TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/03003 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IRUZ

Jugement Rendu le 18 MARS 2025

AFFAIRE :

S.C.I. CLF IMMO

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

ENTRE :

La SCI CLF IMMO, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 479 293 458, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvain CHAMPLOIX, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice : l’EURL LE TRAIT D’UNION, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 501 835 078, dont le siège social est sis [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Nathalie MINEL-PERNEL, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

: Madame Laetitia TOSELLI,

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 07 Janvier 2025 ;

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DELIBERE :

— au 18 mars 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Aude RICHARD

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Sylvain CHAMPLOIX

M^e Nathalie MINEL-PERNEL

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CLF Immo est propriétaire depuis le 27 février 2019 des lots n° 4, 5, 10, 26, 27 et 54 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et soumis au régime de la copropriété.

Le syndic en exercice est l’EURL Le Trait d’Union.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 19 décembre 2023.

Indiquant avoir pris connaissance par hasard et très tardivement de l’existence du procès-verbal de cette assemblée générale et n’avoir jamais été régulièrement convoquée à cette assemblée générale, la SCI CLF Immo a, suivant assignation à jour fixe signifiée le 28 octobre 2024, après obtention le 21 octobre 2024 d’une autorisation de recourir à cette procédure, fait attraire devant le tribunal judiciaire de Dijon, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL Le Trait d’Union, aux fins, au visa de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de voir :

— prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 10] en date du 19 décembre 2023,

— prononcer la nullité de la délibération suivante :

“Point 04 : Quitus au syndic pour sa gestion du 01/11/2022 au 31/10/2023,

L’Assemblée Générale des copropriétaires donne quitus au Trait d’Union pour sa gestion au cours de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023.

Résultat du vote :

— Ont voté POUR : 5 votants soit 947 tantièmes

— A voté [Localité 9] : néant

— S’est ABSTENU : néant

La résolution est adoptée (947/947 en voix) (article 24)”

— prononcer la nullité de la délibération suivante :

“Point 14 : Travaux de réfection de la toiture,

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : réfection de la toiture. L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées. L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise [O] ET [P] prévue pour un montant de 150 571,60 € TTC. Les bâtiments A et B paieront les travaux en fonction de leurs tantièmes respectifs.

La part du bâtiment A est de 62 819 € HT + TVA et la part du bâtiment B est de 76 630,99 € HT + TVA. L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges des bâtiments A et B.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges des bâtiments A et B.

Les travaux relatifs aux velux seront privatifs et à la charge des copropriétaires concernés.

Les fonds seront appelés en trois fois à hauteur de 33 %.

Ces travaux sont votés car la situation est urgente. De nombreux logements subissent des infiltrations ce qui peut également impacter la structure de la copropriété.

Résultat du vote :

— Ont voté POUR : 5 votants soit 947 tantièmes

— A voté [Localité 9] : néant

— S’est ABSTENU : néant

Faute de majorité la résolution n’est pas adoptée (947/2133 en voix) mais donne lieu à un nouveau vote immédiat (article 25)”,

— prononcer la nullité de la délibération suivante :

“+Point 14 : +Travaux de réfection de la toiture,

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : réfection de la toiture. L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées. L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise [O] ET [P] prévue pour un montant de 150 571,60 € TTC. Les bâtiments A et B paieront les travaux en fonction de leurs tantièmes respectifs.

La part du bâtiment A est de 62 819 € HT + TVA et la part du bâtiment B est de 76 630,99 € HT + TVA. L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges des bâtiments A et B.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges des bâtiments A et B.

Les travaux relatifs aux velux seront privatifs et à la charge des copropriétaires concernés.

Les fonds seront appelés en trois fois à hauteur de 33 %.

Ces travaux sont votés car la situation est urgente. De nombreux logements subissent des infiltrations ce qui peut également impacter la structure de la copropriété.

Résultat du vote :

— Ont voté POUR : 5 votants soit 947 tantièmes

— A voté [Localité 9] : néant

— S’est ABSTENU : néant

La résolution est adoptée (947/947 en voix) (article 24)”,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par M^e Sylvain Champloix, avocat au barreau de Dijon, aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, la SCI CLF Immo sollicite à titre principal l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] en date du 19 décembre 2023 au motif que sa convocation à cette assemblée générale est nulle.

Elle fait valoir à cet égard qu’une société copropriétaire, personne morale, doit être convoquée en la personne de son représentant légal ou statutaire et que la convocation doit être envoyée à l’adresse du siège social, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Elle expose que son siège social se situe [Adresse 1] à [Localité 12], ce que n’ignore pas le syndic, mais que ce dernier l’a convoquée à l’adresse de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11].

La SCI CLF Immo soutient à titre subsidiaire que l’assemblée générale du 19 décembre 2023 est nulle pour défaut d’établissement d’une feuille de présence.

Elle ajoute, à titre infiniment subsidiaire, que le syndic ne pouvait faire voter des travaux de plus de 150 000 euros aux motifs qu’ils seraient urgents et conservatoires sur la base d’un seul devis, sans avoir au préalable effectué une déclaration de sinistre à l’assureur de la copropriété et sollicité une expertise d’assurance pour déterminer la nature et l’importance des travaux à réaliser ainsi que les éventuelles responsabilités.

Selon conclusions notifiées le 06 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, l’EURL Le Trait d’Union, demande au tribunal de :

— dire et juger régulier le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 5],

en conséquence,

— dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI CLF Immo en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 et des résolutions n° 4 et 14 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023,

— condamner la SCI CLF Immo à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] soutient que la SCI CLF Immo est irrecevable et mal fondée à soulever l’irrégularité de sa convocation et de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 au motif que le syndic lui adresse depuis 2022 les convocations et notifications de procès-verbaux d’assemblée générale au [Adresse 5], sans qu’aucune contestation n’ait jusqu’alors été élevée par la société.

Il ajoute que la convocation à cette assemblée générale est revenue avec la mention “Pli avisé et non réclamé” et non avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” et précise que le nom de [I] [Y] gérant de la SCI CLF Immo figure bien sur la boîte aux lettres.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir qu’il ressort des feuilles de présence et d’émargement de l’assemblée générale du 10 janvier 2023 à laquelle assistait la SCI CLF Immo que le gérant a signé la feuille de présence qui porte l’indication du domicile des copropriétaires et pour la SCI CLF Immo l’adresse [Adresse 5].

Il considère donc que c’est à cette adresse que la SCI CLF Immo entendait voir les convocations et notifications lui parvenir.

Il en déduit que la convocation à ladite assemblée doit être jugée régulière, tout comme la notification du procès-verbal d’assemblée générale à compter de laquelle le copropriétaire disposait d’un délai de deux mois pour contester les décisions de l’assemblée générale, délai qui avait expiré lors de la signification de l’assignation devant la présente juridiction.

Selon le syndicat des copropriétaires, faute d’avoir satisfait à ce délai, les demandes de la SCI CLF Immo doivent être jugées irrecevables et subsidiairement mal fondées, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 ne pouvant être considéré comme atteint d’une quelconque irrégularité justifiant son annulation.

Concernant la feuille de présence, le syndicat des copropriétaires expose qu’aucune irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 ne peut être retenue sur ce fondement puisqu’il la produit au débat et que ladite feuille n’avait pas à être annexée au procès-verbal.

S’agissant enfin de la validité des résolutions adoptées, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI CLF Immo ne soutient pas de moyens de nature à voir le quitus donné au syndic annulé.

Il ajoute, concernant les résolutions relatives aux travaux urgents, qu’il appartient au syndic de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et d’en informer les copropriétaires ainsi que de convoquer immédiatement une assemblée générale. Il précise qu’en l’espèce la nécessité et l’urgence des travaux sont bien établies dans la mesure où le syndic a signé le devis de la société [O] et [P] ensuite de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 le 23 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 janvier 2025 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs prétentions et développé oralement leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

I) Sur la recevabilité des demandes de la SCI CLF Immo

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, “Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…)”.

L’article 18, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 complète ces dispositions en précisant notamment que ce délai “court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants”.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 64 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que : “Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement”.

Enfin, aux termes de l’article 65 alinéa 2 du même décret, “les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic”.

Il ressort de ces articles que le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale doit introduire une action en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

De plus, il est désormais établi que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans ce délai de deux mois (Cass, civ. 3ème, 12 oct. 2005, n° 04-14.602).

Toutefois, en l’absence d’une notification régulière de la décision au copropriétaire, le délai ne commence pas à courir et l’action en contestation reste ouverte pendant un délai de 5 ans en application de l’article 42, alinéa 1er , de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3ème civ., 28 janv. 2015, n° 13-23.552).

Par ailleurs, en cas de contestation sur la recevabilité de la demande pour tardiveté, c’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal (Cass. 3ème civ., 17 déc. 2015). Plus généralement, il lui appartient d’apporter la preuve qu’il a bien été procédé en conformité des prescriptions légales (Cass. 3ème civ., 22 juin 1994, n° 92-18.669).

A cet égard, il doit être rappelé que les convocations aux assemblées générales doivent être adressées à chaque membre de droit de l’assemblée générale. Cette disposition est impérative et le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété est une cause de nullité de l’assemblée.

De plus, pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile exact des copropriétaires (CA [Localité 13], 26 janv. 2006, n° 2006-292594 ). À défaut, l’annulation des décisions adoptées peut être poursuivie par le copropriétaire irrégulièrement convoqué (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392) et défaillant ou opposant (Cass. 3ème civ., 28 mars 2019, n° 18-10.073), sans qu’il n’ait à justifier d’un grief (Cass. 3ème civ., 17 avr. 1991, n° 89-19.290. – Cass. 3ème civ., 11 avr. 2012, n° 11-15.009). Les sociétés doivent être convoquées à l’adresse de leur siège social et non pas à l’adresse personnelle du gérant de la société, dès lors qu’il n’est pas établi que le syndic avait reçu instruction de convoquer à cette adresse.

Cependant, pour que le syndic puisse procéder régulièrement aux convocations, encore faut-il qu’il ait les informations nécessaires sur la propriété des lots. Dans ce but, les articles 64-5 et 65 du décret de 1967 font obligation à chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot de notifier au syndic son domicile réel ou élu et son adresse électronique. A défaut, les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.

Enfin, une SCI est libre de déclarer une autre adresse que son siège social et seules les notifications faites à cette adresse sont régulières (Cass. 3ème civ., 14 avril 2016 n° 15-11.258).

En l’espèce, l’examen de la recevabilité des demandes de la SCI CLF Immo, laquelle a assigné le syndicat des copropriétaires plusieurs mois après la notification du procès-verbal d’assemblée, suppose donc de déterminer au préalable si la société a été régulièrement convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2023 et si le procès-verbal de cette assemblée lui a été régulièrement notifié.

Il résulte des pièces produites que la SCI CLF Immo a manifestement déclaré pendant plusieurs années une adresse au [Adresse 8] à Marsannay-la-Côte, adresse qui n’était pas celle de son siège social et à laquelle tous les courriers recommandés étaient réceptionnés.

En revanche, à partir de l’année 2022, le syndic a convoqué la société au [Adresse 5].

Le syndic ne produit aucun élément, tel un courrier de la SCI CLF Immo, permettant de justifier de ce changement et l’ensemble des accusés de réception des courriers envoyés à cette adresse et produits au débat sont revenus “pli avisé et non réclamé”.

Pour autant, il ne peut qu’être constaté qu’il s’agit bien de l’adresse à laquelle la SCI CLF Immo s’est domiciliée lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2023, soit antérieurement à celle aujourd’hui contestée. En effet, il résulte tant de la feuille de présence que de la feuille d’émargement signées par le représentant de la SCI CLF Immo à cette date que la société a reconnu être domiciliée au [Adresse 5] tandis que d’autres copropriétaires ont mentionné d’autres adresses.

Par conséquent, dans la mesure où la SCI CLF Immo ne justifie pas avoir, depuis cette date, déclaré une autre adresse au syndic, la convocation en vue de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 et le procès-verbal de cette assemblée, envoyés au [Adresse 5], l’ont bien été à la dernière adresse déclarée.

Ils ont donc été régulièrement notifiés à la SCI CLF Immo.

Cette dernière disposait dès lors d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2023, soit à compter du 26 décembre 2023, pour introduire une action en justice.

Or, n’ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] en annulation du procès-verbal d’assemblée générale que le 28 octobre 2024, la SCI CLF Immo est forclose en son action.

Ses demandes seront par conséquent déclarées irrecevables.

II) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CLF Immo, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Par ailleurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il ne serait pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] l’intégralité des frais irrépétibles dont il a dû s’acquitter pour assureur sa défense.

La SCI CLF Immo sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déclare irrecevables les demandes formulées par la SCI CLF Immo,

Condamne la SCI CLF Immo aux entiers dépens,

Condamne la SCI CLF Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL Le Trait d’Union, la somme de 2 000 euros (deux-mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente