RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDV4

MINUTE N° : 26/00025

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [K], [C], [F], [D] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W], [G], [B] [Q] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4] (974)

Représentée par la SELARL THIERRY AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Maëlys BIBAL, Juge,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Maëlys BIBAL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Cadre greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

aux avocats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 octobre 2023, [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] (les époux [Q]) ont donné à bail à [X] [Z], un local d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4], pour une durée d’un an à compter du 1er novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 2500 euros, en ce compris la provision sur charges, les frais de jardinier et pisciniste.

Au mois de décembre 2023, le prix du loyer était baissé à 2200 euros, sans avenant au contrat.

Par exploit de commissaire de justice du 30 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [X] [Z].

Par exploit de commissaire de justice du 30 juillet 2024, congé a été délivré à [X] [Z] à la date du 31 octobre 2024.

Soutenant que [X] [Z] demeurait redevables de diverses sommes au titre des loyers et charges locatives demeurés impayés, les époux [Q] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL par assignation du 22 avril 2025 afin de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater qu'[X] [Z] est défaillant dans l’exécution de son obligation principale de paiement des loyers ; Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs d'[X] [Z] ;Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Q] la somme de 9600 euros au titre des loyers impayés arrêté au 31 mars 2025, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 pour la somme de 3000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Z] la somme de 2200 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, outre les charges récupérables à compter du jugement à venir prononçant la résiliation du bail, jusqu’à remise des clefs et entier délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

A titre subsidiaire :

Valider le congé donné à [X] [Z] pour motif légitime en date du 30 juillet 2024 ; Constater que le bail liant les époux [Q] à [X] [Z] à sa date d’expiration à savoir le 31 octobre 2024 se trouve résilié au titre du congé donné pour motif sérieux et légitime, caractérisé par le non-paiement des loyers et la réalisation de travaux de transformation du logement sans l’autorisation des propriétaires ; Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Q] la somme de 4600 euros au titre des loyers impayés arrêté au 31 mars 2025, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 pour la somme de 3000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Z] la somme de 2200 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, outre les charges récupérables depuis le 1er novembre 2024, jusqu’à remise des clefs et entier délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation : En tout état de cause :

Ordonner à [X] [Z] de quitter les lieux dès signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Ordonner l’expulsion d'[X] [Z] tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Q] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral ;Condamner [X] [Z] à verser aux époux [Q] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [X] [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat, du commandement de payer et du congé pour motif légitime, pour un montant total de 975,40 euros ;

Après plusieurs renvois sur demandes des parties, l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 février 2026 au cours de laquelle le dossier a été retenu.

Aux termes de ses dernières conclusions, les époux [Q] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise ses demandes au mois de d’août 2025 inclus.

Aux termes de ses conclusions, [X] [Z] sollicite :

A titre principal :

Juger qu'[X] [Z] exploite une activité commerciale ; Etablir l’usage mixte du bail ;Déclarer l’application du statut des baux commerciaux ;Juger que la durée du bail est de 9 ans ; Juger le congé délivré le 30 juillet 2024 irrecevable

A titre subsidiaire :

Juger d’une carence dans la fourniture de meubles au sein du logement loué ; Requalifier le bail meublé en bail non meublé ; Juger que la durée du bail est de 3 ans ; Juger le congé délivré le 30 juillet 2024 irrecevable

Déclarer le congé pour motif sérieux et légitime irrecevable

Condamner les époux [Q] au paiement de la somme de 45 990 euros au titre des dommages intérêts

En tout état de cause :

Débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes et prétentions ; Condamner les époux [Q] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Un diagnostic social et financier concernant la situation de [X] [Z] a été reçu avant l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail pour inexécution fautive

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil rappelle que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Or ces dispositions générales s’appliquent quelque soit la nature du bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, malgré une régularisation des loyers impayés aux termes d’un commandement de payer pour un montant de 3000 euros en principal (pièce n°4), [X] [Z] est resté défaillant dans son obligation de régler les loyers de janvier 2025 à l’assignation pour un montant arrêté au 29 août 2025 de 17 600 euros correspondant aux loyers de janvier à août 2025.

Dans ces circonstances, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail étant suffisamment établie, la résiliation du contrat sera prononcée à compter de la date de la présente décision.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de [X] [Z] et de tous occupants de son chef du logement loué en application des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que les bailleurs disposent de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’état des comptes actualisé et arrêté au 29 août 2025 (pièce n° 8 demandeurs), déduction à faire des loyers d’avril 2024 à juillet 2024, pour lesquels les parties s’accordent à dire que le défendeur à régulariser suite au commandement de payer, qu'[X] [Z] reste redevable aux époux [Q] de la somme de 17 600 euros correspondant aux loyers de janvier à août 2025 et incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 29 août 2025.

En effet, [X] [Z] ne justifie pas, par les pièces qu’il produit, d’un paiement libératoire et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. L’existence de la créance du demandeur est donc établie.

[X] [Z] sera donc condamné au paiement la somme de 17 600 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation sur la somme de 6 600 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2200 euros, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, les bailleurs ne peuvent plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Les bailleurs ne pourront donc pas réclamer au débiteur le paiement d’une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l’effet de l’indexation.

En outre, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

Sur les demandes en réparation du préjudice

Sur la demande en réparation du préjudice des demandeurs

En l’espèce, les époux [Q] sollicitent la condamnation d'[X] [Z] à leur verser la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral, se bornant à exposer que le défendeur étant défaillant dans ses obligations contractuelles. Que ces manquements ont pu engendrer des difficultés, sans les caractériser ni même les nommer. Au soutien de leur prétention, force est de constater qu’ils ne fournissent aucun élément aux débats.

Ainsi, les époux [Q] ne justifient pas de la réalité du préjudice moral dont ils se prévalent. Leur demande en réparation sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en réparation du préjudice du défendeur

En l’espèce, [X] [Z] sollicite la condamnation des époux [Q] à lui verser la somme de 45 990 euros en réparation de son préjudice en se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sur les obligations du bailleur, faisant état de manquements des époux [Q].

Au soutien de ses prétentions, [X] [Z] produit ainsi une série de factures d’achats (pièce n°15), un tableau récapitulatif des frais engagés pour un montant total de 45 990 euros (pièce n°12), des messages qu’il aurait envoyé aux époux [Q] à la suite du cyclone Garance en mars 2025 (pièce n°4), des photographies des désordres engendrés par le cyclone Garance en mars 2025 (pièce n°13).

En premier lieu, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu'[X] [Z] sollicite son indemnisation pour une série de sommes déjà compensées par des baisses de loyer (pièce n°9), ainsi :

En décembre 2023 : « fourniture pour bungalow » (151,63 euros) et réparation de fuite (34,40 euros)

Janvier 2024 : « [M] [E] et fourniture réducteur de pression » (200 euros)Février 2024 : accord tout à l’égout (1500 euros) et bâche bungalow (200 euros)Décembre 2024 : filtre piscine (434 euros)

Par ailleurs, il sera relevé qu'[X] [Z] demande réparation pour toute une série de « rubriques », dont il semble avoir librement fixé le prix notamment après le passage du cyclone Garance, tel que « remise en état de la piscine » pour 12 jours à 100 euros, le nettoyage des plafonds pour 6 journées à 100 euros ou encore 1000 euros pour « accès difficile pour les client » pour stagnation des eaux pluviales. Ces demandes non justifiées et dont l’origine n’est évidemment pas imputable au bailleur seront rejetées.

En outre, [X] [Z] sollicite le paiement de certains travaux qu’il aurait effectué dans le cadre de son activité de chambres d’hôtes, tel que le chemin en palettes pour 600 euros ou encore la fabrication d’une rallonge électrique pour 50 euros. Ces demandes au surplus d’être non justifiées, ne peuvent correspondre à des désagréments imputables aux bailleurs, le défendeur ne rapportant pas la preuve qu’ils étaient informés ni d’accord pour prendre en charge de tels travaux.

Par ailleurs, sur ce qui pourrait être qualifié d’un préjudice économique compte tenu de l’inutilisation de certaines pièces du logement (bungalow) ou de défectuosité de certains matériaux et objets (piscine), il sera rappelé à [X] [Z] qu’il ne peut se prévaloir d’un manque à gagner, celui-ci n’exerçant pas l’activité de chambre d’hôte à titre professionnel mais bien dans un local d’habitation selon un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui supporte seulement un tempérament s’agissant de l’activité annexe d’exploitation de chambre d’hôtes, tel que statué supra.

S’agissant des frais réellement engagés et justifiés (pièce n°15), il y a lieu d’accorder un montant forfaitaire pour pallier le manque de mobilier du logement pourtant loué meublé pour un montant de 1500 euros.

[X] [Z] sera débouté pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

[X] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de l’assignation ainsi qu’à la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2023 entre [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] et [X] [Z] relatif au logement situé [Adresse 5] à compter de la date de la présente décision,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à [X] [Z] de libérer le logement dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,

AUTORISE [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] à faire procéder à l’expulsion de [X] [Z] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] leur demande d’astreinte ;

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE [X] [Z] à verser à [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] la somme de 17 600 euros correspondant aux loyers de janvier à août 2025 incluant les loyers et charges échus et impayés, selon décompte arrêté au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 sur la somme de 6600 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE [X] [Z] à payer à [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2200 euros par mois, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque indemnité,

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDV4 – /

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n’y avoir lieu ni à indexation de l’indemnité d’occupation, ni à paiement d’une régularisation de charges,

REJETTE la demande formulée par [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] à verser à [X] [Z] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE [X] [Z] à verser à [K] [Q] et [W] [Y] épouse [Q] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de l’assignation,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection