MINUTE N°25/02503

DOSSIER N° RG 25/00011 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3NK

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [W] [K]

1 Allee Raoul Dufy

Résidence albert nobel Appt 11

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparant

M. [D] [K]

1 Allee Raoul Dufy

Résidence albert nobel Appt 11

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2023, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] un logement situé 1, allée Raoul Dufy, résidence Alfred Nobel, appartement 211 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 414,16 euros et 200,36 euros de provisions sur charges.

La S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a également consenti un bail aux époux [K] concernant un emplacement de stationnement portant le numéro 9, par acte sous signature privée du 23 octobre 2023, situé à la même adresse que le logement, pour un loyer mensuel de 5,20 euros et 1,59 euros de provisions sur charges.

Par notification électronique du 28 août 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.579,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] au paiement :

— de la somme de 3.191,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, outre les loyers et charges dus à la résiliation des deux baux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 décembre 2024.

À l’audience du 23 mai 2025, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.228,10 euros, selon décompte arrêté au 14 mai 2025. Elle fait valoir que les paiements des locataires sont rejetés et s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils déclarent avoir dû supporter des dépenses tenant à la prise en charge des obsèques du père de Monsieur [W] [K] et d’un voyage de Madame [D] [K], afin d’aider sa mère malade. Ils ajoutent avoir un enfant à charge âgé de huit ans.

Les époux [K] indiquent percevoir 2.400 euros de ressources mensuelles. S’ils précisent avoir déposé un dossier de surendettement en mai 2023, ils indiquent ne pas y avoir déclaré la dette locative.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, qu’ils pourront commencer à régler dès le mois de juin 2025, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en cause a été signé entre les parties le 23 octobre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant le délai d’acquisition de la clause résolutoire après la délivrance d’un commandement de payer, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le ramenant à six semaines.

Or, lors de la signature du bail, alors que la loi nouvelle était entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le bail a été conclu entre les parties en stipulant une clause résolutoire qui se trouverait acquise deux mois après un commandement de payer rester sans effet. Il y a donc lieu de faire prévaloir ce délai de deux mois sur le délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 septembre 2024. Ce commandement, délivré à étude aux locataires, sollicitait le paiement d’une dette de 2.579,90 euros dans un délai de six semaines.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2023 à compter du 5 novembre 2024.

Il y a également lieu de constater à cette même date la résiliation du bail du 23 octobre 2023 portant sur l’emplacement de stationnement, étant un accessoire du bail d’habitation.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 23 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mai 2025 que la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 4.228,10 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, déduction faite du coût du commandement de payer entrant dans les dépens d’un montant de 199,29 euros.

Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] étant mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.228,10 euros, au titre des sommes dues au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2024 sur la somme de 2.579,90 euros, de l’assignation du 2 décembre 2024 sur la somme de 3.191,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, les locataires proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

S’il ressort, n effet, du décompte versé à la procédure que les prélèvements effectués d’un montant de 950,13 euros des mois d’avril et mai 2025 ont été rejetés, force est de constater que tant pour le mois d’avril que celui du mai, les locataires ont tenté de payer leur loyer en faisant respectivement un paiement de 550,13 euros et un paiement de 400 euros. Or ces montants sont presque égaux voire supérieures au montant du loyer sans les charges qui s’élève à 442,63 euros. Ainsi, il y a lieu de souligner de véritables efforts de la part de Monsieur et Madame [K]. Ils ont également fait part de leur situation professionnelle percevant environ 2.400 euros de revenus à deux.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] des délais selon les modalités définies pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] seront condamnés, solidairement, à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] et NOMCAUTION à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 octobre 2023 entre la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] d’autre part, concernant les locaux ainsi que l’emplacement de stationnement numéro 9 situés 1, allée Raoul Dufy, résidence Alfred Nobel, appartement 211 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), sont réunies à la date du 5 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation des deux baux à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.228,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2024 sur la somme de 2.579,90 euros, de l’assignation du 2 décembre 2024 sur la somme de 3.191,86 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;En ce cas,ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [D] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE