TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/09155 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LK2Q

Jugement du 28 Mars 2025

N° : 25/302

[H] [G]

[S] [I] épouse [G]

C/

[R] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8] Anne [Localité 10]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [H] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Anne-Marie CARO, avocat au barreau de RENNES

Mme [S] [I] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Marie CARO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2021, à effet au 1er juillet 2021, M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] ont consenti un bail d’habitation à M. [R] [U] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.035,96 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [U] le 30 mars 2023.

La commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine a déclaré le dossier de M. [R] [U] recevable par décision du 30 mars 2023 et, le 24 mai 2023, l’a orienté vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par jugement en date du 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a infirmé les mesures imposées par la commission de surendettement et déclaré M. [R] [U] irrecevable à bénéficier des dispositions légales concernant le traitement des situations de surendettement des particuliers.

Par assignation du 12 novembre 2024, M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− 3.306,85 euros au titre de l’arriéré locatif,

− 15.603,74 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation cumulée, incluant le paiement des charges en vigueur, comme si le bail avait subsisté à compter du 24 mars 2023 jusqu’à justification de la parfaite libération des lieux et remise des clés, sachant que ladite somme sera revalorisée annuellement au 1er février de chaque année en fonction du changement d’indice IRL du 1er trimestre de l’année en cours,

− 1.891,06 euros au titre de la clause pénale,

− 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le prononcé de la résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives outre les demandes subséquentes et financières.

Ils indiquent s’opposer à tout délai de paiement et, si de tels délais devaient être accordés, ils sollicitent qu’à défaut d’un seul versement, le bail soit résilié et la procédure d’expulsion reprendra.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Toutefois, M. [R] [U] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé, l’évaluation sociale de sa situation n’a pas été possible.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] ont comparu représentés par leur avocat.

Soutenant oralement les termes de leur assignation, ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf, à préciser, en réponse au point soulevé d’office par le président d’audience relatif à la nullité de la clause pénale, qu’ils se désistent de leur demande à ce titre.

M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] relèvent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de leurs demandes, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-6, 1227, 1229, 1240, 1728, 1741 du Code civil, ils font valoir que le locataire n’a réglé aucun loyer depuis le mois de novembre 2022 et qu’il n’a jamais entendu régulariser la situation ni dans les suites de la délivrance du commandement de payer ni dans le cadre de la procédure de surendettement où sa mauvaise foi a été retenue. Ils soulignent que cette situation les met eux-mêmes dans une situation financière difficile puisqu’ils ont un emprunt immobilier à rembourser sur ce bien.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.035,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient de relever que la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers est postérieure puisque datée du 30 mars 2023.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Si les bailleurs affirment que le locataire ne réside pas à temps plein dans les lieux, ils n’en produisent aucune preuve. Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, les bailleurs sont en droit de demander une indemnité d’occupation en réparation de leur préjudice.

En application de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 15.603,74 euros au titre « d’une indemnité mensuelle d’occupation cumulée », tout en précisant qu’elle sera révisable annuellement. Au vu de cette rédaction et, à la lecture des motifs de leur demande à ce titre, il convient de restituer son exacte qualification à cette demande.

Ainsi, au vu du préjudice causé aux bailleurs par le maintien dans les lieux du locataire, ce dernier sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mars 2024, date de la résiliation du bail, laquelle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. et Mme [G] ou à leur mandataire. Au regard du montant actuel du loyer et des provisions pour charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 634,17 euros.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement d’avance. Il fixe le montant du loyer à 570 euros, précise que celui-ci est révisable au 1er juillet de chaque année, et fixe la provision pour charges à 55 euros.

Le décompte actualisé mentionne un loyer actuel révisé de 579,17 euros.

Force est de constater que les bailleurs qui sollicitent désormais une provision pour charges de 60 euros mensuels et le remboursement des taxes d’ordures ménagères ne produisent aucun justificatif permettant de justifier cette hausse et le montant réclamé au titre des taxes réclamées.

Par suite, seul le montant de la provision pour charges prévu contractuellement sera retenu, soit 55 euros.

De plus, faute d’être justifié, le montant des taxes d’ordures ménagères ne sera pas comptabilisé.

Au vu du décompte produit, l’arriéré locatif peut être fixé ainsi :

— Loyers et provisions pour charges arrêtés au 31 mars 2023 (soit les loyers de novembre 2022 à mars 2023 inclus) : (579,17 x 5) + (55 x 5) = 2.895,85 + 275 = 3.170,85 euros.

— Indemnités d’occupation dues entre le mois d’avril 2023 et le mois de novembre 2024, soit pendant 19 mois : 634,17 x 19 = 12.049,23 euros.

En conséquence, M. [R] [U] sera condamné à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 3.170,85 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus entre les mois de novembre 2022 et mars 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.035,96 euros à compter du 20 janvier 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

M. [R] [U] sera également condamné à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 12.049,23 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 21 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité de 10 % de la totalité des sommes dues par M. [R] [U] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Il convient de rappeler que cette clause est réputée non écrite en application des dispositions précitées.

Le désistement de M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] au titre de la clause pénale sera constaté.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [R] [U] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, M. [R] [U] sera condamné à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 600 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 avril 2021 entre M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G], d’une part, et M. [R] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] est résilié depuis le 21 mars 2023,

ORDONNE à M. [R] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 634,17 euros (six cent trente-quatre euros et dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 3.170,85 euros (trois mille cent-soixante-dix euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des loyers et provisions pour charges dus au titre des mois de novembre 2022 à mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.035,96 euros à compter du 20 janvier 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 12.049,23 euros (douze mille quarante-neuf euros et vingt-trois centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 21 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONSTATE le désistement de M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] de leur demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023 et celui de l’assignation du 12 novembre 2024,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [H] [G] et Mme [S] [I] épouse [G] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge