TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. PALCOH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SAS RINALDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YOL

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS RINALDI – [Adresse 2]

représentée par Mme [L] [I] (Membre de l’entrep.)

DÉFENDERESSE

S.C.I. PALCOH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YOL

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI PALCOH ayant son siège social chez M.[M] [K] [Adresse 1] est propriétaire des lots n°40, 62, 65 ET 79 dans l’immeuble sis [Adresse 3] , cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté PAR SON SYNDIC, la SAS RINALDI, a, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023 fait sommation à LA SCI PALCOH de lui régler la somme de 3802,47 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2023 et le 6 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS RINALDI, a assigné devant le tribunal de Paris LA SCI PALCOH , par acte d’huissier en date du 27 novembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7.636,51€ euros avec intérêts de droit à compter du 13 octobre 2023, date de la mise en demeure

—  296,07 euros au titre des frais de recouvrement préalables à l’assignation

—  1.000 euros à titre de dommages intérêts

—  1.541,89 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les entiers dépens dont le coût de la sommation de payer

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté PAR SON SYNDIC, fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et des frais indiquant qu’une précédente décision de justice avait déjà condamné LA SCI PALCOH.

Appelée à l’audience du 24 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 mai 2025. LA SCI PALCOH n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Par courrier en date du 15 mai 2025, elle a sollicité un nouveau renvoi pour vérifier la prise en compte des règlements effectués. Cependant, elle ne s’est pas présentée à l’audience pour justifier des règlements invoqués et soutenir sa demande de renvoi. Le demandeur s’est opposé à cette nouvelle demande de renvoi. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté PAR SON SYNDIC, le cabinet RINALDI représenté par Mme [L] [I], sa salariée, a actualisé les demandes formées dans son acte introductif d’instance indiquant que :

Un règlement de 3426,62 euros avait été effectué le 27 février 2025 au titre des charges des copropriété arrêtées au 22 novembre 2024, qu’en conséquence la somme due au titre des charges s’élevait à 4209,89 euros, Un autre règlement de 1541,89 euros avait été effectué par le défendeur le 11 mars 2025 au titre des frais de procédure de recouvrement correspondant à la somme sollicitée au titre de l’article 700.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de LA SCI PALCOH concernant le lot 40, 62, 65 et 79, indiquant la répartition des tantièmes (147/1149) ,les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 22 novembre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales du 17 juillet 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel en cours,et du 14 octobre 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours,

le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023, une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023 adressé à LA SCI PALCOH pour la somme de 3802,47 eurosle contrat de syndic.

Le demandeur fait état dans son assignation d’une précédente condamnation de la SCI PALCOH suite à impayés de charges de copropriété, cependant, il n’indique pas les références du jugement et n’en rapporte pas la preuve.

En l’espèce, il est produit un décompte en date du 22 novembre 2024 faisant état d’une somme due à cette date de 7636,51 euros hors frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2023 au 22 novembre 2024.

Le cabinet RINALDI fait état à l’audience de deux règlements de la SCI PALCOH d’un montant :

de 3426,62 euros le 27 février 2025 de 1541,89 euros le 11 mars 2025.

Le demandeur fait valoir que ce dernier versement couvre les frais de procédure de recouvrement qu’il sollicite au titre de l’article 700. Force est de constater que le défendeur a effectué un virement de cette somme le 25 mars 2025 indiquant en objet de ce règlement « frais de procédure recouvrement. ». Il a ainsi reconnu l’existence de la dette et indiqué conformément aux termes de l’article 1342-10 du code civil, qu’il entendait acquitter cette somme au titre des frais de procédure de recouvrement.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4209,89 euros portant la période allant du 1er janvier 2023 au 22 novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 (7636,51 -3426,62 euros)

Les intérêts au taux légal courront à compter du 27 novembre 2024 sur cette somme et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 296,07 euros au titre des frais de recouvrement préalables à l’assignation au titre des frais de mise en demeure préalable à l’assignation et aux honoraires de préparation du dossier d’huissier.

Il sera fait droit à la demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur fait valoir que LA SCI PALCOH fait preuve de mauvaise foi et de résistance abusive et qu’il aurait fait l’objet d’une précédente condamnation. Cependant, il n’en rapporte pas la preuve, n’indique pas les références du jugement de condamnation qu’il invoque et n’en rapporte pas la preuve.

Faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur ayant exposé que la somme d’un montant de 1541,89 euros effectué par le défendeur le 11 mars 2025 correspondant aux frais de procédure de recouvrement et à la somme sollicitée au titre de l’article 700.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE LA SCI PALCOH à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté PAR SON SYNDIC le cabinet RINALDI :

la somme de 4209,89 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1ER janvier 2023 au 22 novembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4 ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, la somme de 296,07 euros au titre des frais de recouvrement préalables à l’assignation

REJETTE la demande de dommages et intérêt ;

REJETTE toute autre demande ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE LA SCI PALCOH aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.