TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

N° RG 25/00146 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFNJ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— , [Localité 3] HABITAT

— M., [U]

— Mme, [N]

1 copie exécutoire à :

— , [Localité 3] HABITAT

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L HABITAT, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

rerprésenté par Madame, [S], [B], chargée de contentieux munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS

Monsieur, [O], [R], [M], [U]

né le 07 Août 1995 à, [Localité 4],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

comparant en personne

Madame, [D], [N]

née le 06 Juin 1997 à, [Localité 6],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS : 05 Janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] sur des locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 476,91 euros et d’une provision pour charges de 15,02 euros.

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] a consenti un contrat de location d’un garage à Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] sur des locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 43,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de payer la somme principale de 1 440,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] le 22 avril 2025.

Par assignation du 2 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 août 2025 ou à défaut de prononcer la résiliation du bail portant sur la maison de type T4 n°00448-00002-00006 avec garage n°00448-00002-00001-01988, sis, [Adresse 7], et ordonner l’expulsion de Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] des lieux loués, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner solidairement Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] à lui verser la somme de 892,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 24.09.2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 24.09.2025 jusqu’à la décision de résiliation de bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et du garage à tel endroit qu’il lui plaira et ce aux frais du débiteur, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat Corrèze demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable, condamner solidairement Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que les locataires ont deux enfants à charge et qu’un précédent jugement a été rendu en 2023, avec mise en place d’un plan d’apurement et obligation de travaux à la charge du bailleur. Le travailleur social fait part que selon les locataires aucun travaux n’a été réalisé. Il est noté qu’après une période de séparation, le couple a repris la vie commune à partir d’avril 2025. Le travailleur social ajoute que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer depuis le mois d’avril 2025 et qu’ils souhaitent se maintenir dans le logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3], représenté dûment par Madame, [S], [B], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 891,82 euros, mois de novembre 2025 inclus. Le bailleur sollicite le constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs et défaut d’assurance habitation, sauf pour ce dernier, si l’attestation est transmise rapidement. L’Office Public de l’Habitat, [Localité 3], représenté dûment par Madame, [S], [B], mentionne ne pas s’opposer aux délais de paiement, (étant favorable à la somme proposée de 100 euros) ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, si les délais de paiement sont bien respectés.

Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros, en sus du loyer courant. Ils indiquent avoir également des dettes de cantine. Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] expliquent qu’ils sont respectivement en CDI et en CDD avec une rémunération, chacun, de 1 450 euros, qu’ils perçoivent pour eux deux la somme de 400 euros au titre de la prime d’activité et la somme de 150 euros au titre des allocations familiales. Ils précisent que précédemment il y a eu un constat d’accord sur une dette locative ainsi que sur la réparation de la porte de garage à la charge du bailleur. Madame, [D], [N] mentionne y avoir eu une confusion concernant la résiliation de l’assurance habitation avec son précédent logement et s’engage à ce que le nécessaire concernant le logement actuel soit fait dans les plus brefs délais. Les locataires font valoir, également, qu’ils ont des dépenses énergétiques importantes.

Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] mentionnent n’avoir pas déposé de dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026, le tribunal ayant autorisé le bailleur à produire un décompte actualisé.

Par mail en date du 2 février 2026, le bailleur a indiqué que l’attestation d’assurance habitation concernant le logement loué est bien valide et ce jusqu’au 31 décembre 2026 et que la dette locative actualisée s’élève à un montant de 791,82 euros, deux versements de 576.63 euros et de 100 euros ayant eu lieu respectivement le 5 janvier 2026 et le 9 janvier 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que seule demeure la demande de constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 26 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 440,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé en date du 2 février 2026 mentionne que la dette locative s’élève à un montant de 791,82 euros, les locataires ayant réglé la somme de 576,63 euros le 5 janvier 2026 et celle de 100 euros le 9 janvier 2026, conformément à leurs engagements le jour de l’audience.

A cette audience, Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] sont apparus particulièrement volontaires pour apurer leur dette locative. Ainsi, il convient de constater que celle-ci a fortement diminué depuis le commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

L’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] devaient la somme de 791,82 euros, mois de décembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] seront solidairement (article 4.5 du contrat de bail) condamnés à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 février 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur, [O], [U] et de Madame, [D], [N], devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 27 août 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 582,40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3],, [Localité 3] HABITAT sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 octobre 2019 entre l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3], d’une part, et Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés au, [Adresse 6] à, [Localité 7], est résilié depuis le 27 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] la somme de 791,82 euros (sept cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-deux centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 2 février 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant huit mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 août 2025,

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [O], [U] et de Madame, [D], [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] seront condamnés in solidum à verser à l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [O], [U] et Madame, [D], [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et celui de l’assignation du 2 octobre 2025 ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat, [Localité 3],, [Localité 3] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge