TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/13560 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ6

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] – [Adresse 1], représenté par son Syndic

FONCIA [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U] [Y] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1er Vice-Présidente

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame [K] [G], Greffière,

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ6

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [W] [U] [Y] [I] est propriétaire des lots de copropriété [Numéro identifiant 2] et [Numéro identifiant 3] de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 1]

Par exploit du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner la Monsieur Monsieur [W] [U] [Y] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 18 juin 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Monsieur [W] [U] [Y] [I] en :

—  8.532,16 € de charges de copropriété arrêtées au 16/10/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

—  1.500 € de dommages et intérêts

—  1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner le même en tous les dépens. »

Cité à étude, Monsieur [W] [U] [Y] [I] n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ6

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires demandeur a, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 18 juin 2025, notifié par voie électronique des conclusions le 7 octobre 2025, signifiées à la partie défenderesse par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, aux termes desquelles il actualise sa créance au 6 octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions, il demande au tribunal de :

« Révoquer l’ordonnance de clôture,

Condamner Monsieur [W] [U] [Y] [I] en :

—  9.765,21 € de charges de copropriété arrêtées au 6/10/2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

—  1.500 € de dommages et intérêts

—  1.800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner le même en tous les dépens. »

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…).»

En l’espèce, ces dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, remises au greffe trois mois après l’ordonnance de clôture et la veille de l’audience des plaidoiries, seront écartées des débats, aucune cause grave justifiant la révocation de cette décision n’étant établie, ni même invoquée.

Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans l’assignation introductive d’instance.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur Monsieur [W] [U] [Y] [I] est propriétaire des lots [Numéro identifiant 2] et [Numéro identifiant 3] de l’immeuble situé [Adresse 1]

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2020, 10 mai 2021, 20 décembre 2021, 6 juin 2023 et 18 avril 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 01/10/2018 au 30/09/2019, du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2022 au 30/09/2023, et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 19 octobre 2020 votant la réalisation des travaux de mise aux normes, modernisation des ascenseurs et rénovation plomberie,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 30 septembre 2021 au 1er octobre 2025 et arrêté au 16 octobre 2024 à 9.087,23 euros (en ce inclus 1.016,64 euros de frais).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [W] [U] [Y] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.070,59 euros sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024.

Le défendeur ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété impayées au 3 octobre 2024, appels provisions charges et travaux du quatrième trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, la somme de de 8.070,59 euros portera intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.016,64 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

— constitution dossier transmis huissier 03/11/2021 : 150,00 €

— THOMAZON frais de tentative de 11/2021 : 36,00 €

— constitution huissier 25/05/2023 : 150,00 €

— THOMAZON sommation 07/06/2023 : 130,64 €

— constitution dossier avocat 05/10/2023 : 550,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure, antérieure à l’assignation du 6 novembre 2024, adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [W] [U] [Y] [I] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

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Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [W] [U] [Y] [I] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur les demandes accessoires

dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [U] [Y] [I], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, Monsieur [W] [U] [Y] [I] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Condamne Monsieur [W] [U] [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes de :

—  8.070,59 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 octobre 2024, appels provisions sur charges et appels provisions sur travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024,

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Rejette le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [W] [U] [Y] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente