Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00040 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVBY

SAS ACTION LOGEMENT

C/

M. [E] [J]

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS, substitué par M^e Emilie CAMPANAUD, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 21 Janvier 2025

DEFENDEUR :

M. [E] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN, Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail à usage d’habitation signé le 8 avril 2022, la SCI VERKIMPE-ROMANOFF, représentée par la S.A.S. « MON BEL APPART », a donné en location à Monsieur [E] [J] un logement situé [Adresse 3].

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et des charges par le locataire.

Des incidents de paiements non régularisés ont eu lieu à compter du mois de mars 2024.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à payer la somme totale de 1.852,50 euros en qualité de caution dans le cadre du contrat de cautionnement « VISALE ».

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 04 juin 2024 avec dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (« CCAPEX »).

Par la suite, diverses autres sommes ont été payées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

***

Le 21 janvier 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [J] une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de résiliation du bail d’habitation et en paiement des loyers restés impayés.

***

À l’audience du 15 septembre 2025, l’avocat de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu et a exposé ses moyens et prétentions.

Assigné à étude (nom du débiteur sur la boîte aux lettres et confirmation du domicile par le voisinage), Monsieur [E] [J] était absent à l’audience.

Le présent litige comportant des demandes indéterminées, le jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIVATION

Il convient de faire application des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, ainsi que de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le fondement de ces textes, il est de jurisprudence constante que la caution d’un locataire qui a réglé les loyers du locataire a le droit d’agir, d’une part en résiliation du bail et en expulsion des lieux occupés, et d’autre part en paiement des sommes dues en vertu de sa quittance subrogatoire.

***

En l’occurrence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notamment versé aux débats :

— un extrait de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre du cautionnement VISALE ;

— le contrat de cautionnement VISALE signé par les parties ;

— le contrat de bail signé le 8 avril 2022 ;

— un décompte analytique et chronologique des sommes dues à la date de l’assignation ;

— une attestation de créance ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 04 juin 2024, avec quittance subrogative ;

— un accusé de réception de la signification du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (« CCAPEX »).

Ces pièces versées aux débats montrent que Monsieur [J] n’a pas payé régulièrement les loyers.

Il a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, est donc bien fondée à solliciter la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et par la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. La résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer (ici, le 05 août 2024).

Aucune prescription spéciale ou de droit commun empêche la caution d’agir.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire, qui sera tenu d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Monsieur [J] est tenu de payer les loyers demeurés impayés qui s’élèvent à la somme de 1.852,50 euros.

Compte tenu de l’équité, Monsieur [J] est condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais de procédure et d’avocat).

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] est tenu au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition et en premier ressort :

— CONSTATE la résiliation, à compter du 05 août 2024, du contrat de bail d’habitation du 8 avril 2022, par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et des stipulations contractuelles, concernant le logement situé [Adresse 3] ;

— AUTORISE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [J] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, concernant le logement situé [Adresse 3] ;

— AUTORISE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire transporter les meubles, objets mobiliers et véhicules garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais et risques de Monsieur [J] ;

— CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.852,50 euros au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— DIT que Monsieur [E] [J] est tenu, postérieurement à la date de résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (en l’occurrence la somme mensuelle de 430,50 euros), et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [E] [J] à supporter les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, le coût du commandement de payer et celui de la dénonciation à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,