____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01296 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZS5 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01296 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZS5

Minute : 2026/96

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Madame [U] [L], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [G] HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [W] [R]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 octobre 2023 à effet au 3 novembre 2023, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [W] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 323,06 euros, payable à terme échu.

Le 4 septembre 2024, le bailleur a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de l’assurance du logement par lettre recommandée, le pli ayant été avisé mais non réclamé.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [Z] un commandement pour défaut d’assurance, lui faisant commandement d’avoir à justifier d’une assurance dans le délai d’un mois. Cet acte a été remis à étude.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier, par le même acte du 24 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [Z], pour un montant en principal de 1.151,11 euros.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 15 novembre 2024.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, aux fins suivantes :

— À titre principal : Déclarer la demande de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondée, et en conséquence :

* Constater la résiliation de plein droit en vertu des clauses résolutoires au titre de l’impayé des loyers et charges et défaut d’assurance habitation de la location dont s’agit ;

* Déclarer Monsieur [W] [Z] occupant sans droit ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son chef ;

* Condamner Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 2.025,35 euros en principal, arrêtée à la date du 27 mars 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

* Condamner Monsieur [W] [Z] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 25 décembre 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— À titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du bail pour faute :

* Ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;

* Déclarer Monsieur [W] [Z] sans droit, ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son chef ;

* Condamner Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 2.025,35 euros en principal, arrêtée à la date du 28 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* Condamner Monsieur [W] [Z] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— En tout état de cause :

* Condamner Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens et notamment le commandement pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement en date du 24 octobre 2024 ;

* Condamner Monsieur [W] [Z] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 avril 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représenté avec pouvoir par Madame [U] [L], enployée du bailleur, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.178,89 euros et a maintenu les demandes contenues dans l’assignation.

Cité à étude, Monsieur [W] [Z] n’était ni présent ni représenté.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 novembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 avril 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2023 à effet au 3 novembre 2023 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (page 5).

Le 24 octobre 2024, un commandement pour défaut d’assurance a été signifié à étude à Monsieur [W] [Z], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Monsieur [W] [Z] avait jusqu’au lundi 25 novembre 2024 pour justifier d’une assurance, le 24 novembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

À l’audience, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes, notamment en ce qui concerne le défaut d’assurance.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 26 novembre 2024.

La clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance, il n’est pas nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers et charges impayés), celui-ci étant superfétatoire.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 25 novembre 2024 et à compter du 26 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [W] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024 cause un préjudice à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2025 incluse, de 4.178,89 euros de laquelle il convient de déduire :

— Les frais de poursuite : 90,14 euros qui relèveront éventuellement des dépens.

— Les sommes supplémentaires à la somme de 205,27 euros facturées sur les mois de mars à octobre 2025 en ce qu’aucun décompte détaillé ne nous a été transmis, nous mettant ainsi dans l’impossibilité de vérifier le sommes supplémentaires facturées sur cette période.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 2.686,31 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [Z] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 2.686,31 euros.

Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.025,35 euros à compter du 3 avril 2025, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [W] [Z] sera condamné à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2023 à effet au 3 novembre 2023 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, et Monsieur [W] [Z] concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DIT que Monsieur [W] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 2.686,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.025,35 euros à compter du 3 avril 2025, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 200,00 euros à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-présidente

en charge des contentieux de la Protection,