TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [Z] [R]

c/

E.U.R.L. [P] [G]

N° RG 25/00491 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6JW

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL [A] RENEVEY – 2la SCP MAUSSION – 80

ORDONNANCE DU : 11 FEVRIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [Z] [R]

né le 24 Octobre 1959 à [Localité 2] (COTE D’OR)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Audrey PALLUCCI, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Strasbourg, plaidant

DEFENDERESSE :

E.U.R.L. [P] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS de la SELARL [A] RENEVEY, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Grégory LEVY de l’AARPI NGO, JUNG & PARTNERS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique dressé le 27 janvier 2022 par Me [A], notaire à [Localité 2], M. [Z] [R] a donné à bail à la société [P] [G] un local situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour une durée dérogatoire de deux ans, en application de l’article L.145-5 du code de commerce. Ce bail a pris effet le 1er février 2022 pour s’achever le 31 janvier 2024 puis a été reconduit pour une nouvelle durée de 12 mois, avec une échéance prévue au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, M. [Z] [R] a assigné l’EURL [P] [G] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— juger la demande recevable et bien fondée ;

— constater que la société [P] [G] a été occupante sans droit ni titre du 1er février 2025 au 5 juillet 2025 ;

en conséquence,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due au titre du maintien dans le local à la somme mensuelle de 5 000 € à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, le 5 juillet 2025 ;

— condamner la société [P] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 25 806,50 € à titre d’indemnité d’occupation du local, à compter du 1er février 2025, jusqu’au 5 juillet 2025 ;

— condamner la société [P] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 194,10 € au titre des frais nés de ce maintien indu ;

en tout état de cause,

— condamner la société [P] [G] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [P] [G] aux entiers frais et dépens ;

— constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

M. [R] fait valoir que :

la durée totale du bail n’a pas excédé la durée de 36 mois, conformément à l’alinéa 1er de l’article L.145-5 du code de commerce ;

en prévision de l’échéance du bail, il a, les 29 octobre et 25 novembre 2024, adressé deux courriers recommandés à la société [P] [G] l’invitant à quitter les lieux à l’échéance du 31 janvier 2025 ;

une sommation de déguerpir a également été délivrée par acte extra-judiciaire du 9 janvier 2025, à effet au 31 janvier 2025 ;

toutefois, la société [P] [G] n’a pas donné suite à la demande de restitution des locaux. M. [R] a, par conséquent, réitéré la sommation de déguerpir le 4 février 2025 ;

le 18 février 2025, il a fait signifier une nouvelle sommation de libérer les lieux à la société [P] [G], assortie d’une convocation à l’établissement de l’état des lieux de sortie fixé au 26 février 2025 ;

en l’absence de libération des lieux, M. [R] a fait constater, dans un procès-verbal de constat du 26 février 2025, l’absence de restitution des locaux ainsi que la poursuite de l’exploitation par la société [P] [G] ;

par courrier du 7 mai 2025, le conseil de M. [R] a rappelé à la société [P] [G] que M. [R] s’opposait à la poursuite des relations contractuelles à l’issue du bail et qu’il refusait son maintien dans les lieux. Il l’a également à nouveau sommée de libérer les lieux au plus tard quinze jours à compter de la réception de la mise en demeure ;

ce n’est toutefois que le 5 juillet 2025 que la société [P] [G] a restitué les locaux. Par ailleurs, aucun état des lieux n’a pu être établi ;

en application des articles L.145-5 du code de commerce et 1737 du code civil, le bail de courte durée cesse de plein droit à l’arrivée du terme. En l’espèce, l’échéance du bail étant intervenue à la date du 31 janvier 2025, la société [P] [G] s’est trouvée occupante sans droit ni titre du local à compter de cette date. De fait, et dans la mesure où elle a fait fi de son obligation de quitter les lieux, au mépris des courriers et sommations adressés, et qu’elle n’a restitué les clés qu’en date du 5 juillet 2025, la société [P] [G] doit être condamnée à verser une indemnité d’occupation selon modalités prévues aux termes de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire ;

en outre, et comme le prévoit le bail, M. [R] est fondé à demander le remboursement des frais de sommation et de constat qu’il a exposés ;

en réponse aux conclusions adverses, il a été oralement indiqué à l’audience que les pièces produites et censées prouver que M. [R] a entreposé des objets dans le garage ne sont pas datées de sorte qu’elles n’ont aucun caractère probant. Aussi, aucun élément n’est produit pour établir un usage abusif du matériel de l’EURL [P] [G] ou le dépôt de ses propres déchets dans leur benne par M. [R]. En outre, aucune astreinte n’est demandée. Enfin, aucun accord verbal n’a été conclu en vue de permettre le maintien de l’EURL [P] [G] dans les locaux.

De fait, M. [R] estime être bien fondé à demander l’octroi d’une provision à hauteur de 25 806,50 € à titre d’indemnité d’occupation du local du 1er février 2025 au 5 juillet 2025 ainsi qu’une provision de 194,10 € au titre des frais nés du maintien indu.

A l’audience du 17 décembre 2025, M. [R] a maintenu sa demande de provision.

L’EURL [P] [G] demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

en conséquence,

— débouter M. [R] de sa demande tendant à voir condamner la société [P] [G] à lui verser la somme provisionnelle de 25 806,50 € à titre d’indemnité d’occupation du local ;

— débouter M. [R] de sa demande tendant à voir condamner la société [P] [G] à lui verser la somme provisionnelle de 194,10 € au titre de prétendus frais nés du maintien dans les lieux ;

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [R] à verser à la société [P] [G] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] au paiement des entiers dépens.

L’EURL [P] [G] expose que :

les demandes de M. [Z] [R] se heurtent à cinq contestations sérieuses ;

d’abord, M. [R] a occupé indûment une partie des locaux loués durant toute la durée du bail. Cette occupation injustifiée est d’autant plus contestable que l’EURL [P] [G] a continué à s’acquitter de la taxe foncière alors même qu’elle ne disposait pas de la jouissance pleine et entière des lieux. Il existe ainsi un manquement grave à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant au bien fondé de toute demande indemnitaire par M. [R] ;

aussi, M. [R] a régulièrement entravé l’accès au local et à ses équipements, générant des difficultés d’exploitation significatives et des frais supplémentaires, notamment en obstruant le portail, en bloquant l’accès à la station de lavage et en en remplissant la benne de ferraille, empêchant toute circulation normale. Ces éléments justifient une exception d’inexécution de la part de l’EURL [P] [G] ;

M. [R] a adopté un comportement abusif dans l’utilisation des équipements du garage. Il a ainsi jeté ses propres déchets dans la benne appartenant à l’EURL [P] [G] et a utilisé son compteur électrique sans accord préalable. Cette immixtion fautive dans la jouissance des lieux loués par M. [R] constitue une contestation sérieuse à toute demande de provision ;

par ailleurs, la mise en demeure du 7 mai 2025 ne vise pas expressément la clause résolutoire du bail mais se fonde sur une clause figurant en page 8 du contrat, sollicitant l’application d’une astreinte de 50 € par jour de retard ;

enfin, un accord verbal est intervenu en cours de bail entre l’EURL [P] [G] et M. [R] aux termes duquel ce dernier a autorisé l’EURL [P] [G] à se maintenir temporairement dans les lieux au-delà de l’échéance contractuelle et ce n’est que postérieurement, à l’approche du terme du bail, que le bailleur est revenu sur cette position. Cet accord n’a pas été formalisé par écrit en raison du contexte familial des relations entre les parties mais il appartient au juge du fond, et non au juge des référés, d’apprécier la réalité, la portée et les conditions de l’accord verbal ainsi que le comportement des parties au cours de l’exécution du contrat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le bien fondé de la demande

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bail conclu entre M. [R] et l’EURL [P] [G] est un bail dérogatoire conclu pour une durée initiale de deux années, du 1er février 2022 au 31 janvier 2024. Il est également justifié que le bail a été renouvelé pour une durée d’une année, soit jusqu’au 31 janvier 2025, par un courrier adressé par M. [R] à l’EURL [P] [G] en date du 13 novembre 2023.

En l’absence de tout autre document versé aux débats permettant de justifier de l’existence d’un nouveau contrat de bail et compte tenu de la date d’échéance du bail au 31 janvier 2025 et du fait que l’EURL [P] [G] n’a restitué les clés des locaux que le 5 juillet 2025, c’est à bon droit que M. [R] indique que l’EURL [P] [G] s’est maintenue dans les locaux sans droit ni titre à compter du 1er février 2025 et jusqu’au 5 juillet 2025,

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

M. [R] sollicite une provision au titre de l’indemnité d’occupation due par l’EURL [P] [G] compte tenu du fait que cette dernière s’est maintenue dans les locaux qu’elle louait après l’arrivée à échéance du bail le 31 janvier 2025, et ce jusqu’au 5 juillet 2025. Il demande également l’octroi d’une provision au titre des frais qu’il a engagés en raison du maintien dans les lieux de l’EURL [P] [G].

L’EURL [P] [G] oppose toutefois à cette demande que M. [R] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en occupant indûment une partie des locaux loués, a généré des difficultés d’exploitation significatives et des frais supplémentaires, et a adopté un comportement abusif dans l’utilisation des équipements des locaux qui justifient l’exception d’inexécution de l’EURL [P] [G] et donc l’existence de contestations sérieuses à l’octroi d’une provision. Elle argue également du fait que la mise en demeure du 7 mai 2025 ne vise pas expressément la clause résolutoire du bail mais se fonde sur une clause figurant en page 8 du contrat, sollicitant l’application d’une astreinte de 50 € par jour de retard. Enfin, elle affirme qu’un accord verbal est intervenu en cours de bail entre l’EURL [P] [G] et M. [R] aux termes duquel ce dernier a autorisé l’EURL [P] [G] à se maintenir temporairement dans les lieux au-delà de l’échéance contractuelle et ce n’est que postérieurement, à l’approche du terme du bail, que le bailleur est revenu sur cette position.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bail liant M. [R] à l’EURL [P] [G] est arrivé à échéance le 31 janvier 2025, sans qu’un nouveau contrat de bail ne soit conclu. Il est constant que l’EURL [P] [G] s’est néanmoins maintenue dans les lieux postérieurement à cette date, jusqu’au 5 juillet 2025, et ce malgré les courriers et mises en demeure de M. [R] lui demandant de libérer les lieux.

Or, le maintien dans les lieux après l’expiration du bail fait naître, au profit du propriétaire, une créance d’indemnité d’occupation destinée à compenser l’occupation sans droit ni titre.

En outre, le contrat de bail conclu M. [R] et l’EURL [P] [G] les parties stipule expressément que les parties ont convenu qu’en cas de refus de quitter les lieux à l’expiration du bail, le preneur sera de plein droit débiteur envers le propriétaire d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée si le bail y est assujetti.

Ainsi, et au regard de ce qui précède, la demande de M. [R] en versement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation due est justifiée.

S’agissant des contestations invoquées par l’EURL [P] [G], il convient de constater qu’elles portent exclusivement sur des faits antérieurs à l’échéance du contrat et sont relatives à l’exécution de celui-ci. Or, la demande de M. [R] est justifiée par le maintien de l’EURL [P] [G] dans les locaux postérieurement à l’expiration du bail. Par conséquent, les griefs soulevés par l’EURL [P] [R], dont le bien fondé ne saurait être analysé par le juge des référés, sont en tout état de cause sans incidence sur l’obligation, distincte et autonome, résultant de l’occupation sans droit ni titre de l’EURL [P] [G] dans les locaux du 1er février 2025 au 5 juillet 2025 de sorte qu’ils ne constituent pas des contestations sérieuses.

S’agissant de la contestation au titre de la mise en demeure du 7 mai 2025 qui ne vise pas expressément la clause résolutoire du bail mais se fonde sur une clause figurant en page 8 du contrat, sollicitant l’application d’une astreinte de 50 € par jour de retard, il convient de constater que la mise en demeure se fonde sur l’application de l’article 145-5 du code de commerce et que, en tout état de cause, M. [R] n’a pas réitéré sa demande d’astreinte au sein de son assignation, laquelle reprend, par ailleurs, la clause du bail qui concerne l’indemnité d’occupation.

Enfin, concernant l’accord verbal prétendument conclu entre les parties, l’EURL [P] [G] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir l’existence d’un tel accord, lequel est formellement contesté par M. [R]. En l’absence de justificatif probant, cette allégation ne peut suffire à caractériser une contestation sérieuse.

En somme, en l’absence de contestations sérieuses et au regard de l’arrivée à échéance du bail au 31 janvier 2025, l’EURL [P] [G] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre des locaux, ce qui justifie de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 1er février 2025 et jusqu’au 5 juillet 2025, date à laquelle elle a libéré les lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation. S’agissant de son montant, il est tenu compte du fait que la clause stipulée au contrat de bail prévoit que l’indemnité journalière d’occupation due est égale au double du loyer journalier, que le loyer avait été fixé à la somme de 2 500 € et que l’EURL [P] [G] s’est maintenu sans droit ni titre dans les locaux pendant cinq mois et cinq jours.

En application de la clause stipulée dans le contrat de bail selon laquelle tous les frais, droits et honoraires, et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, notamment les frais de poursuite et de procédure pour non-paiement de l’indemnité et des charges, sans exception ni réserve, y compris le coût de la copie exécutoire à délivrer au propriétaire, seront supportés par le preneur qui s’y oblige, il y a également lieu de condamner l’EURL [P] [G] au paiement à titre provisionnel des frais de sommation de quitter les lieux et de constat engagés par M. [R] pour obtenir la libération des lieux,

Il convient en conséquence de condamner l’EURL [P] [G] au paiement, à titre de provision, de la somme de 25 806,50 € au titre de l’indemnité d’occupation du local due ainsi que la somme de 194,10 € au titre des frais engagés par M. [R] eu égard au maintien indu de l’EURL [P] [G] dans les locaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL [P] [G] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’EURL [P] [G], qui succombe, sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 600 € sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il est enfin rappelé que conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons que l’EURL [P] [G] a été occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4] du 1er février 2025 au 5 juillet 2025 ;

Condamnons l’EURL [P] [G] à verser à M. [Z] [R] la somme provisionnelle de 25 806,50 € à titre d’indemnité d’occupation du local, à compter du 1er février 2025, jusqu’au 5 juillet 2025 ;

Condamnons l’EURL [P] [G] à verser à M. [Z] [R] la somme provisionnelle de 194,10 € au titre des frais nés de ce maintien indu ;

Condamnons l’EURL [P] [G] à verser à M. [Z] [R] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’EURL [P] [G] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre de provision.

Le Greffier Le Président