Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00109 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXSX

[P]

C/

Mme [O] [S]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

[P], [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant par son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège

représentée par M^e Stéphane MAUSSION, avocat au barreau de DIJON

assignations en date du 24 Mars 2025 et du 25 Mars 2025

DEFENDEUR :

Mme [O] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de sa curatrice Madame [T] (UDAF)

UDAF de la COTE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 2], es qualité de curatrice de Mme [O] [S], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025 .

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 28 août 2001 consenti par l’OPH [P], Madame [O] [S] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte d’huissier en date des 24 et 25 mars 2024, l’OPH [P] a fait assigner Madame [O] [S] et sa curatrice, devant le Tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [S], ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [O] [S] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, laquelle sera indexée par référence à la clause d’indexation prévue au bail,

— condamner Madame [O] [S] au paiement de la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [O] [S] au paiement de la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la nature des troubles subis par ses locataires et signalant la présence d’enfants en bas âge dans l’immeuble.

les troubles de voisinage ont commencé dès l’entrée dans les lieux des locataires et se sont poursuivis, en dépit des rappels du bailleur et de la sommation d’avoir à cesser les troubles.

En défense, Madame [O] [S] indique bénéficier de soins réguliers pour le traitement de ses fragilités psychiques. Elle réfute l’ensemble des faits qui lui sont reprochés, mais concède garer sa voiture sans permis sur deux places afin de la préserver des rayures et autres dégradations. Elle souhaite rester dans le logement qu’elle occupe depuis de nombreuses années.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de résiliation de bail et d’expulsion

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles 1728 du Code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation est en l’occurrence reprise par l’article 4.6 du contrat de location, lequel fait également référence au règlement intérieur de l’immeuble.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’OPH [P] verse aux débats plusieurs attestations d’autres locataires de l’immeuble, voisins de Madame [O] [S] établies entre le 13 et le 27 février 2025, faisant état de nuisances notamment sonores générées par la locataire, par des insultes souvent à caractère racial, des coups dans les murs et les radiateurs, y compris la nuit, de la musique, de dégradations sur les véhicules stationnés sur le parking de l’immeuble, de ses déambulations en tenue inadaptée, parfois en sous-vêtement ou dévêtue sur le parking, de manœuvres superfétatoires avec son véhicule, qu’elle stationne régulièrement sur deux places et dont elle peut laisser le moteur tourner sans raison particulière, des odeurs de stupéfiants, des jets d’objets et de liquide (café, eau, etc), des odeurs liées à des problèmes d’hygiène. Certains voisins indiquent que ces difficultés existent depuis plusieurs années, l’un d’entre eux ayant d’ailleurs signalé la situation au préfet en août 2023.

Bien que ces courriers ne comportent pas l’ensemble des mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile concernant les attestations, la valeur probante de ces éléments ne peut être remise en cause en raison de leur nombre, leur caractère circonstancié et surtout de leur concordance.

En outre, l’OPH [P] justifie avoir rappelé à Madame [O] [S] ainsi qu’à sa curatrice, son obligation d’user paisiblement des lieux loués, par diverses lettres émises entre le 2 août 2005 et novembre 2024. S’il n’est pas justifié d’envois par lettres recommandées avec accusé de réception, l’OPH [P] verse aux débats une sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage et les dégradations sur les biens d’autrui, délivrée par huissier de justice le 21 février 2023 à la locataire. De nombreuses autres démarches sont énumérées dans un historique de la situation ; rappel au règlement, dégradations, hospitalisation d’office de Madame [O] [S], la dernière étant datée de mai 2025.

Dès lors, il est suffisamment établi que Madame [O] [S] ne pouvait pas ignorer les conséquences que son comportement était susceptible d’engendrer.

Les différentes déclarations émanant du voisinage, produites par l’OPH [P], démontrent que Madame [O] [S] a causé aux autres occupants un trouble grave et persistant à leur tranquillité notamment en raison des nuisances sonores et des dégradations dont elle est à l’origine.

Il est donc démontré que Madame [O] [S] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et que ces manquements continus depuis plusieurs années, revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont elle est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 août 2001 au prononcé du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] et de tous occupants de son chef.

Par ailleurs, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires après la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

Madame [O] [S] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’OPH [P] sollicite la condamnation de Madame [O] [S] à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles subis par les occupants de l’immeuble.

Cependant, le préjudice dont se plaint l’OPH [P] n’a pas été entièrement subi par la personne morale mais aussi par les habitants du quartier de sorte que la demande de l’OPH [P] sera minorée.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [O] [S] à payer à l’OPH [P], la somme de 500 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH [P].

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 août 2001 pour manquements de Madame [O] [S] à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, à effet du présent jugement ;

DIT que Madame [O] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir libéré les lieux après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à l’OPH [P] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à l’OPH [P] la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à l’OPH [P] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile , la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire