TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00188 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5UT

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LAND IMMO

inscrite au RCS de ST QUENTIN sous le numéro 531 344 158

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocats au barreau d’AMIENS

DÉFENDERESSE

Mme [I] [P]

née le 06 Novembre 1968 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 août 2021, la SCI LAND IMMO a donné à bail à Madame [I] [P] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 530,00 €, sans provision sur charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, la SCI LAND IMMO a fait délivrer le 5 février 2025 à Madame [I] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 7.502,40 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par un acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, signifié à étude, la SCI LAND IMMO a fait assigner Madame [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin afin d’obtenir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal, le constat de la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 avril 2025 ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du contrat ; l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique ; la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 8.675,98 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer révisé et provision sur charges, soit 586,79 euros par mois, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ; la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment le commandement de payer.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SCI LAND IMMO a fait valoir que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 12 octobre 2023, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

À cette audience, la SCI LAND IMMO, représentée par son conseil M^e Aurélien DESMET, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 11.617,25 euros arrêtée à la date du 9 septembre 2025 (loyer de septembre 2025 inclus).

Bien que régulièrement convoquée par exploit de commissaire de justice, signifié à étude, Madame [I] [P] n’est n’a pas comparu.

La juridiction a été destinataire le 2 juin 2025 d’un bordereau de carence du locataire à l’entretien avec l’UTAS destiné à établir un diagnostic social et financier.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI LAND IMMO a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [I] [P].

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LAND IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2023.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2021 contient une telle clause résolutoire (article 4.3.2.1).

Par exploit du 5 février 2025, le bailleur a fait commandement à Madame [I] [P] de s’acquitter de la somme de 7.502,40 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte en date du 11 avril 2025 que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 6 avril 2025.

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [I] [P] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 6 avril 2025.

Il apparaît sur le décompte actualisé du 9 septembre 2025 que le montant actualisé du loyer et des charges est de 568,79 euros par mois.

Par suite, Madame [I] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 568,79 euros à la SCI LAND IMMO à compter du 6 avril 2025, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 9 septembre 2025, Madame [I] [P] demeure redevable de la somme de 11.617,25 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [I] [P], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, Madame [I] [P] sera condamnée à payer à la SCI LAND IMMO la somme de 11.617,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2025 sur la somme de 7.502,40 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le SCI LAND IMMO, Madame [I] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 6 avril 2025 du bail conclu entre la SCI LAND IMMO et Madame [I] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à AUBIGNY AUX KAISNES (02590) ;

ORDONNE par conséquent à Mme [I] [P] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LAND IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à la SCI LAND IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 568,79 euros ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à la SCI LAND IMMO la somme de 11.617,25 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 7.502,40 euros, et à compter du 31 octobre 2025 pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à la SCI LAND IMMO la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [P] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 31 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ