TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11552 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3WH

N° de Minute : L 25/00307

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

[L] [I]

C/

[W] [O]

[E] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [I], demeurant [Adresse 7]

[Localité 2] (ESPAGNE)

représenté par M^e Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [E] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mai 2021, Monsieur [L] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 650 euros et 140 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023 ,Monsieur [L] [I] a fait signifier à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.280 euros au titre des loyers et charges impayés et de 90, 68 euros au titre de l’acte de commissaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 27 septembre et 8 octobre 2024, Monsieur [I] a fait citer Monsieur [O] et Madame [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la Protection de [Localité 8] à l’audience du 19 mai 2025 aux fins d’obtenir :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail au 2 octobre 2023 ;

l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef de l’immeuble situé au [Adresse 5], avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, si besoin est.

L’autorisation de procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril des occupants.

La condamnation in solidum de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] au paiement d’une somme de 1.280 euros au titre des loyers et des charges impayés, arrêtés au 01 octobre 2023, majorés des intérêts au taux légal à compter de chacune des mensualités dues.

La condamnation solidaire de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] au paiement d’une somme de 90, 68 euros au titre du coût du commandement de payer.

La condamnation solidaire de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 51,95 euros par jour à compter du 02/10/2023 jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs, indemnité qui devra être calculée tenant compte des paiements effectués postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

La condamnation solidaire de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris les frais de signification de la décision à venir, et tous frais que pourraient générer la mise en œuvre de leur expulsion.

L’autorisation de prendre possession des lieux en cas d’abandon éventuel du logement sans état des lieux ni restitution des clefs.

A l’audience du 19 mai 2025, Monsieur [I], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser la créance locative à la somme de 4.020 euros au jour de l’audience et à s’opposer à la demande de délais de paiement formée par la partie adverse.

Monsieur [O], présent en personne à l’audience, a reconnu le principe de la dette et a sollicité la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire afin de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 à 150 euros en plus du loyer courant.

Citée à comparaître par acte de commissaire de justice délivré selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [T] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été adressée à la préfecture du Nord par voie électronique le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Monsieur [I] justifie avoir signifié le 1er août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] pour un montant en principal de 1.280 euros. Les locataires avaient par conséquent jusqu’au 2 octobre 2023 pour s’acquitter de cette somme.

Il ressort du relevé de compte que les locataires se sont acquittés de la somme de 790 euros le 3 août 2023 et de 790 euros le 4 septembre 2023, soit d’une somme supérieure aux causes du commandement de payer, ce avant l’expiration du délai qui leur était imparti pour ce faire.

En vertu de l’article 1256 du code civil, le commandement de payer n’a par conséquent pas pu produire ses effets.

La demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail sera par conséquent rejetée.

L’expulsion ne peut dès lors être ordonnée, la demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail n’ayant pas été reprise dans le dispositif de l’assignation, ni formulée à l’oral.

En l’absence de résiliation du bail, la demande tendant au paiement d’indemnités d’occupation est dépourvue d’objet.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mai 2021, du commandement de payer délivré le 1er août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 mai 2025 que les locataires demeurent redevables de la somme de 4.020 euros au titre des loyers et charges impayés, ce qui ne souffre aucune contestation.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant, en ce compris l’obligation de paiement du loyer.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4.020 actualisée au 5 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif.

La demande présentée au titre du coût du commandement de payer sera examinée au titre des dépens et frais irrépétibles.

Sur les intérêts moratoires et la clause pénale

En application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande présentée au titre de la clause pénale.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts courront à compter de l’assignation sur la somme de 1.280 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [W] [O] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant un règlement des sommes dues de façon échelonnée par mensualité de 100 à 150 euros en plus du loyer actuel par mois. Il justifie de sa situation personnelle et financière en présentant à l’audience un avenant à son contrat de travail à durée indéterminé à temps complet en date du 28 mars 2023 indiquant qu’il perçoit un revenu brut mensuel de 2.607,02 euros.

En outre, Monsieur [W] [O] expose avoir eu des difficultés familiales l’empêchant de payer son loyer pendant plusieurs mois.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Monsieur [L] [I], s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, au regard du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [O] dont les modalités seront précisées au dispositif.

Madame [T] n’ayant pas formulé de demande de délais de paiement ne pourra en bénéficier.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T], dont la dette locative est à l’origine de la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il conviendra de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [L] [I] recevable en son action ;

DEBOUTE Monsieur [L] [I] de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 4.020 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.280 à compter du 8 octobre 2024 et de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [O] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 112 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que chaque mensualité est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que Monsieur [W] [O] perdra le bénéfice du présent échéancier en cas de non-paiement d’une seule échéance à son terme et après envoi par le créancier d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [E] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier Le juge du contentieux de la Protection