N° RG 25/01056

N° Portalis DBYB-W-B7J-PUOT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DEMANDEUR:

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [O] [M] [I]

né le 10 Septembre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [K] EPOUSE [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 24 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Janvier 2026 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP DORIA AVOCATS

Copie certifiée : M et Mme [I]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 novembre 2022, la société CDC HABITAT a donné bail à M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] un bien immobilier à usage d’habitation ainsi qu’un stationnement annexe n°277 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850 euros et loyer des annexes de 65 euros outre une provision pour charges de 135,95 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2023.

Sur assignation de CDC HABITAT, le juge des référés a rendu une ordonnance le 2 janvier 2025 ordonnant aux locataires de laisser le bailleur ou toute entreprise mandatée par ce dernier, accéder au logement afin de vérifier la conformité des travaux réalisés par les défendeurs dans le logement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 12 février 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

— les condamner solidairement à payer la somme de 3.655,50 euros au titre des loyers impayés de décembre 2022, janvier 2023 et février 2023 ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— les condamner in solidum à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties, M. [O] [I] ayant comparu à l’audience du 16 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, la société CDC HABITAT, représenté par son Conseil, s’est référé à ses dernières conclusions régulièrement notifiées à la partie adverse, aux termes desquelles elle sollicite de :

— débouter les défendeurs de leurs demandes;

— prendre acte de son désistement s’agissant de sa demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— ordonner la compensation de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 4.261,04 euros correspondant aux loyers de décembre 2022, janvier et février 2023, octobre 2025, arrêtée au 7 novembre 2025, sous réserve des loyers échus au jour du jugement, ladite somme devant être augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— rappeler que l’exécution provisoire est droit;

— condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle précise que M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] ont quitté le logement le 3 novembre 2025.

Aux termes de ses écritures, M. [O] [I] de :

— déclarer nul et sans objet la procédure d’expulsion ;

— condamner CDC HABITAT à leur payer la somme de 5.800 euros en dommages et intérêts et 2.500 euros pour démarches abusives ;

— de déclarer inexact la somme du commandement de payer en principal ;

— de condamner la SCP DOUEN CANDON à ses dépens et de condamner CDC HABITAT à ses dépens ;

— d’annuler la clause résolutoire ;

— d’accorder un délai de régularisation sur 24 mois des loyers non payés, soit la somme de 3.152,85 euros.

Il confirme qu’ils ont quitté le logement, l’état des lieux de sortie ayant eu lieu le 3 novembre 2025 et fait notamment valoir que ces impayés s’inscrivent dans un contexte de manquement du bailleur à ses obligations, celui ci n’étant jamais intervenu pour réparer les désordres constatés dès l’origine du bailleur et malgré plusieurs relances en ce sens par les locataires.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Mme [G] [K] épouse [I], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée, son époux n’ayant transmis aucun pouvoir pour la représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater que » « dire et juger » ou « dire que » ou encore « avec application » ou « déclarer » d’un article du code qui ne demande pas au juge de statuer, ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur le désistement de la demande d’expulsion

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de CDC HABITAT de sa demande d’expulsion en raison du départ du logement des locataires et, par conséquent, de ses demandes de résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et de fixation d’une indemnité d’occupation qui sont nécessairement liées.

Les demandes du défendeur, relatives à l’expulsion et à la clause résolutoire sont donc sans objet.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif au titre des loyers et charges

En application de l’article 07 de la loi du 06 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société CDC HABITAT sollicite la condamnation de M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] au paiement de la somme de 4.261,04 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2022, janvier et février 2023 et octobre 2025. Elle produit deux relevés de compte attestant de l’absence de paiement de ces loyers.

Or il est constant que les locataires n’ont pas le droit légalement de suspendre le paiement des loyers pour obtenir la réparation des désordres dénoncés et qu’ils doivent donc s’acquitter de l’intégralité des loyers dus.

Dans ces conditions, il y a lieu de les condamner solidairement à payer la somme de 4.261,04 euros au titre des loyers de décembre 2022, janvier et février 2023 et octobre 2025, pour solde de tout compte, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu, conformément à la demande de CDC HABITAT, et compte tenu du départ des lieux des locataires le 3 novembre 2025, d’ordonner la compensation de cette dette locative avec le dépôt de garantie à restituer aux locataires, à hauteur de 1650,68 euros, à concurrence de la plus faible des deux sommes.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [I] sollicite des délais de paiement sans étayer sa demande. En l’absence d’éléments probants permettant d’apprécier la situation financière actuelle tant active que passive, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Au titre du trouble du jouissance

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les désordres, dénoncées par divers mails adressés à CDC HABITAT, ont effectivement été mentionnés à l’entrée dans les lieux : fuite chasse d’eau, fuite baignoire, plaques de cuisson qui font disjoncter l’électricité, peintures à refaire, perçage meuble cuisine . Les locataires démontrent avoir adressé de multiples courriers à CDC HABITAT à la suite de leur installation.

M. [I] indique avoir procédé lui-même à la réparation des désordres, dans un courrier électronique du 24 février 2023.

CDC HABITAT démontre quant à elle, notamment par un courrier du 20 juin 2023, avoir contacté des intervenants pour remédier aux désordres, sans que ces prestataires aient pu intervenir faute de disponibilité des locataires ou de refus de leur part, un prestataire n’ayant pas pu accéder au logement en raison du refus des locataires, début janvier 2023, faute d’être muni de masques et de sur-chaussures, ce que confirme M. [I].

Il en résulte donc que CDC HABITAT démontre avoir réagi aux relances des locataires et qu’elle ne peut être tenue responsable de la persistance du trouble de jouissance, alors que cette persistance résulte d’obstacles émanant des locataires et de refus de leur part de laisser entrer un intervenant en raison du manque de protection sanitaire. CDC HABITAT ne peut donc être responsable de la persistance du trouble de jouissance, alors qu’elle a réagi et diligenté des entreprises pour intervenir, l’absence d’intervention ne lui étant pas imputable.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts de M. [I].

Au titre des démarches abusives

M. [I] sollicite des dommages et intérêts pour démarches abusives et non respect par le bailleur de ses obligations morales.

Pour autant, il résulte de ce qui précède que d’une part, les locataires ne sont pas autorisés à suspendre d’eux-même leur obligation de paiement des loyers aux motifs que des désordres existent dans le logement, et d’autre part, qu’un manquement du bailleur à ses obligations n’a pas été démontré.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamner les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la CDC HABITAT se désiste de la demande d’expulsion de M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 4.261,04 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la compensation de cette somme avec celle du dépôt de garantie que CDC HABITAT doit restituer à M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I], à hauteur de 1.650,68 euros ;

DEBOUTE M. [O] [I] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [I] et Mme [G] [K] épouse [I] aux dépens ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La Greffière,La Juge des contentieux de la protection