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

9296, 44 euros au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6249, 12 euros à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023,700 euros de dommages et intérêts,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir avoir justifié l’ensemble des charges auprès de la défenderesse, que cette dernière ne peut solliciter un délai de 10 années pour régler les charges en lien avec les travaux de réfection de la toiture qui s’analysent en travaux d’entretien et de conservation alors que le délai de 10 ans prévu par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les travaux d’amélioration.

Mme [P] [V], représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle indique avoir réglé la totalité des charges de copropriété, hors travaux de toiture, le jour même de l’audience. Elle sollicite pour le surplus correspondant aux charges en lien avec les travaux de toiture l’octroi de délai de paiement sur une période de 10 années en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Le tribunal a autorisé la défenderesse à justifier en délibéré du bon paiement des charges hors travaux de toiture et ce avant le 15 novembre 2024. Par courrier du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a confirmé la bonne réception de la somme totale de 2579, 84 euros ( un versement de 2259, 44 euros le 10 octobre 2024 et un second versement de 320, 44 euros le 14 octobre 2024).

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P] [V] concernant le lot 4, indiquant la répartition des tantièmesles relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 6 septembre 2022 au 1er octobre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,l’historique du compte du 25 septembre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9296, 44 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2021, 10 octobre 2022 et 10 mai 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,les attestations de non recours concernant les trois procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 6249, 12 euros adressée le 15 novembre 2023 à Mme [P] [V] (signée le 20 novembre 2023),

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9296, 44 euros portant la période allant du 26 septembre 2022 au 1er octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il résulte des éléments versés en délibéré que Mme [P] [V] a effectué deux versements les 10 octobre 2024 de 2259, 44 euros et le 14 octobre 2024 de 320, 44 euros soit un total de 2579, 84 euros venant en déduction.

La créance du syndicat est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6716, 56 euros portant la période allant du 26 septembre 2022 au 1er octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Les intérets au taux légal courront à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 6249, 12 euros et à compter de l’assignation pour le suplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [V] présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les délais de paiement

Mme [P] [V] sollicite l’autorisation de s’acquitter des charges relatives aux travaux de réfection de la toiture sur dix années en se fondant sur les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, cet article ne prévoit pas un délai de 10 années et ne porte que sur les travaux portant sur « toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

Or, les travaux votés portent sur la réfaction de la toiture et le ravalement des souches de cheminées ainsi qu’en atteste la résolution n° 15 de l’assemblée générale tenue le 10 mai 2023 s’analysent en travaux d’entretien et de conservation et ne relèvent pas du champ d’application de cet article.

Toutefois, en vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Or, Mme [P] [V] ne verse aucun éléments pour justifier de sa situation ou la necssité pour elle de bénéficier de délais de paiement et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet LEMARCHAND :

— la somme de 6716, 56 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 26 septembre 2022 au 1er octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 6243, 12 euros et à compter de l’assigantion pour le surplus,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

DEBOUTE Mme [P] [V] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet LEMARCHAND, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [P] [V] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.