RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01046 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5LV

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 01 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [W] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000298 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7] DE [Localité 6])

DÉFENDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 6] (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 4] (REUNION)

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière présente lors des débats et de Samantha EDMOND, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 6] (SIDR) a donné à bail à Madame [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 26 mars 2014, moyennant un loyer mensuel de 260,53 euros charges comprises.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 27 février 2025 et Madame [W] [Z] a pris possession d’un nouveau logement appartenant à la SIDR le 13 février 2025.

Faisant valoir que son appartement présente des moisissures et une humidité excessive rendant le logement indécent, Madame [W] [Z] a, par un acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, fait assigner la SIDR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :

— la condamnation de la SIDR à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d’humidité, d’infiltration et de moisissures sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la suspension totale du paiement du loyer jusqu’à ce que les travaux de mise en conformité du logement soient réalisés ;

— la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, Madame [W] [Z] abandonne ses demandes de réalisation des travaux et de suspension du paiement des loyers et maintient ses demandes pour le surplus dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Elle invoque un manquement de la SIDR à son obligation de délivrer un logement décent et entend obtenir réparation du trouble de jouissance subi et du préjudice moral résultant de l’absence de considération de la SIDR pour ses conditions de vie alors que son état de santé et son âge (74 ans) ne lui permettaient pas de rester dans un logement présentant des infiltrations et des moississures.

La SIDR, représentée par son conseil, s’oppose, à titre principal, aux demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande que le montant de l’indemnisation soit ramené à de plus justes proportions et cantonné à la période comprise entre les mois d’avril 2023 et de janvier 2025. En cas d’éventuelles condamnations mises à sa charge, elle souhaite que l’exécution provisoire soit écartée ou aménagée, et le cas échéant, que soit ordonnée la compensation à due concurrence avec la créance de loyers et charges qui apparaîtrait sur le compte au moment du règlement. Elle demande que chacune des parties supporte ses propres frais et dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESPONSABILTÉ DU BAILLEUR :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;(…) ”

En l’espèce, Madame [W] [Z] entend engager la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et demande réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Il est établi que Madame [W] [Z] a signalé à la SIDR des problèmes de toiture et d’infiltrations affectant son logement qui ont été déclarés à l’assurance par une lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2022 reçue le 5 septembre 2022.

Elle a réitéré son signalement en dénonçant l’état d’insalubrité du logement situé au [Adresse 3] et en demandant à la bailleresse d’entreprendre des travaux de mise aux normes par un nouveau courrier du 14 avril 2023 que la SIDR ne conteste pas avoir reçu.

En outre, elle justifie – par l’ensemble des photos datées de juin 2023 qu’elle produit – de la présence de traces d’infiltrations et de moisissures sur les murs et le plafond du salon de l’appartement qu’elle occupait à cette époque.

Or, la SIDR n’a effectué des diligences qu’à compter du mois de décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, en faisant réaliser une visite à domicile le 11 décembre 2024 par l’entreprise Peinture Soleil qui confirmait l’existence d’une infiltration provenant de la toiture et impactant le séjour.

Le bon de commande n’était signé par la bailleresse que le 13 janvier 2025 et les travaux de mise aux normes du logement était encore en cours lorsque Madame [W] [Z] a accepté une mutation dans un nouveau logement qui s’est concrétisée le 13 février 2025.

Il y a donc lieu de constater que le logement a été affecté d’infiltrations et de moisissures le rendant non conforme aux normes de décence de 2022 à 2024 sans que la bailleresse n’entreprenne des travaux pour remédier aux désordres qui lui ont été signalés dès le mois de septembre 2022.

Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir la responsabilité de la SIDR pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

S’il n’est pas démontré que le logement était totalement inhabitable, l’ampleur des désordres telle qu’elle résulte des photos versées aux débats justifie d’indemniser Madame [W] [Z] du préjudice de jouissance subi à hauteur de 1.500 euros correspondant à 50 euros par mois pendant 30 mois, sur la période allant de septembre 2022 à février 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SIDR à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Madame [W] [Z] ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice distinct du trouble de jouissance ainsi réparé – à raison de son état de santé ou de son âge – et résultant du manquement contractuel de la SIDR, il y a lieu de la débouter de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SIDR, succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner la SIDR au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile. Madame [W] [Z] sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SIDR à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Madame [W] [Z] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.

DÉBOUTE Madame [W] [Z] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la SIDR au paiement des entiers dépens, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE