TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : SCPI VENDOME REGIONS

c/

S.A.S. COMPTOIR DU CHEF

N° RG 24/00214 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IJL7

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Ousmane KOUMA – 6la SELARL DU PARC – MONNET BOURGOGNE – 91

ORDONNANCE DU : 25 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

SCPI VENDOME REGIONS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Ousmane KOUMA, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon, postulant, M^e Jérôme ORSI, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Lyon, plaidant

DEFENDEUR :

S.A.S. COMPTOIR DU CHEF

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Vincent CUISINIER de la SELARL DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Nicolas MESSAGE de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 juillet 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 2 juillet 2020, la société Village Gastronomique Real Estate a consenti à la société Epicure, aux droits de laquelle vient la société Comptoir du Chef, un bail commercial en l’état futur d’achèvement concernant un local (lot R4) au sein de la [7], pour une durée de 10 ans à compter de la livraison du local moyennant un loyer annuel de 101 016 €.

La SCPI Vendôme Régions a acquis les bâtiments.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SCPI Vendôme Régions a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire, la société Comptoir du Chef, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728 du code civil, L145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 2 juillet 2020 ayant lié la SCPI Vendôme Régions à la société Comptoir du Chef par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Comptoir du Chef ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner par provision la société Comptoir du Chef à payer à la SCPI Vendôme Régions la somme totale de 145 074 € correspondant à l’arriéré des charges, loyers et taxes dus à la date du 30 juin 2024 ;

— condamner la société Comptoir du Chef à titre d’indemnité d’occupation mensuelle hors taxes et hors charges à payer à la SCPI Vendôme Régions la somme 9 509,81 € HT et HC correspondant au montant du dernier loyer en vigueur, outre tous les accessoires du loyer, et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux loués ;

— condamner la société Comptoir du Chef à payer à la SCPI Vendôme Régions la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Comptoir du Chef aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023.

La SCPI Vendôme Régions a fait valoir que :

suite à de nombreux incidents, elle a fait délivrer à la société Comptoir du Chef le 31 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans l’article 15 du bail , portant sur la somme de 72 798,96 € , outre la somme de 384, 48 € correspondant au coût du commandement ;

le preneur reste redevable à la date de l’introduction de l’instance de la somme de 145 074, 49 € ; il est également recevable d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée sur la base du dernier loyer dû à 9 509, 81 € hors taxe et hors charges.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, la SCPI Vendôme Régions a maintenu ses demandes au principal, sauf à dire que la somme de 145 074 € dont il est demandé la condamnation provisionnelle correspond à l’arriéré des charges, loyers et taxes dus à la date du 31 juillet 2024 ( et non plus 30 juin 2024 comme mentionné dans l’assignation).

A titre subsidiaire , elle a demandé au juge des référés, s’il ordonnait des délais de paiement de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— dire qu’en cas de défaut de paiement de tout ou partie des sommes à chaque échéance fixée, conformément à l’ordonnance de référé du tribunal de commerce, la clause résolutoire reprendra ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice.

La SCPI Vendôme Régions a indiqué que suite à une procédure de conciliation entre elle et les preneurs qui n’a pas abouti, ceux-ci l’ont assigné devant le président du tribunal de commerce pour obtenir un échelonnement de leur dette locative ; par une décision du 30 juillet 2024, le tribunal de commerce a autorisé la société Le Comptoir du Chef à s’acquitter mensuellement et progressivement, sur une période de 24 mois à compter de l’ordonnance, en sus des loyers courants, de l’arriéré des loyers, charges et taxes d’un montant de 168 593 € TTC, à raison de 12 premières mensualités de 4 683 €, de 11 mensualités suivantes de 9 366 € et d’une dernière mensualité de 9 371 €.

La société Le Comptoir du Chef a demandé au juge des référés de :

à titre principal,

— juger que le commandement de payer délivré à la société Le Comptoir du Chef est nul ou que la demande de la SCPI Vendôme Régions se heurte en tout état de cause et aux vues des griefs relatifs à ce commandement de payer , un motif de contestation sérieuse ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la SCPI Vendôme Régions de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— constater qu’en considération de la situation de la société Le Comptoir du Chef et des besoins de la SCPI Vendôme Régions, le président du tribunal de commerce de Dijon a autorisé le Comptoir du Chef à s’acquitter mensuellement et progressivement, sur une période de 24 mois à compter de l’ordonnance, en sus des loyers courants, de l’arriéré des loyers, charges et taxes d’un montant de 168 593 € TTC, à raison de 12 premières mensualités de 4 683 €, de 11 mensualités suivantes de 9 366 € et d’une dernière mensualité de 9 371 €,

en conséquence,

— suspendre , jusqu’au terme de cet échéancier , l’acquisition et les effets de la clause résolutoire prévue au bail ;

— débouter de l’ensemble des demandes formées la SCPI Vendôme Régions au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion de la société Le Comptoir du Chef et de la condamnation au paiement immédiat des loyers, charges et taxes par provision, ou d’une indemnité d’occupation,

en tout état de cause,

— laisser les dépens à la charge de la SCPI Vendôme Régions ;

— rejeter la demande de la SCPI Vendôme Régions au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Le Comptoir du Chef expose que :

le groupe Epicure Investissement dispose de trois établissements, le Comptoir du Chef, la Cave de la Cité et la Table du Chef au sein de la [7] de [Localité 8] ;

ces trois établissements rencontrent des difficultés liées à des prévisions de fréquentation initiales trop optimistes et en décalage avec la réalité, entraînant un déficit d’exploitation sur 2023 ;

le bailleur pourtant au fait des difficultés rencontrées par l’ensemble des commerçants de la CIGV a refusé de discuter amiablement du traitement de la situation locative, diligentant des saisies conservatoires sur les comptes bancaires des preneuses et les assignant en référé pour voir constater la résolution du bail ;

suite à l’échec de la procédure de conciliation, les preneuses ont fait assigner la SCPI Vendôme Régions devant le président du tribunal de commerce et ont obtenu des délais de paiement sur 24 mois par une décision du 30 juillet 2024.

Elle soutient que :

le commandement encourt la nullité , faute d’être précis et complet sur les sommes dues et les échéances de sommes dues, en ne mentionnant pas un décompte précis des sommes dues ; à défaut d’annulation, il constitue un motif de contestation sérieuse incompatible avec la prescription de mesures de référé ;

à titre subsidiaire, alors que la décision du président du tribunal de commerce accordant des délais de paiement, bénéficie de l’autorité de la chose jugée, le juge des référés constatera l’échelonnement du paiement des sommes, objet du commandement de payer et suspendra les effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce , « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai »

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre au preneur de connaître les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et les dates d’échéance.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 31 octobre 2023 comporte une mise en demeure de payer, outre la somme de 384, 48 € correspondant au coût de l’acte, les sommes suivantes: « échéances impayées du 01/01/2023 au 19/10/2023 : 72 798, 96 € », correspondant aux échéances impayées pour le local commercial désigné, sans aucune autre précision sur les causes des sommes dues et aucune précision sur leurs dates d’échéance.

Il n’existe pas de décompte annexé au commandement de payer bien que cet acte fasse état d’un « décompte dont copie est jointe au présent acte ».

Enfin et comme justement constaté par la société Le Comptoir du Chef , ce commandement de payer mentionne des échéances impayées du 1er janvier au 19 octobre 2023 tandis que l’extrait de compte du 01/01/2023 au 30/06/2024 versé aux débats par la SCPI Vendôme Régions pour actualiser sa créance ne mentionne des impayés locatifs qu’à compter du mois de juin 2023, et non sur la période de janvier à juin 2023.

Dès lors, il convient de constater que ce commandement de payer visant la clause résolutoire, qui n’est pas accompagné d’un décompte, ne précise pas le détail des sommes réclamées et les dates d’échéance et qu’il existe en conséquence une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En présence de cette contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé et la SCPI Vendôme Régions est en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes .

La SCPI Vendôme Régions qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse,

Déboutons la SCPI Vendôme Régions de l’ensemble de ses demandes,

Condamnons la SCPI Vendôme Régions aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président