TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/00940 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-H3U6

Jugement Rendu le 04 NOVEMBRE 2025

AFFAIRE :

[N] [F] [P] [Z] épouse [J]

S.C.I. FRAF

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]

ENTRE :

1°) Madame [N] [F] [P] [Z] épouse [J]

copropriétaire du lot n° 5 dans l’immeuble sis [Adresse 1]

née le 22 Décembre 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

Architecte, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marine CATTANEO de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON plaidant

2°) La SCI FRAF, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 380 210 039, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

copropriétaire du lot n° 6 dans l’immeuble sis [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marine CATTANEO de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON plaidant

DEMANDERESSES

ET :

1°) Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice : la SARLU LE TRAIT D’UNION, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 501 835 078, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Madame [L] [U], candidate à l’intégration directe,

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 13 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 mars 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 04 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Marine CATTANEO de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS

Maître Anne-line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [N] [Z] épouse [J] a acquis, dans un ancien immeuble en copropriété sis [Adresse 1], le lot n° 5 au sein de cet immeuble. La SCI FRAF a acquis le lot n° 6.

[T] [D], propriétaire des lots n° 1 et 4, est décédée en 2021 et M. [H] [W], via la SARL Advitam, a acquis le 15 juin 2022 auprès des héritiers de [T] [D] ces lots n° 1 et 4, le lot n° 1 ayant été subdivisé afin que les héritiers restent propriétaires d’une partie du lot n° 1. M. [W] a revendu ses lots à la SAS Gab Immo 21.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Dijon, saisi à l’initiative de Mme [J] et la SCI FRAF d’une requête du 24 juin 2022 aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de l’immeuble, jusqu’alors dépourvu de syndic, a rendu une ordonnance désignant en qualité d’administrateur Me [B] [R]. Cette dernière a convoqué une assemblée générale, laquelle, le 21 octobre 2022, a désigné en qualité de syndic de l’immeuble la société Le Trait d’Union.

Ce dernier a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 24 janvier 2023 à 16 h 00. Mme [J] et la SCI FRAF ont voté contre l’intégralité des résolutions de cette assemblée.

Estimant que les résolutions de l’assemblée générale avaient été approuvées dans des conditions irrégulières et non conformes à la loi du 10 juillet 1965, par acte d’huissier du 30 mars 2023, Mme [N] [J] et la SCI FRAF ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], afin d’obtenir notamment l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2023 dans toutes ses résolutions et l’allocation de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction est alors intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 13 mai 2025 puis mise en délibéré au 16 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 4 novembre 2025 pour nécessité de service.

°°°°°

Dans leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 20 novembre 2023, Mme [N] [Z] épouse [J] et la SCI FRAF demandent au tribunal, au visa des articles 25 b, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, de :

A titre principal,

— les juger recevables en leur qualité de copropriétaires, en leur action en annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 24 janvier 2023, pour défaut de convocation suivant les dispositions légales et règlementaires d’ordre public,

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, et ce, dans toutes ses résolutions,

A titre subsidiaire,

— les juger recevables en leur qualité de copropriétaires, en leur action en annulation des résolutions n° 6 à 20 de l’assemblée générale du 24 janvier 2023,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 6 à 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, à leur payer la somme de 5 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elles seront dispensées de toute participation aux dépenses communes des frais relatifs à la présente instance, leur charge devant être répartie entre les autres copropriétaires.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Unipersonnelle Le Trait d’Union, conclut :

— au débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions contraires présentées par Mme [J] et la SCI FRAF,

— à la condamnation de Mme [J] et la SCI FRAF à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la condamnation solidaire de Mme [N] [J] et la SCI FRAF aux entiers dépens de l’instance.

°°°°°

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS :

A titre liminaire, sur la question de la recevabilité

D’une part, la question de la recevabilité est une fin de non recevoir qui ne peut être examinée que par le juge de la mise en état.

D’autre part, ce point n’est pas contesté en défense.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes.

1/ Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 24 janvier 2023

Mme [J] et la SCI FRAF soutiennnent que l’assemblée générale du 24 janvier 2023 doit être annulée car elle n’a pas été convoquée au moins 21 jours avant la date de la réunion. Elles répliquent à l’argumentation adverse que la jurisprudence qui leur est opposée concerne la régularité d’une convocation

d’une assemblée générale d’une société civile immobilière, alors que l’assemblée générale des copropriétaires fait l’objet de règles spécifiques qui sont dans l’ordre public. Elles contestent ainsi la nécessité de l’existence d’un grief et rappellent que la présence du copropriétaire contestataire à l’assemblée générale n’a pas d’incidence sur l’annulation de cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires prétend qu’aucune annulation de l’assemblée générale n’est encourue, en l’absence de démonstration de l’existence d’un grief causé par l’irrégularité de convocation. Il souligne que les requérantes étaient présentes à l’assemblée générale (Mme [J] en personne, et la SCI représentée par son avocat), si bien qu’elles ont pu voter contre l’intégralité des résolutions et qu’aucun grief n’existe.

Selon l’article 9 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf en cas d’urgence, la convocation en assemblée générale doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Cet article étant d’ordre public, le non-respect du délai de convocation de vingt et un jours entraîne la nullité de droit de la décision de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse le préjudice causé par l’envoi tardif de la convocation. La nullité qui résulte du non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale subsiste même lorsque le copropriétaire opposant, présent à l’assemblée générale, participe aux votes sans émettre de protestation (cf CA Paris, 22 février 2001 : JurisData n° 2001-136040).

L’article 64 de ce code dispose : “toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement”.

En l’espèce, il résulte des pièces que la lettre recommandée avec accusé de réception de convocation à l’assemblée générale du 24 janvier 2023 a été déposée le lundi 2 janvier 2023 en bureau de Poste et a été présentée pour la première fois à Mme [J] le mercredi 4 janvier 2023. Le délai a donc commencé à courir le jeudi 5 janvier 2023, et il courait pendant 21 jours, soit jusqu’au 25 janvier à minuit, alors que l’assemblée générale s’est tenue le 24. Il en résulte que la convocation a bien été envoyée hors délai à Mme [J].

Par conséquent, que cette dernière ait été présente à l’assemblée générale à laquelle elle a voté est sans effet sur la nullité de la convocation et donc de l’assemblée générale qui s’en est suivie. Ainsi, l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 janvier 2023 doit être annulée en toutes ses résolutions.

Comme il est fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire.

2/ Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires perdant le procès, il sera condamné aux dépens.

S’agissant de la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, si les requérantes sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au versement d’une indemnité à ce titre, ce dernier signale qu’elles ont laissé l’assemblée générale se tenir pour s’opposer à toutes les résolutions puis en solliciter l’annulation par voie judiciaire, lui générant des frais.

Or, Mme [J] et la SCI FRAF ne sont pas responsables du non respect par le syndic du délai de convocation. L’équité commande donc de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme totale de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aux termes de l’article 10-1 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

Ainsi, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérantes seront dispensées de droit de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes ;

— ANNULE l’assemblée générale tenue le 24 janvier 2023 à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Unipersonnelle Le Trait d’Union, en toutes ses résolutions ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Unipersonnelle Le Trait d’Union, aux dépens ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Unipersonnelle Le Trait d’Union, à verser à Mme [N] [Z] épouse [J] et la SCI FRAF la somme globale de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT qu’en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] [J] et la SCI FRAF seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente