Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e GARCIA

1 EXP M^e GUATTERI

1 EXP M^e FEHLMANN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/204

N° RG 23/03367 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PJW5

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. CHATEAU DE LA TOUR NOVA, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° B 881 118 079, dont le siège social est 10 Avenue FONT DE VEYRE 06150 CANNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. NOVA DE LA TOUR, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° D 880 696 026, dont le siège social est 10 Avenue Fond de Veyre 06150 CANNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. VILLA NOVA, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° D 880 753 306, dont le siège social est 10 Avenue Fond de Veyre 06150 CANNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentées par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.C.I. DE LA TOUR, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 539 026 930, dont le siège social est 30 rue Raspail 93120 LA COURNEUVE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.A.R.L. CHATEAU DE LA TOUR, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 539 065 714, dont le siège social est sis 86 BD FLANDRIN 75116 PARIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentées par Maître Stephen GUATTERI de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 722 057 460, dont le siège social est 313 Terrasses de l’Arche 92727 NANTERRE Cedex, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa succursale sise Allée du Parc 06270 VILLENEUVE-LES-LOUBET (SIRET 722057460002144), elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Société AZUR CONSEIL [P] DOLIGEZ (ACBD), immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° B 821 109 907, dont le siège social est situé 1301 CHEMIN SAINT JULIEN 06410 BIOT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 11 Mars 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 mai 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 13 juin 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 février 2020, la SCI DE LA TOUR a vendu à la SCI NOVA DE LA TOUR une propriété située à CANNES, 10 avenue Font de Veyre, consistant en :

— un bâtiment dénommé « HOTEL CHATEAU DE LA TOUR »

— et terrain environnant à usage de jardin

— piscine

formant le lot n°3 du lotissement dénommé « Lotissement de la Tour ».

Suivant acte authentique du même jour, la SARL CHATEAU DE LA TOUR a vendu à la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA un fonds de commerce d’HOTEL-RESTAURANT, connu sous le nom commercial CHATEAU DE LA TOUR, exploité dans les lieux.

Suivant acte authentique du même jour, la SCI DE LA TOUR a vendu à la SCI VILLA NOVA, une propriété située à CANNES, 10 avenue Font de Veyre, comprenant un bâtiment dénommé VILLA MAGETTE, avec terrasse, jardin, piscine et salles des pompes, formant le lot n°2 du même lotissement.

Se plaignant de divers désordres (désordres structurels, d’étanchéité et présence de termites), invoqués comme vices cachés, la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA ont, par actes en dates des 22 juillet et 12 août 2021, fait assigner la SCI DE LA TOUR, la SARL CHATEAU DE LA TOUR, la société AZUR CONSEIL [P] DOLIGEZ (ACBD) et la société AXA FRANCE IARD devant le Juge des référés aux fins essentielles d’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 7 décembre 2021, le Juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Madame [E] [X] en qualité d’expert judiciaire, remplacée ultérieurement par Monsieur [G] [T].

Par exploits délivrés les 27 janvier 2022, 31 janvier 2022, 2 février 2022, la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA ont fait assigner la SCI DE LA TOUR, la SARL CHATEAU DE LA TOUR, la société AZUR CONSEIL [P] DOLIGEZ (ACBD), la Compagnie AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Grasse.

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation du juge de la mise en état le 3 novembre 2022.

L’expert judiciaire a dressé son rapport définitif le 17 février 2023.

L’affaire a été remise au rôle le 27 juillet 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2025, la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

DEBOUTER les défendeurs de leurs entières demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER que la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR, respectivement vendeur des murs et cessionnaire du fonds de commerce, sont tenues à la garantie des vices cachés eu égard aux désordres avancés,

DIRE ET JUGER en outre qu’elles avaient connaissance de ces vices et les ont dissimulés, aussi bien quant aux termites que concernant les désordres en toiture,

DIRE ET JUGER que la société ACBD, diagnostiqueur, a en outre engagé sa responsabilité professionnelle en n’évoquant pas et, a priori, en ne recherchant pas l’existence de termites, que ce soit volontairement ou non, dans une collusion frauduleuse ou non,

CONDAMNER solidairement la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR au paiement de la somme de 298 000 €, au titre du préjudice matériel lié aux travaux de toiture, au profit des demanderesses,

CONDAMNER solidairement la SCI DE LA TOUR, la SARL CHATEAU DE LA TOUR, la société ACBD et la Compagnie AXA FRANCE IARD au paiement des sommes suivantes au profit des demanderesses :

—  17 390 € au titre du préjudice matériel lié au traitement des termites,

—  62 091 € au titre du préjudice immatériel, lui-même lié aux termites,

—  3 400 € au titre du préjudice financier,

—  30 000 € au titre de préjudice moral,

—  19 700 € au titre des frais d’expertise non compris dans les dépens,

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER les demandeurs irrecevables en leur action pour défaut d’intérêt à l’encontre de la SARL CHATEAU DE LA TOUR et la mettre hors de cause ;

DIRE ET JUGER la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA irrecevable en son action à l’encontre de la SCI DE LA TOUR pour défaut de qualité ;

DIRE ET JUGER la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA irrecevables en leur demandes ;

DÉBOUTER la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

SUBSIDIAIREMENT

LIMITER les demandes de la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA au titre du préjudice matériel à la somme de 129.500 €HT ;

DÉBOUTER la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA de toute autre demande de condamnation ;

EXCLURE la TVA de toute demande de condamnation de la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

CONDAMNER la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, la société AXA France IARD demande au tribunal de :

Débouter les sociétés CHATEAU DE LA TOUR, NOVA DE LA TOUR et VILLA NOVA de toutes leurs demandes dirigées contre la C^ie AXA France IARD ;

Condamner les sociétés CHATEAU DE LA TOUR, NOVA DE LA TOUR et VILLA NOVA à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi, qu’aux dépens ;

A défaut, condamner les sociétés DE LA TOUR et CHATEAU DE LA TOUR à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens ;

En cas de condamnation prononcées à l’encontre de la C^ie AXA France IARD :

Condamner les sociétés DE LA TOUR et CHATEAU DE LA TOUR à garantir et relever indemne la C^ie AXA France IARD de toutes condamnations.

Fixer la contribution de la C^ie AXA France IARD à 5.51 % du montant des condamnations en principal concernant les termites, dépens et frais d’expertise ;

Rejeter la demande de condamnation solidaire ;

Juger que la C^ie AXA France IARD ne sera tenue que franchise contractuelle de la société ACBD déduite conformément aux dispositions des conditions particulières du contrat d’assurance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé de leurs moyens.

Régulièrement assigné par acte délivré le 31 janvier 2022, la société AZUR CONSEIL [P] DOLIGEZ (ACBD) n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 novembre 2024 avec effet différé au 6 février 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I) Sur les fins de non-recevoir

Au visa de l’article 122 du code de procédure civile, la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR soulèvent :

— l’irrecevabilité des prétentions des demanderesses contre la SARL CHATEAU DE LA TOUR tirée du défaut d’intérêt à agir contre elle,

— l’irrecevabilité de l’action de la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA contre la SCI DE LA TOUR tiré du défaut de qualité,

— l’irrecevabilité des demandes de condamnation de la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA.

Il sera observé que le troisième moyen d’irrecevabilité soulevé ne correspond en réalité pas à une fin de non-recevoir, les défenderesses faisant valoir à son soutien des moyens de défense au fond, tirés notamment de l’existence de clauses d’exclusion de garantie des vices cachés dans les actes de ventes ou encore de la qualité de professionnel des acquéreurs.

En tout état de cause, s’agissant des fins de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, il ne peut qu’être relevé qu’en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En outre, en application de l’article 802 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Il résulte de l’application combinée de ces textes que les fins de non-recevoir survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevés avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

Dès lors et sans qu’il ne soit besoin d’aborder l’objet des irrecevabilités invoquées, dont les causes ne se sont pas révélées postérieurement à l’ordonnance de clôture, les fins de non-recevoir soulevées pour la première fois devant le juge du fond par les défenderesses, seront elles-mêmes déclarées irrecevables.

II) Sur la qualité des parties au litige et le fondement des demandes

Il ressort des actes de vente et attestations notariées du 17 février 2020 que :

— la SCI DE LA TOUR a vendu à la SCI NOVA DE LA TOUR, l’immeuble à usage d’hôtel et ses annexes, terrain et piscine,

— la SCI DE LA TOUR a vendu à la SCI VILLA NOVA l’immeuble dénommée « Villa Magette » et ses annexes,

— la SARL CHATEAU DE LA TOUR a vendu le fonds de commerce permettant l’exploitation de l’hôtel à la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA.

La SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR sont recherchées par la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA sur le fondement de la garantie des vices cachées des articles 1641 et suivants du code civil.

La société ACBD, diagnostiqueur, cocontractant des vendeurs, est recherché par la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle.

La compagnie AXA France IARD, assureur de la société ACBD peut être considérée comme étant recherchée par la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA sur le fondement de leur droit à action directe tiré de l’article L 124-3 du code des assurances, en application de l’article 12 du code de procédure civile et ce en dépit de l’absence de fondement textuel visé.

III) Sur la réouverture des débats ordonnée d’office

Aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, « Le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur ».

Selon l’article 444 alinéa 1du même code, « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

L’article 803 du code de procédure civile dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

A) Sur l’imprécision des demandes

La SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA demandent en premier lieu au tribunal de condamner solidairement la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR au paiement de la somme de 298 000 €, au titre du préjudice matériel lié aux travaux de toiture à leur au profit.

Elles fondent leurs prétentions sur la garantie des vices cachés.

Les demanderesses demandent ainsi à bénéficier toutes trois de l’indemnisation du préjudice découlant de l’existence des vices cachés allégués au niveau des toitures.

Cette demande correspond, à la lecture de leurs écritures, éclairées par le rapport d’expertise, à des travaux réparatoires de vices cachés affectant l’étanchéité tant de l’hôtel, que de la Villa Magette.

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du code civil, “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il en découle que seul le vendeur est débiteur de la garantie des vices cachés affectant la chose vendue et l’unique bénéficiaire de celle-ci est son acquéreur.

Cette première demande de condamnation, formulée de façon globale et solidaire, correspond à une prétention réparatoire de vices allégués comme affectant à la fois l’étanchéité de l’hôtel et de la villa Magette, alors que les acquéreurs de ces biens ne sont pas les mêmes et que la venderesse de ces derniers est la SCI DE LA TOUR.

Or, même si les défenderesses ont été déclarées irrecevables devant le tribunal en leurs fins de non-recevoir, il n’en demeure pas moins qu’aucune action réparatoire ne peut bénéficier à des parties qui ne sont pas les acquéreurs de la chose affectée des vices allégués. De même, aucune partie différente de la venderesse de la chose ne peut être responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Contrairement à ce que répondent brièvement les demanderesses dans le cadre des fins de non-recevoir soulevées, si elles ont scindé leur action entre les vices affectant les murs et ceux liés au fonds de commerce dans le corps de leurs écritures, aucune distinction n’est opérée entre ceux affectant « les murs » de l’hôtel et ceux de la Villa Magette.

En effet, outre le caractère général et solidaire de la prétention figurant au dispositif de leurs écritures, les demanderesses n’ont pas non plus procédé dans le corps de celles-ci à une distinction de leurs moyens, tant s’agissant des responsabilités recherchées que du quantum réparatoire réclamé, en fonction :

— de la détermination de la chose affectée par les vices allégués (hôtel, villa ou fonds de commerce), alors que les parties susceptibles d’être concernées sur le fondement du vice caché ne sont pas les mêmes,

— de la détermination de la partie susceptible d’être créancière de la garantie des vices cachés allégués, à savoir l’acquéreur de la chose,

— de la détermination de la partie susceptible d’être débitrice de cette garantie, à savoir le vendeur de la chose,

puisqu’elles demandent toutes trois à bénéficier de la réparation de l’ensemble des vices affectant les toitures de la Villa et de l’hôtel et la condamnation solidaire de la venderesse des murs et de celle du fonds de commerce pour le tout.

Il sera également relevé que la SARL CHATEAU DE LA TOUR, qui a vendu le fonds de commerce d’exploitation de l’hôtel à la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, demande également la réparation des vices affectant la toiture de la villa Magette, a priori totalement étrangère à son exploitation.

La SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, la SCI NOVA DE LA TOUR, la SCI VILLA NOVA demandent en second lieu au tribunal de condamner in solidum la SCI DE LA TOUR, la SARL CHATEAU DE LA TOUR, la société ACBD et la Compagnie AXA FRANCE IARD au paiement des sommes suivantes à leur profit :

—  17 390 € au titre du préjudice matériel lié au traitement des termites,

—  62 091 € au titre du préjudice immatériel, lui-même lié aux termites,

—  3 400 € au titre du préjudice financier,

—  30 000 € au titre de préjudice moral,

—  19 700 € au titre des frais d’expertise non compris dans les dépens.

Elles recherchent la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR sur le fondement de la garantie des vices cachés, la société ACBD sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle et son assureur AXA sur leur droit à action directe.

Cette demande correspond, à la lecture de leurs écritures, éclairées par le rapport d’expertise, à des travaux réparatoires de vices cachés liés à la présence de termites infestant à la fois l’hôtel et la Villa Magette, à tout le moins s’agissant de la demande au titre du préjudice matériel.

A nouveau, cette prétention est globale et solidaire et aucune distinction n’est opérée dans le corps des écritures des demanderesses en fonction de la détermination de la chose affectée des vices allégués (hôtel, villa ou fonds de commerce) et de celle des parties susceptibles d’être créancières et débitrices de cette garantie.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est de droit que l’article 7 alinéa 2 du code de procédure civile, n’oblige pas le juge à prendre en considération des faits que les parties n’ont pas spécialement invoqués, il lui en donne seulement la faculté.

Le juge n’est pas tenu de s’expliquer sur des pièces qu’une partie s’est contentée de produire, sans indiquer les conséquences légales qui devaient en être tirées.

Il s’en infère que la partie qui invoque l’application d’une règle de droit, doit alléguer les faits propres à fonder ses prétentions et les invoquer spécialement dans la discussion de ses conclusions, doit prouver ces faits par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples affirmations.

Aucune des parties ne saurait donc exiger du tribunal qu’il soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction juridique et qu’il conçoive lui-même la démonstration du bien-fondé de ses prétentions à partir des pièces versées au débat et dont elle n’a pas tiré elle-même de conséquences précises.

Le tribunal n’est ainsi pas tenu de rechercher lui-même, ni dans une expertise, ni dans toute autre pièce, les faits susceptibles de fonder les prétentions des parties.

En l’espèce, il n’appartient ainsi pas au tribunal de procéder lui-même, au besoin à partir de l’expertise, au tri, à la distinction et à la détermination des vices allégués en fonction de la chose affectée, à celles des parties susceptibles d’être créancières et débitrices de la garantie des vices cachées et de concourir ainsi à la démonstration du bienfondé des prétentions des demanderesses, sur lesquelles elle repose.

Il ne lui incombe pas non plus, à supposer que des responsabilités puissent être établies, de procéder lui-même à la ventilation des quantums réparatoires, qui sont nécessairement à distinguer en fonction des éléments qui précèdent, à partir de faits issus du rapport d’expertise et dont les demanderesses, au travers de leurs demandes générales, globales et de condamnations solidaires n’ont pas tiré elles-mêmes de conséquences.

Compte tenu de ces éléments, il sera procédé à la réouverture des débats afin que les demanderesses prennent des conclusions en procédant à :

— une distinction des vices cachés allégués en fonction de la chose affectée (hôtel, Villa Magette, fonds de commerce) et en conséquence en fonction des parties susceptibles d’être créancières et débitrices de la garantie des vices cachés y correspondant,

— une ventilation du quantum de leurs demandes réparatoires vice par vice et en fonction des éléments qui précèdent.

B) Sur le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense

L’article 15 du Code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Devant le tribunal judiciaire les conclusions doivent être notifiées et les pièces communiquées par l’avocat de chacune des parties aux avocats des autres parties.

Il est de droit qu’à défaut de constitution d’avocat de l’une des parties, les conclusions doivent être notifiées à cette dernière par voie de signification, faute de quoi elles lui sont inopposables.

En l’espèce, le tribunal n’a trouvé aucune trace, ni au RPVA, ni dans le dossier de plaidoirie des demanderesses, de la preuve de la signification à la société ACBD de leurs écritures prises après la délivrance de l’assignation, y compris après le dépôt du rapport d’expertise.

Or, il apparaît que les demandes dirigées in solidum contre les défendeurs et donc contre cette partie non comparante, ainsi que les moyens développés à leur soutien ont évolué, de sorte que la violation du principe du contradictoire ne peut être occultée.

Dans le cadre de la réouverture des débats, les demanderesses seront par conséquent invitées à justifier de la signification de leurs conclusions à la société ACBD, qui n’a pas constitué avocat et dont elles demandent la condamnation, ainsi que toutes futures écritures.

L’ensemble des demandes des parties, autres que celles d’ores et déjà tranchées s’agissant des fins de non-recevoir seront réservées, en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La révocation de l’ordonnance de clôture sera ordonnée afin de permettre les échanges et communications sollicités.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état dématérialisée du 20 novembre 2025 à 9 heures.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR irrecevables en leur fin de non-recevoir opposée à la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, à la SCI NOVA DE LA TOUR et à la SCI VILLA NOVA, tirée de leur défaut d’intérêt à agir contre la SARL CHATEAU DE LA TOUR ;

DECLARE la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR irrecevables en leur fin de non-recevoir opposée à la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA tirée de son défaut de qualité à agir ;

DECLARE la SCI DE LA TOUR et la SARL CHATEAU DE LA TOUR irrecevables en leur fin de non-recevoir opposée de façon générale aux demandes de condamnation de la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, à la SCI NOVA DE LA TOUR et à la SCI VILLA NOVA ;

ORDONNE la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture ;

ENJOINT la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, à la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA à notifier des conclusions au fond en procédant à :

— une distinction des vices cachés allégués en fonction de la chose affectée (hôtel, Villa Magette, fonds de commerce) et en conséquence en fonction des parties susceptibles d’être créancières et débitrices de la garantie des vices cachés y correspondant,

— une ventilation du quantum de leurs demandes réparatoires vice par vice et en fonction des éléments qui précèdent ;

INVITE la SARL CHATEAU DE LA TOUR NOVA, à la SCI NOVA DE LA TOUR et la SCI VILLA NOVA à justifier de la signification de leurs dernières conclusions à la société AZUR CONSEIL [P] DOLIGEZ (ACBD), qui n’a pas constitué avocat ;

RESERVE l’ensemble des demandes des parties autres que celles d’ores et déjà tranchées, s’agissant des fins de non-recevoir, en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 20 novembre 2025 à 9 heures.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE