Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6U2

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[O]

C/

Mme [N] [E]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e LEMONNIER Roger, Avocat au Barreau de PARIS substitué par M^e CAMPANAUD, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 23 Septembre 2025

DEFENDEUR :

Mme [N] [E], demeurant [Adresse 2]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [N] [E] concernant le paiement des loyers et charges pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 3] à DIJON (21000), et appartenant à la SCI LA SOURCE représentée par [R] [Z] [F].

Le bail a été conclu à compter du 01 février 2022.²

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire, la SCI LA SOURCE représentée par [R] [Z] [F] a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par [N] [E], soit :

— loyer et charges de septembre 2023: 209,10 €,

— loyer et charges de octobre 2023: 342,10 €,

— loyer et charges de novembre 2023: 331,26 €,

— loyer et charges de décembre 2023: 331,26 €,

— loyer et charges de janvier 2024: 73,01 €.

TOTAL: 1.286,73 €.

L’article 8 du contrat de cautionnement [O], pris en application de l’article 7.1 de la convention État-UESL , stipule que :

« conformément à l’article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

«Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à … informer les Locataires des déclarations d’impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site,…

S 'agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, le Bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution en cas d’assignation pour résiliation du bail » (article 8.2).

C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer la somme de 846,41 €, et visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 17 octobre 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A la suite, de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire à de nouveau fait jouer l’engagement de la caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, soit :

— loyer et charges de juin 2025: 341,57 €,

— loyer et charges de juillet 2025: 413,53 €,

— loyer et charges de août 2025: 413,53 €.

Toutes les tentatives amiables pour parvenir à un accord ont échoué.

C’est ainsi que par exploit de Commissaire de Justice du 23 septembre 2025, remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [N] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Dijon, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal, constater la résiliation du bail d’habitation par l’application de la clause résolutoire;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur;

— En tout état de cause, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner cette dernière à lui payer :

— la somme de 1.548,14 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 846,41 €, et à compter de l’assignation pour le surplus;

— une indemnité d’occupation mensuelle, pour le logement couvrant le loyer et les charges dus jusqu’à la libération effective des lieux, et révisable selon les dispositions contractuelles ;

— lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— une somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire était examinée à l’audience du 19 janvier 2026, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée, [N] [E] est présente.

Le représentant de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dépose ses pièces, actualise la dette à 1.778,18 €, confirme ses autres demandes telles que dans l’assignation, et renvoie à cette dernière pour le surplus.

[N] [E] reconnaît la dette et explique qu’elle va quitter le logement.

L’affaire était mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la présence ou représentation des parties.

SUR LA RECEVABILITE

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Que par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Qu’ainsi l’action sera donc déclarée recevable.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’INDEMNITES D’OCCUPATION:

Attendu qu’il résulte du dossier que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de [N] [E], concernant le paiement des loyers et charges pour la prise à bail d’un logement, situé [Adresse 3] à DIJON (21000), et appartenant à la SCI LA SOURCE représentée par [R] [Z] [F] ;

Que le bail a été conclu à compter du 01 février 2022;

Attendu également que l’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ;

Mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur »;

Que en l’espèce il n’est pas contesté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les loyers à la place du locataire et n’a pas été remboursée;

Par conséquent, elle est subrogée dans les droit du bailleur et en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail.

Attendu que le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet;

Que [N] [E] a cessé de payer régulièrement les loyers et les charges;

Qu’un commandement de payer les loyers et charges, rappelant cette clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990, modifié, dans leurs versions applicables au litige, lui a été signifié le 17 octobre 2024, pour un montant en principal de 846,41 €, au titre des loyers et charges impayés;

Que le défendeur n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 18 décembre 2024;

Que dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée et l’expulsion doit être ordonnée;

Attendu que [N] [E] est donc occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 18 décembre 2024;

Qu’il convient, en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle prévisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 18 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

SUR LE MONTANT DE LA DETTE AU JOUR DE L’AUDIENCE

Qu’il ressort du dernier extrait de relevé de compte produit, du 12 janvier 2026, ainsi que de l’actualisation de la dette à l’audience par le demandeur, que le locataire restait devoir à cette date à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme globale de 1.778,18 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation (novembre 2025 inclus), une fois retirés les frais de procédure, lesquels seront inclus dans les dépens ;

Que le défendeur ne conteste ni l’existence, ni le quantum de la dette;

Que [N] [E] sera donc condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme d’un montant 1.778,18 € (novembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 846,41 €, et pour le surplus à compter de l’assignation;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu’il est équitable de condamner [N] [E] à lui verser la somme de 350,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Qu’en outre [N] [E] qui succombe sera condamnée, aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment, le coût du commandement de payer;

Qu’enfin, au termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Qu’il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à compter du 01 février 2022, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 18 décembre 2024;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [E] d’avoir libéré le logement et ses accessoires dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles précités ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [N] [E] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à une somme égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges;

CONDAMNE, Madame [N] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 1.778,18 € (MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET DIX HUIT CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 846,41 € (HUIT CENT QUARANTE SIX EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES), et pour le surplus à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 350,00 € (TROIS CENTS CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE, Madame [N] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de commandement de payer les loyers;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision;

DIT que la présente décision sera adressée à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,