TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00239 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZER

[Localité 8] [Localité 6] HABITAT

C/

M. [B] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [O], munie d’un pouvoir,

assignation en référé du 30 Avril 2025

DEFENDEUR :

M. [B] [U], demeurant [Adresse 5]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 22 Août 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2022 , avec prise d’effet au 16 mars 2022 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [U] un appartement type 3 n° 10 – étage 03 – situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement de loyer et charges mensuels de 441.72 € ;

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié un commandement de payer au locataire le 31 janvier 2025 pour paiement de la somme de 901.87 € , ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 février 2025 ;

Par acte d’ un commissaire de justice délivré à sa personne le 30 avril 2025, GRAND DIJON HABITAT, a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, dire que le requérant pourra faire procéder à l’expulsion du locataire tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture forcée des portes, avec l’assistance de la force publique et éventuellement d’un serrurier, le condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 089.03 € mars 2025 inclus, fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel tel qu’il aurait été indexé si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 512.97 € à compter de la date de résiliation du bail , obtenue de plein droit après le commandement de payer les loyers resté infructueux, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir , le condamner au paiement de la somme de 100 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, ainsi qu’aux frais et dépens de la présente instance.

Le 2 mai 2025 une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 6] ;

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 août 2025 au cours de laquelle, Madame [O] produit un décompte actualisé présentant un solde débiteur de 1 457.14 € mois de juillet 2025 inclus frais déduits ;

Monsieur [U] est présent à l’audience. Il sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire;

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 30 avril 2025, soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Par ailleurs, le bailleur justifie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989;

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 15 mars 2022 Monsieur [B] [U] est locataire d’un appartement n° 10 étage 03 – situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que le locataire n’a pas régularisé les termes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 1er avril 2025 ;

Sur le montant de la dette de loyers

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par [Localité 8] [Localité 6] HABITAT que Monsieur [B] [U] reste débiteur de la somme de 1 457.14 € mois de juillet 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, somme qui n’est pas contestée par le débiteur ;

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [B] [U] à payer à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT la somme provisionnelle de 1 457.14 euros, mois de juillet 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [B] [U] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Il propose de régler 50 € en plus du loyer et des charges courants. Il indique qu’il travaille en CDI comme agent d’entretien chez ABER propreté et perçoit à ce titre 979 € par mois outre une prime d’activité de 240 € par mois, qu’il a des problèmes de santé ( hernie discale ) qui ne lui permettent pas de travailler à temps plein, qu’il a un enfant de 15 ans en garde alterrnée ;

A l’audience, Madame [O], représentant la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délais.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [B] [U] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Monsieur [B] [U] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Monsieur [B] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2022 entre [Localité 6] HABITAT et Monsieur [B] [U] est acquise à compter du 1er avril 2025 sur le logement n° 10 étage 03 – situé [Adresse 4] à [Localité 7].

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à payer à la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT la somme provisionnelle de 1 457.14 euros, mois de juillet 2025 inclus ,avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer.

AUTORISONS Monsieur [B] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 50 € euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] [Localité 6] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Monsieur [B] [U] soit condamné à verser [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Monsieur [B] [U] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourra y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin Monsieur [B] [U] à payer à [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,