Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00039 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVAZ

[N]

C/

Mme [L] [I]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

[N] venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Mme [S] [R], munie d’un pouvoir

assignation en date du 22 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [L] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-aude LABBE, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025 .

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 décembre 2012, ayant pris effet le 10 décembre 2012 consenti par l’OPH [N], Madame [L] [I] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 22 janvier 2025, l’OPH [N] a fait assigner Madame [L] [I] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer :

* la somme de 6517,29€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [L] [I] au paiement de la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [L] [I] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 25 juin 2025 à la somme de 8643,36€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

En défense, Madame [L] [I], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de céans de voir :

— constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible,

— à titre subsidiaire, ordonner que le paiement de la dette de loyer soit échelonné sur trois années,

— condamner [N] aux entiers dépens.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [L] [I] est en grande souffrance psychologique suite au placement de deux de ses trois enfants. Elle a démissionné de son emploi d’aide à domicile et rencontre depuis des difficultés financières. Elle est bénéficiaire des minima sociaux ainsi que de suivis budgétaires. Le dépôt d’un dossier du surendettement est envisagé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du Code civil visées par la présente décision et applicables au cas d’espèce, compte tenu de la date des faits, sont antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 16 avril 2024 pour la somme de 2056,14€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 avril 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 juin 2024.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 25 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8643,36 €.

Madame [L] [I] déclare que le décompte du bailleur ne serait pas actualisé et qu’il ne prendrait pas en compte les APL perçues directement depuis le déblocage de ses droits ni l’ « important versement » qu’elle aurait effectué suite à une régularisation d’indemnités France travail. Madame [I] ne produit cependant aucun justificatif au soutien de ses allégations tel que une attestation de paiement de la CAF et/ou de France Travail, une attestation de virement ou un relevé de compte bancaire. Elle remet également en cause le caractère certain, liquide et exigible de la créance en arguant que le bailleur ne fournit pas les justificatifs des sommes appelées au titre des charges. Pourtant, [N] verse aux débats, un avis de paiement de loyer pour le mois de mars 2025 ainsi que les décomptes annuels de régularisation de charges pour l’année 2024 concernant l’eau et le chauffage collectifs.

Par conséquent, Madame [L] [I] sera condamnée à verser à l’OPH [N], la somme de 8643,36 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement du défendeur qui ne justifie pas d’être en mesure de régler sa dette locative au regard de sa situation professionnelle actuelle et qui n’a effectué que des paiements partiels, ne couvrant pas la totalité du loyer courant, depuis le mois de mai 2024.

Madame [I] ne saurait pas davantage obtenir de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, dans la mesure où elle ne justifie pas de ses revenus et charges actuels et ne formule aucune modalité concrète pour l’apurement de sa dette.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [L] [I] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH [N] n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [I] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH [N]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 juin 2024, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4],

DIT que Madame [L] [I] devra libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [I] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 juin 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OPH [N] l’indemnité d’occupation mensuelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OPH [N], la somme de 8643,36€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 25 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes de délais de paiement de Madame [L] [I] ;

REJETTE la demande de l’OPH [N] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OPH [N] la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [L] [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile , la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire