TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-emmanuel TOURREIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SD2

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SD2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, prenant effet le 10 juillet 2021, Mme [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] (bâtiment B, étage 2, porte droite, lot 21, une cave lot 91), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 918 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 571,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [S] le 2 août 2024.

Par assignation du 21 novembre 2024, Mme [U] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, en conséquence, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  13 679,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 04 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2025.

À l’audience du 14 mars 2025, Mme [U] [I], représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de mars 2025 inclus, s’élève désormais à 23 190,79 euros. Mme [U] [I] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [I] expose que le logement a fait l’objet d’une donation en nue-propriété au bénéfice de son fils. Elle indique être usufruitière du bien. Elle ajoute que Mme [T] [S] a déposé un dossier de surendettement.

Mme [T] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience au titre desquelles elle demande au juge :

A titre principal :

— RECEVOIR la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la demanderesse,

— DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes de Mme [I],

— CONDAMNER Mme [I] aux dépens qui pourront être recouvrés par l’Etat selon les règles de l’aide juridictionnelle,

A titre infiniment subsidiaire :

— DEDUIRE de l’arriéré réclamé les sommes respectivement de 684 € (assurance privilège), 1 284€ au titre des provisions sur charges 2023 et 765.74 € au titre des frais divers quittancés par FONCIA,

— AUTORISER la défenderesse à s’acquitter du solde moyen de 36 mensualités,

— DEBOUTER Mme [I] de sa demande à titre de dommages et intérêt et de majoration de l’indemnité d’occupation,

— DIRE n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

Mme [T] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le conseil de Mme [U] [I] a indiqué que Mme [T] [S] avait déposé un dossier à la commission de surendettement. Le 6 février 2025, le dossier de surendettement de Mme [T] [S] a été déclaré recevable.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré afin de produire la taxe foncière du logement.

Le 26 mars 2025, le conseil de Mme [I] produit l’avis de taxe foncière du logement au nom de M. [G] [H], le mandat de gestion locative, les comptes-rendus de gestion locative et l’aide à la déclaration de revenus fonciers pour l’année 2023.

Le 31 mars 2025, le conseil de Mme [T] [S] conteste la production de trois pièces complémentaires non autorisées, sans débat oral contradictoire, la demande étant limitée à l’envoi de la taxe foncière. Il maintient sa demande de fin de non-recevoir du défaut de qualité et d’intérêt à agir de de Mme [I].

Par note en délibéré en date du 1er avril 2025 (reçue au greffe le 03 avril 2025 et adressée également au conseil de Mme [S]), le conseil de Mme [I] précise que les pièces complémentaires produites visent à éclairer la production de l’avis de taxe foncière du logement au nom de M. [G] [H]. Il produit, par ailleurs, une note de la fiscaliste de Mme [I], ainsi que l’avis d’imposition de cette dernière pour l’année 2024 comprenant la déclaration des revenus fonciers.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire : Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le bail du 07 juillet 2021 a été conclu par Madame [I].

Pour déterminer si la demanderesse a qualité à agir, il convient d’examiner si elle justifie d’un titre de propriété ou d’usufruit sur le bien objet du litige.

A ce titre, elle produit notamment :

— Un acte de donation, en date du 21 décembre 2000 indiquant que Mme [U] [J] a fait donation à son petit-fils M. [G] [H] de la nue-propriété des lots 21 et 91 de l’immeuble situé au [Adresse 3], avec réserve d’usufruit au profit de Mme [U] [I].

— Une attestation notariée, en date du 30 juillet 2015, indiquant que Mme [U] [I] est pleine propriétaire ou usufruitière de l’immeuble situé au [Adresse 6], lot 21 et 91.

— Un relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière en date du 05 mars 2025 indiquant que M. [H] est nu-propriétaire des lots 21 et 91 de l’immeuble CD [Cadastre 2], avec réserve d’usufruit au profit de Mme [U] [I].

L’ensemble de ces éléments, concordants entre eux, permette en l’espèce d’établir que la demanderesse est usufruitière des locaux loués, Mme [T] [S] n’apportant pas la preuve d’une renonciation par Mme [I] à son usufruit.

Mme [U] [I] justifie ainsi de sa qualité à agir de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [T] [S] sera rejetée.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d’accorder au locataire surendetté, à condition qu’il ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redresse-ment, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 571,85 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge est tenu d’accorder au locataire surendetté, à condition qu’il ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [T] [S] n’a pas repris depuis le mois de mai 2024, le paiement intégral du paiement du loyer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, le juge n’étant pas tenu d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de la situation de surendettement de Mme [T] [S].

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la restitution des charges non régularisées

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justi-ficatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, Mme [U] [I] n’a pas procédé à la régularisation et à la justification des charges pour l’année 2023.

Cependant, l’obligation annuelle de régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction et son défaut ne saurait entrainer la restitution au locataire de toutes les charges versées au cours de l’année non régularisée.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de restitution de Mme [T] [S] de la somme de 1 284 euros correspondant aux provisions sur charges non régularisées de l’année 2023.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [U] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, Mme [T] [S] lui devait la somme de 22 367.40 euros, soustraction faite de la somme de 585.11 euros correspondant aux frais de procédure et de la somme de 238.28 euros correspondant à l’assurance multirisque privilège contractée par Mme [T] [S] auprès de la Banque populaire par l’intermédiaire de ASSURIMO de FONCIA.

Mme [T] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 212.33 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [I] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [T] [S] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de Mme [U] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Mme [U] [I] soulevée par Mme [T] [S],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2021 entre Mme [U] [I], d’une part, et Mme [T] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (bâtiment B, étage 2, porte droite, lot 21, une cave, lot 91) est résilié depuis le 2 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] (bâtiment B, étage 2, porte droite, lot 21, une cave, lot 91) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 212.33 euros (deux mille deux cent douze euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de Mme [T] [S] de restitution des charges non régularisées de l’année 2023,

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à Mme [U] [I] la somme de 22 367.40 euros (vingt-deux mille trois cent soixante-sept euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus,

DÉBOUTE Mme [U] [I] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à Mme [U] [I] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024 et celui de l’assignation du 21 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge