TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LECOMTE (R110)

Me [Localité 7] (A0924)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/11237

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2K4

N° MINUTE : 4

Assignation du :

15 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHARLYZE (RCS de [Localité 8] n°511 718 264)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R110

DÉFENDERESSE

S.A. EUROBAIL (RCS de [Localité 8] n°722 052 586)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/11237 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2K4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, délibéré prorogé au 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2009, la société ADDUCTOR INTERNATIONAL SARL, aux droits de laquelle se trouve la société EUROBAIL, a donné à bail commercial à la société CHARLYZE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er juin 2009 au 31 mai 2018, l’exercice d’une activité ayant pour objet « le sertissage, la bijouterie, la joaillerie, l’orfèvrerie » et un loyer annuel de 5 200 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 25 février 2020, la société EUROBAIL a donné congé à la société CHARLYZE pour le 30 septembre 2020, en refusant le renouvellement du bail et en offrant de lui régler une indemnité d’éviction.

Par une ordonnance du 2 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à l’initiative de la société EUROBAIL, a ordonné une expertise afin de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et désigné pour y procéder M. [H] [W].

L’expert a déposé son rapport le 20 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 septembre 2022, la société CHARLYZE a assigné la société EUROBAIL à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 49 000 euros à titre d’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2024), au visa des articles L. 145-14, R. 145-30 et L. 145-28 et suivants du code de commerce, la société CHARLYZE demande au tribunal de :

« 1. Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la Société CHARLYZE à la somme de 53.900,00 € et subsidiairement à la somme de 54.440,00 €,

En conséquence,

Condamner la Société EUROBAIL à payer à la Société CHARLYZE la somme de 53.900 € à titre d’indemnité d’éviction et subsidiairement à la somme de 54.440,00 €,

2. Débouter la Société EUROBAIL de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions,

3. Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société CHARLYZE les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance,

En conséquence,

Condamner la Société EUROBAIL à payer à la Société CHARLYZE la somme de 7.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

4. Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

5. Condamner la Société EUROBAIL aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2024), la société EUROBAIL demande au tribunal de :

« Vu le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ;

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 septembre 2020.

Vu les articles L 145-14, L 145-27 et suivants du Code de commerce,

AU TITRE DE L’INDEMNITE PRINCIPALE :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due à la société CHARLYZE à la somme de 1.336 euros.

AU TITRE DES INDEMNITES ACCESOIRES :

FIXER le montant des indemnités accessoires a la somme de 11.303,63 euros, arrondie à la somme de 11.000 euros et se décomposant ainsi qu’il suit :

— Frais de remploi 150 euros

— Trouble commercial 2.200 euros

— Frais de double loyer 582,78 euros

— Frais de réinstallation après abattement 1.602 euros

— Frais de déménagement 4.768,85 euros

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/11237 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2K4

— Frais divers 2.000 euros

SUBSIDAIREMENT ET S’IL EST FAIT DROIT AU MONTANT DES FRAIS DE RÉINSTALLATION TEL QUE RETENU PAR L’EXPERT JUDICIAIRE OU SOLLICITE PAR LE PRENEUR :

ORDONNER la consignation des frais de réinstallation jusqu’à justification par le Preneur évincé de sa réinstallation.

AU TITRE DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5.544 € par an à compter du 1er octobre 2020 et condamner en conséquence la société CHARLYZE au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des locaux.

EN TOUTES HYPOTHESES :

PRONONCER l’éviction de la société CHARLYZE et la remise des locaux à la société EUROBAIL à l’expiration d’un délai de trois mois de la notification à la société CHARLYZE du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre.

À défaut d’accord entre les parties, nommer Madame le Bâtonnier de [Localité 8] en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction.

ORDONNER en l’absence de restitution des locaux dans les trois mois de la consignation de l’indemnité d’éviction l’expulsion de la société CHARLYZE ainsi que celle de toute personne de son chef dans les lieux sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu.

DÉBOUTER la société CHARLYZE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples de celles de la société EUROBAIL.

CONDAMNER la société CHARLYZE à payer à la société EUROBAIL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du présent jugement.

Par ordonnance du 27 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et son renvoi à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 18 décembre 2024, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 février 2025, délibéré prorogé au 27 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

Il est par ailleurs admis qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert relève que l’activité est de type artisanal, effectuée en étage, donc sans effet d’enseigne, ni vitrine, ni signalétique particulière, qu’elle ne fait pas appel au chaland mais à une clientèle au-delà du quartier, très largement professionnelle, et que dans ces conditions l’activité semble transférable.

Aucune des parties n’invoque une impossibilité de transfert du fonds de commerce.

Dès lors, ainsi que l’a retenu l’expert exercée et ce qu’aucune des parties ne conteste, le fonds de commerce doit être considéré comme transférable.

L’indemnité principale doit donc être appréciée selon la valeur du droit au bail, laquelle se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/11237 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2K4

— Sur la valeur du droit au bail

Sur la valeur locative de marché

L’expert, après avoir recherché des termes de comparaison en locations amiables et en fixations judiciaires dans le quartier environnant, indique que l’adresse des lieux loués est centrale et bien desservie, en synergie tant avec les professionnels de la bijouterie-joaillerie présents dans le même immeuble que ceux du quartier, et relève que les locaux sont situés en étage, accessibles par ascenseur mais sans prestation particulière (WC communs) et qu’ils correspondent à des locaux de petite superficie, dont les loyers sont généralement supérieurs aux locaux de taille plus importante. Il observe en outre que les valeurs locatives d’ateliers de bijoutiers-joaillers en étages dans le secteur sont comprises entre 300 euros/m² et 438 euros/m² pour les nouvelles locations et entre 250 euros/m² et 340 euros/m² pour les renouvellements judiciaires. Au vu de ces éléments, l’expert estime la valeur locative brute à 500 euros/m², soit une valeur locative totale de 8 800 euros (500 x 17,60 m²), ce qui correspond, après correctif de 5 % au titre des charges exorbitantes d’assurance et d’impôt foncier, à une valeur locative nette de 8 360 euros/an hors taxes et charges.

La société CHARLYZE s’accorde avec l’expert judiciaire.

La société EUROBAIL, pour sa part, soutient que la valeur locative de marché de 500 euros/m² proposée par l’expert est décorrélée, voire contredite, par les références du [Adresse 6] sur lesquelles il s’appuie, la moyenne de ces cinq valeurs locatives après actualisation sur la base du dernier indice ILC ressortant à 370 euros/m². Se fondant sur la moyenne de deux valeurs de renouvellements judiciaires citées par l’expert, actualisées sur la base de l’indice ILC, elle retient une valeur locative de 350 euros/m².

Il est rappelé que l’appréciation de la valeur locative ne peut se faire selon des moyennes arithmétiques des références locatives étudiées, comme y procède la bailleresse, dans la mesure où il est nécessaire de tenir compte des différents niveaux de prix pratiqués et de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un puisqu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Par ailleurs, comme le remarque l’expert, les références amiables et judiciaires étant relativement anciennes, leur simple actualisation indiciaire, telle que calculée par la bailleresse, ne peut valablement servir au regard de la faible amplitude de l’indice ILC.

Dès lors, la valeur locative arguée par la bailleresse n’apparaît pas fondée et, compte tenu du bon emplacement et de la taille réduite des locaux, la valeur de 500 euros/m² proposée par l’expert doit être retenue, soit, au vu de la surface non contestée de 17,60 m², une valeur locative de 8 800 euros/an, ramenée après correctif de 5 % au titre des charges exorbitantes à 8 360 euros/an, hors taxes et charges.

— Sur la valeur locative de renouvellement

L’expert énonce que le loyer plafonné, dans l’hypothèse d’un renouvellement au 1er octobre 2020, aurait été égal, selon les indices ILC, à la somme de 5 826 euros/an hors taxes et charges, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dès lors, la différence entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement s’établit à : 8 360 euros – 5 826 euros = 2 534 euros.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/11237 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2K4

— Sur le coefficient applicable

L’expert expose que, traditionnellement pour des locaux en étage, il est appliqué un coefficient d’emplacement ordinaire de 3 à 5, mais que, compte tenu ici de la parfaite complémentarité des métiers de la bijouterie-joaillerie présents tant dans le même immeuble que dans le quartier, il y a lieu de retenir un coefficient de 6.

La société CHARLYZE s’accorde avec l’expert judiciaire.

La société EUROBAIL, en revanche, fait valoir que l’immeuble des locaux loués est ancien avec une façade simplement enduite et peinte, sans ornement et sans aucune indication quant à la présence de la société CHARLYZE au deuxième étage de l’immeuble, que l’immeuble ne bénéficie en lui-même d’aucune notoriété qui justifierait un coefficient élevé de valorisation du droit au bail, que l’expert judiciaire n’a jamais vérifié la réalité de la complémentarité ou de la synergie qu’il mentionne, la preuve de cette complémentarité ou synergie entre les professionnels de l’immeuble n’étant pas plus produite par la société CHARLYZE, étant précisé que depuis 2020 l’immeuble s’est considérablement vidé de ses occupants. La bailleresse sollicite en conséquence l’application d’un coefficient d’emplacement de 4, en présence de parties communes sans standing et de locaux en étage.

En l’espèce, il sera observé que le coefficient de 4 sollicité par la bailleresse correspond, aux termes du rapport d’expertise, à une situation médiocre et au coefficient le plus faible classiquement applicable pour des boutiques situées en centre-ville.

En outre, comme le souligne l’expert, le quartier des lieux pris à bail est historiquement celui des artisans et marchands de pierres précieuses, et, si l’immeuble a effectivement été vidé progressivement de ses occupants en vue de sa réhabilitation, les derniers occupants listés par la bailleresse sont tous des professionnels de la bijouterie-joaillerie, de sorte que la complémentarité n’est pas fictive, le regroupement des différents corps de métier trouvant sa justification pour satisfaire les clients mais également pour des raisons de sécurité.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le coefficient de 4 sollicité par la bailleresse et d’appliquer le coefficient de 6 proposé par l’expert judiciaire.

*****

Au vu de ce qui précède, la valeur du droit au bail s’établit à la somme de : 2 534 euros x 6 = 15 204 euros.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 15 204 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert expose que les frais de remploi peuvent être forfaitisés à 10 % de la valeur de l’indemnité principale, soit 1 500 euros, ce que ne conteste pas la locataire.

La bailleresse retient également une indemnité de frais de remploi de 10 %, mais l’évalue à 134 euros sur la base d’un droit au bail d’une valeur de 1 336 euros.

Il sera constaté que la société EUROBAIL ne conteste pas le taux de l’indemnité de frais de remploi de 10 %, mais que sa base de calcul de 1 336 euros est erronée, la valeur du droit au bail ayant été précédemment fixée à 15 204 euros.

Il y a donc lieu de retenir une indemnité accessoire de 1 520,4 euros au titre des frais de remploi.

— Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique que le trouble commercial est généralement estimé sur la base de 3 mois d’excédent brut d’exploitation moyen retraité, soit en l’espèce 13 910 euros (55 643 euros x 3 mois / 12 mois), mais qu’une telle somme correspondant à près de 4 mois de la masse salariale du dernier exercice,est de ce fait trop importante pour la recherche d’un local de 17,60 m². Il estime dès lors que le préjudice lié à la perte de temps ne saurait en l’espèce dépasser un mois de la masse salariale du dernier exercice, soit la somme de 3 639 euros (43 669 euros x 1 mois / 12 mois).

La société CHARLYZE soutient que l’indemnité pour trouble commercial doit s’élever à un mois de masse salariale de l’exercice 2022, soit 5 032 euros (60 383 euros / 12).

La société EUROBAIL énonce que l’EBE moyen des trois derniers exercices s’élève à 8 712 euros, ajoute qu’il n’y a pas lieu d’y réintégrer le montant des charges sociales du gérant et considère que le trouble commercial de la preneuse est égal à 2 178 euros (8 712 euros x 3 /12), arrondi à 2 200 euros. Elle relève en outre que le calcul du préjudice par l’expert par référence au montant d’un mois de salaire est erroné, dans la mesure où le montant total des salaires bruts des exercices 2017 à 2019 s’élève à 108 133 euros, soit un salaire mensuel moyen de seulement 3 000 euros.

En réponse au dire de la société EUROBAIL, l’expert explique que salaires et charges du dirigeant ont été intégrés à l’EBE en raison du fait que lorsqu’on est en présence d’un petit fonds de travail avec à sa tête un dirigeant sans employé, ce dernier peut se rémunérer soit par un salaire, soit par le résultat, qu’en l’espèce le gérant perçoit un salaire, ce qui revient à alourdir les charges d’exploitation, pour des résultats d’exploitation très variables, négatifs un exercice sur trois, et un EBE classique suivant les mêmes tendances, de sorte que, pour mieux apprécier la rentabilité du fonds, il est pertinent d’intégrer la rémunération (salaire et charges) du dirigeant à l’EBE classique.

Au vu de ces éléments, s’agissant d’estimer la perte de temps réellement engendrée par l’éviction et le moindre investissement effectif dans le commerce, il y a lieu de retenir que l’évaluation de la rentabilité du fonds par l’expert en intégrant la rémunération du dirigeant est fondée bien que décorrélée du mode de calcul classique de l’EBE. Dès lors, le moyen de la société EUROBAIL tendant à fixer l’indemnité de trouble commercial sur la base d’un EBE de 8 712 euros n’intégrant pas la rémunération du dirigeant ne peut être retenu.

Par ailleurs, la société CHARLYZE ne contestant pas qu’une évaluation de l’indemnité de trouble commercial sur la base usuelle de trois mois d’EBE serait démesurée, il y a lieu de déterminer l’indemnité sur la base d’un mois de masse salariale, ainsi que le propose l’expert.

L’évaluation effectuée par la société EUROBAIL à partir de la masse salariale moyenne des années 2017 à 2019 doit être écartée car ne tenant pas compte des exercices les plus récents, tout comme l’évaluation de la société CHARLYZE, qui se fonde exclusivement sur l’année 2022, laquelle fait apparaître une rémunération inhabituellement supérieure à celle des exercices précédents.

En conséquence, le trouble commercial doit être évalué selon la masse salariale mensuelle telle que calculée par l’expert, soit à la somme de 3 639 euros (43 669 euros x 1 mois / 12 mois).

— Sur les frais de déménagement

L’expert a évalué les frais de déménagement selon les trois devis produits par la société CHARLYZE, de 3 328,85 euros (devis MULTISTATION), 4 080 euros (devis DEMENAGEURS BRETONS) et 5 700 euros (devis KRN TRANSPORTS), en retenant le premier, relatif au déménagement de l’imprimante 3D par le fabriquant de la machine, et le troisième, celui-ci intégrant le transfert du coffre-fort, contrairement au deuxième.

La société CHARLYZE sollicite une indemnité accessoire de 9 029 euros dans les termes de l’expertise.

La société EUROBAIL reconnaît le bien-fondé du devis de 3 328,85 euros relatif à l’imprimante 3D, ainsi que la fraction de 1 400 euros du devis KRN TRANSPORTS correspondant au transfert du coffre-fort. Elle s’oppose au surplus du devis KRN TRANSPORTS, l’estimant décorrélé de la surface et des marchandises à déménager, et estime que l’indemnité doit donc être limitée à la somme de 4 768,85 euros (3 328,85 euros + 1 400 euros).

Il sera constaté qu’une fraction de 4 768,85 euros de l’indemnité de déménagement n’est pas contestée. Les parties s’opposent en revanche sur la fraction non afférente à l’imprimante 3D et au coffre-fort. Sur ce point, il sera observé que la part hors coffre-fort du devis KRN TRANSPORTS est sensiblement identique au montant du devis DEMENAGEURS BRETONS, lequel ne comprend pas de poste pour le coffre-fort. Le bien-fondé du montant total du devis KRN TRANSPORTS étant ainsi corroboré, ce devis sera retenu.

Dès lors, ainsi que le propose l’expert, l’indemnité relative aux frais de déménagement sera fixée à 9 029 euros.

— Sur les frais de réinstallation

Selon l’expert, les frais de résintallation correspondent en l’espèce aux frais d’équipement des locaux d’accueil pour les doter des mêmes éléments que ceux présents dans les locaux évincés, notamment quant aux éléments de sécurité : alarme, transmetteur téléphonique, contrôleur enregistreur, sas. Plus précisément, l’expert retient une somme de 8 892 euros au titre de l’alarme, la vidéosurveillance et l’interphonie, ainsi qu’une somme de 24 778 euros au titre du sas de sécurité et de la porte blindée, soit au total 16 835 euros après abattement de vétusté de 50 %.

La société CHARLYZE produit des devis actualisés, portant les frais à 11 115 euros pour l’alarme, la vidéosurveillance et l’interphonie et à 29 658,07 pour le sas de sécurité et la porte blindée, soit au total 40 773,07. Elle sollicite en conséquence une indemnité de 20 386,54 euros après abattement de vétusté de 50 %.

La société EUROBAIL s’oppose au versement d’une indemnité, faisant valoir, d’une part, que le sas, la vidéosurveillance et l’interphone sont situés au sein des parties communes de l’immeuble, de sorte que la société CHARLYZE ne les a pas installés et n’en a jamais supporté le coût et, d’autre part, que le bail prévoit que le preneur doit faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des lieux loués. Elle ajoute que le démontage de l’alarme ne doit pas être inclus dans le calcul de l’indemnité, tout comme l’installation de l’alarme anti-intrusion, ces matériels étant vétustes, et qu’à tout le moins le dispositif d’alarme anti-intrusion doit se voir appliquer un coefficient de vétusteté de 50 %.

En l’espèce, dès lors que la société CHARLYZE devra nécessairement engager des frais d’alarme, vidéosurveillance, interphonie, sas de sécurité et porte blindée pour pouvoir retrouver des conditions d’exploitation similaires à celles qui étaient les siennes dans les locaux dont elle a été évincée, ces frais constituent autant de postes de préjudice devant être réparés au titre de l’indemnité d’éviction, peu important que certains des éléments aient été situés au sein des parties communes lors du bail expiré ou que ce dernier mette à la charge de la preneuse le gardiennage et la surveillance.

Par ailleurs, en ce qui concerne le démontage de l’alarme anti-intrusion, il est constaté que le calcul de l’expert comme celui de la société CHARLYZE excluent sa prise en compte, rendant sans objet la critique de la société EUROBAIL sur ce point. En ce qui concerne l’installation de l’alarme, pour laquelle la société EUROBAIL sollicite qu’il soit tenu compte de sa vétusté, il est observé que l’expert en a tenu compte en appliquant un abattement de vétusté de 50 % pour l’ensemble des équipements.

La société CHARLYZE produit une actualisation des devis qui ne se heurte à aucune contestation de la part de la société EUROBAIL, étant par ailleurs rappelé que l’indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, de sorte que cette actualisation sera retenue.

En conséquence, l’indemnité pour frais de réinstallation sera admise pour un montant de 20 386,54 euros.

En outre, il est acquis est constant que l’indemnité au titre des frais de réinstallation est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé se réinstaller. Elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas à la suite de l’éviction. Dans une telle hypothèse, le locataire ayant perçu une indemnité de remploi sans se réinstaller doit la rembourser au bailleur.

Cependant, en l’espèce, la société EUROBAIL ne rapporte aucune preuve permettant d’inverser la présomption de future réinstallation de la société CHARLYZE.

Il conviendra par conséquent de rejeter sa demande de consignation par la société CHARLYZE de l’indemnité au titre des frais de réinstallation jusqu’à justification de sa réinstallation.

— Sur les frais de double loyer

L’expert retient une indemnité de double loyer estimée sur la base d’un mois de la valeur locative de marché, soit 700 euros (8 360 euros x 1 mois / 12).

La société EUROBAIL conteste ce montant, correspondant à un loyer TVA comprise, et affirme qu’il convient plutôt de fixer l’indemnité accessoire de double loyer à la somme de 582,78 euros, correspondant au loyer hors taxes.

La société CHARLYSE s’accorde avec l’expert, soulignant que celui-ci a fondé son calcul sur la somme de 8 360 euros, correspondant à la valeur locative de marché hors taxes.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert que la somme de 700 euros a effectivement été calculée hors taxes, comme l’observe justement la société CHARLYZE.

En conséquence, les frais de double loyer seront fixés à la somme de 700 euros.

— Sur les frais divers

La société CHARLYZE sollicite le paiement d’une somme de 2 250 euros au titre des frais divers.

La société EUROBAIL demande à voir fixer l’indemnité accessoire au titre des frais divers à la somme de 2 000 euros.

L’expert retient forfaitairement la somme de 2 250 euros, indiquant que ce poste vise à indemniser les frais juridiques et administratifs, tels que la rédaction d’acte et les formalités afférentes au registre du commerce.

Il sera observé que la bailleresse ne critique pas utilement le montant de 2 250 euros proposé par l’expert, qui sera dès lors retenu.

*****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale 15 204,00 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 1 520,40 euros

• trouble commercial 3 639,00 euros

• frais de déménagement 9 029,00 euros

• frais de réinstallation 20 386,54 euros

• frais de double loyer 700,00 euros

• frais divers 2 250,00 euros

soit une indemnité totale de 52 728,94 euros.

La société EUROBAIL sera donc condamnée, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société CHARLYZE la somme de 52 728,94 euros euros au titre de l’indemnité d’éviction.

En outre, les demandes de la société EUROBAIL relatives à l’éviction de la société CHARLIZE, à la remise des locaux et à la désignation d’un séquestre seront rejetées dès lors que l’éviction a déjà eu lieu par l’effet du congé du 25 février 2020 et qu’il n’est pas justifié d’un désaccord entre les parties.

Il en est de même de sa demande d’expulsion de la société CHARLIZE à défaut de restitution des locaux dans les trois mois de la consignation de l’indemnité d’éviction car le défaut de restitution n’est qu’éventuel.

2- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert indique que l’indemnité d’occupation s’estime généralement sur la base du loyer déplafonné, affecté d’un abattement de précarité. Il évalue la valeur locative déplafonnée à la somme de 6 160 euros (350 euros x 17,60 m²), réduite à 5 850 euros après abattement forfaitaire au titre des charges exorbitantes. L’expert rappele que l’abattement de précarité usuel est de 10 %, mais considère qu’en l’espèce un abattement de 15 % est justifié au vu des désordres dont la preneuse fait état, lesquels sont notamment dus aux travaux engagés par la bailleresse dans l’immeuble et se traduisent par des affaissements de sol ou encore des fissures.

La société EUROBAIL reprend la valeur locative brute de 6 160 euros calculée par l’expert, mais n’y applique pas d’abattement au titre des charges exorbitantes et limite à 10 % l’abattement de précarité, indiquant à cet égard que le bail stipule que le preneur doit souffrir et laisser faire tous travaux que le bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les biens immobiliers.

La société CHARLYZE ne formule aucune observation sur le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle sollicite de voir retenir, se limitant à rappeler les termes du rapport judiciaire et du rapport amiable qu’elle produit, ainsi qu’à énoncer qu’elle se trouve nécessairement affectée par les travaux entrepris par la bailleresse, lesquels doivent donc être pris en compte.

Il est constaté que la valeur locative déplafonnée de 6 160 euros n’est pas contestée. En outre, la bailleresse ne reprend pas l’abattement de 5 % proposé par l’expert au titre des charges exorbitantes, mais sans soulever de critique utile à cet égard, de sorte que ce correctif sera retenu, portant l’indemnité d’occupation avant abattement de précarité à 5 850 euros.

En ce qui concerne le taux de l’abattement de précarité, discuté par la bailleresse, il y a lieu de relever que l’expert judiciaire le porte à 15 % au lieu du taux usuel de 10 % au motif que « le preneur fait état dans son dire de désordres affectant l’immeuble, dus notamment aux travaux engagés par le bailleur et se traduisant par des affaissements de sol, des fissures, etc. ». Le taux de l’abattement de précarité ne pouvant cependant être porté au-delà du taux usuel sur la seule base des affirmations de la preneuse, et la preneuse ne versant par ailleurs que 6 photographies en annexe de son rapport amiable, dont la valeur probante est insuffisante, l’abattement de précarité sera limité à 10 %.

L’indemnité d’occupation annuelle au 1er octobre 2020 doit donc être fixée ainsi qu’il suit :

— valeur locative brute, 17,60 m2 x 350 euros = 6 160 euros

— valeur locative nette (application de l’abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes), 6 160 – (6 160 x 5 % = 310 euros) = 5 850 euros

— indemnité d’occupation (application du coefficient de précarité de 10 %), 5 850 euros – 5 850 euros x 10 % = 585 euros =) 5 265 euros,

soit une indemnité d’occupation de 5 265 euros.

Ainsi, la société CHARLYZE sera condamnée à payer à la société EUROBAIL une indemnité d’occupation annuelle de 5 265 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020.

3- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement par la société EUROBAIL, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise et avec distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer en outre à la société CHARLYZE la somme 6 000 en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire, laquelle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société EUROBAIL à la société CHARLIZE à la somme de 52 728,94 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 15 204,00 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 1 520,40 euros

• trouble commercial 3 639,00 euros

• frais de déménagement 9 029,00 euros

• frais de réinstallation 20 386,54 euros

• frais de double loyer 700,00 euros

• frais divers 2 250,00 euros ;

Condamne la société EUROBAIL, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société CHARLYZE la somme de 52 728,94 euros (cinquante-deux mille sept cent vingt-huit euros et quatre-vingt quatorze centimes) au titre de l’indemnité d’éviction ;

Rejette la demande de la société EUROBAIL de consignation par la société CHARLYZE de l’indemnité au titre des frais de réinstallation jusqu’à justification de sa réinstallation ;

Rejette les demandes de la société EUROBAIL relatives à l’éviction de la société CHARLIZE, à la remise des locaux et à la désignation d’un séquestre ;

Rejette la demande de la société EUROBAIL d’expulsion de la société CHARLIZE à défaut de restitution des locaux dans les trois mois de la consignation de l’indemnité d’éviction ;

Condamne la société CHARLYZE à payer à la société EUROBAIL une indemnité d’occupation annuelle de 5 265 euros (cinq mille deux cent soixante-cinq euros), hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020 ;

Condamne la société EUROBAIL aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société EUROBAIL à payer à la société CHARLYZE la somme 6 000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER