Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUGZ

GRAND [Localité 1] HABITAT

C/

M. [U] [H]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

GRAND [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David FOUCHARD, avocat au barreau de Dijon

assignation en date du 06 Janvier 2025

DEFENDEUR :

M. [U] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ousmane KOUMA, avocat au barreau de Dijon, substitué par Maître Alice GESSAT, avocat au barreau de Dijon

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 21 décembre 2020 consenti par l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT, Monsieur [U] [H] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2024, l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [H] en référé aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de le voir condamner à lui payer la somme de 16.534,19 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts et une indemnité d’occupation, 300 € au titre de la résistance abusive et 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance de référé en date du 4 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté l’existence de contestations sérieuses dans le litige opposant les parties et les à inviter à mieux se pourvoir.

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2025, l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [H] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [H] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— juger que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision,

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 7803,32 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 12.179,53 €,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [U] [H] au paiement de la somme de 900 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée en dernier lieu et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience, le demandeur maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

En défense, Monsieur [U] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures, aux fins de voir :

— A titre principal, débouter l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— A titre subsidiaire, prononcer les condamnations en quittance et deniers,

— débouter l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT au titre de ses demandes fondées sur le SLS et la pénalité de non réponse à l’enquête,

— débouter l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT de sa demande au titre de la résistance abusive,

— condamner l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT à lui verser la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— constater l’accord survenu avec l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT pour un règlement échelonné de la dette par versement mensuel de 150 €,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, condamner l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT de sa demande de condamnation au titre des dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 6 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 8 janvier 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 12 mars 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est communément admis que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il en résulte une impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, ce qui n’est pas le cas si le logement demeure en mesure de satisfaire les besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien de l’immeuble ou même une contestation sur le montant du loyer ou des charges ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

Monsieur [U] [H] sollicite le bénéfice d’une exception d’inexécution concernant le non-paiement intégral de son loyer, face au manquement du bailleur de lui délivrer un logement décent et exempt de tout désordre. Il évoque l’absence d’arrivée d’eau permettant le branchement d’un lave-linge, la pose partielle de la cuisine dite équipée, des travaux de peinture encore en cours, l’absence de pose de la poignée de la douche et de fixation de la chaudière, avant de préciser que certains de ces travaux ont été effectués au printemps 2023.

Il ne verse, au soutien de ses prétentions, aucun état des lieux d’entrée ni photographies de ces désordres, hormis un courrier de l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT en date du 5 juillet 2021 faisant état d’une prise de contact avec le promoteur immobilier pour la reprise de certains désordres. Monsieur [U] [H] ne justifie, au demeurant pas, de l’état d’avancement des travaux à la date de délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, le défendeur ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 11 mars 2024 pour la somme de 12.597,11 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 mars 2024.

Monsieur [U] [H] soutient que le montant du commandement de payer serait erroné en ce que l’arriéré locatif est augmenté par un surloyer de solidarité consécutif à une absence de réponse à l’enquête SLS, de sorte que la dette s’élevait à la somme de 8105,03 € en juillet 2024.

Il est néanmoins constant qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’occurrence, à la date de délivrance du commandement de payer, seuls les loyers de janvier et février 2024 étaient augmentés d’un SLS, d’un montant unitaire approximatif de 1886 € (2585,43 – 699,88). La dette locative à la date du 4 mars 2024 doit dès lors être ramenée à la somme de 8825,11 €. Il convient de préciser que, dans le délai de deux mois, laissé par le commandement de payer pour régulariser la situation, seuls deux versements sont intervenus pour un montant total de 1440 € (800 + 640).

Ainsi, il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 12 mai 2024.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

L’article 1353 du Code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7479,90 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [U] [H], outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il convient de préciser que l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT a retranché au compte locataire le SLS qu’il avait imputé au titre de l’année 2024 et ne formule pas de demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive dans la présence instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ces demandes.

Eu égard à la reprise du paiement du loyer courant depuis la délivrance de l’assignation et à la situation professionnelle actuelle de Monsieur [U] [H], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Le juge ne peut en revanche « constater l’accord » qui serait intervenu entre les parties pour le règlement de l’arriéré locatif alors même que l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT n’y fait pas référence dans ses écritures et qu’il n’a été formalisé par la conclusion d’un plan d’apurement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [H], occupant sans droit ni titre le logement en cause, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [U] [H] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenue de payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [U] [H] n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du demandeur, dans la mesure où rien ne l’empêchait d’effectuer des versements volontaires en sus du paiement du loyer pour l’apurement de sa dette locative.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les modalités de délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée […]. Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 mai 2024, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT, la somme de 7479,90 € en deniers et quittances correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 13 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

DIT que Monsieur [U] [H] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150 € le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire.

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur, le tout dans un délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

REJETTE la demande de Monsieur [U] [H] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre des modalités de délivrance du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à l’OPH [Localité 2] [Localité 1] HABITAT la somme de 300€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [U] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,