TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 10 Mars 2025

Dossier N° RG 21/05035 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JE3O

Minute n° : 2024/339

AFFAIRE :

[A] [D], [G] [D], [N] [D] C/ S.C.I. BOUTONS D’OR, Syndicat des copropriétaires de la copropriété PRIMEVERES sise [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision avant dire droit

copie exécutoire à :

M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA

M^e Carole DUFOND

M^e Marion D. VARNER

2 expéditions au service des expertises

1 expédition au service de la régie

Délivrées le 10 Mars 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [D]

demeurant [Adresse 34]

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 5]

Madame [N] [D]

demeurant [Adresse 14]

tous représentés par M^e Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. BOUTONS D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marion D. VARNER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la copropriété PRIMEVERES sise [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 31]

représenté par M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié du 23 mars 1953, M. [B] [D] et Mme [AO] ont acquis auprès de M. [J] [I] et de Mme [L] [W] son épouse, une parcelle de terrain en nature de terre cultivable sise à [Adresse 33], cadastrée section B numéro [Cadastre 17] p.

Cette parcelle a été divisée et les parcelles portent le numéro [Cadastre 20] et [Cadastre 19].

Par acte authentique du 14 juin 1961, établi par Me [H] [U], notaire à la [Localité 30], les consorts [Z] ont vendu à M. [B] [D] et son épouse Mme [AO] [W] une parcelle de terrain situé à [Adresse 33] cadastrée section D numéro [Cadastre 17] p. il a été indiqué « Ladite parcelle de forme triangulaire, actuellement enclavée entre la propriété de M. [D], les n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] du Lotissement Le Logis d’Azur » et le n° [Cadastre 4] de l’ancien lotissement d'[Adresse 27], faisant l’objet d’une action en revendication de la part de M. [Z]. … Condition particulière : De convention expresse entre les parties, Monsieur [X], ès-qualités, oblige Monsieur [K] et [S], ses mandants, vendeurs, à rétrocéder à Monsieur et Madame [D], acquéreurs, le jour où ils auront obtenur de la ville de [Localité 32], ou de tous ayants-droit, la mutation du lot n° 167 du [Adresse 25], à leur profit, une emprise sur ledit lot n° 167 de trois mètres de large sur dix mètres de longueur, soit une superficie de trente mètres carrés qui partant de l'[Adresse 24] et aboutissant à la parcelle présentement cédée formera chemin d’accès à cette parcelle. Telle que ladite emprise figure sous la teinte jaune du plan ci annexé avec mention. ».

Le 23 août 1962, M. [B] [D] et Mme [AO] [W] épouse [D] ont vendu à M. [F] [V] et Mme [V] une parcelle de terrain sise [Adresse 33] à [Localité 32], démembrée d’une plus grande parcelle appartenant à M. et Mme [D] paraissant figurer au cadastre non rénové de ladite Commune de [Localité 32], section D n° [Cadastre 17] P, observation étant faite que ladite parcelle est … enclavée et n’a aucun accès particulier, sous réserve de ce qui sera dit ci-après. Il a été ajouté une condition particulière selon laquelle « De convention expresse entre les parties Monsieur et Madame [D], vendeurs subrogent Mme [V], acquéreurs, dans tous les droits qui leur ont été conférés par les consorts [Z] aux termes de leur acte d’acquisition » comme indiqué précédemment.

Selon acte authentique du 12 mars 1970, M. [B] [D] et Mme [AO] [D] ont acquis de Mme [E] [GZ] épouse [V] une parcelle de terrain [Adresse 33] à [Localité 32] figurant au cadastre rénové Section AW sous le numéro [Cadastre 12], observation étant faite que ladite parcelle est actuellement desservie par un chemin. Condition particulière : « De Convention expresse entre les parties Madame [V], venderesse, subroge Monsieur et Madame [D], acquéreurs et précédents propriétaires dans tous les droits que ceux-ci lui ont conférés par acte reçu aux présentes minutes ( … ) Lesdits droits conférés à Monsieur et Madame [D] par les Consorts [Z] aux termes de leur acte d’ acquisition reçu aux présentes minutes en date du quatorze juin mil neuf cent soixante-et-un, lesdits Consorts [Z] s’étant expressément obligés à rétrocéder à Monsieur et Madame [D] le jour où ils auront obtenu de la ville de [Localité 32] ou de tous ayants-droit, la mutation du lot n°167 du [Adresse 25] à leur profit, une emprise sur ledit lot n°167 de trois mètres de large sur dix mètres de longueur, soit une superficie de trente mètres carrés qui partant de l'[Adresse 24] et aboutissant à la parcelle présentement cédée formera chemin d’accès à cette parcelle. ( .. .) »

Selon acte authentique du 8 juillet 2011, la société civile du Parc Logis d’Azur a vendu à la SCI Boutons d’Or une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 32], cadastrée Section AW n°[Cadastre 13] lieudit [Adresse 21]. Ce bien forme le lot numéro 33 du lotissement dénommé Le Logis d’Azur.

Le chemin litigieux longe la parcelle n° [Cadastre 13] et la parcelle n°[Cadastre 16] appartenant à la copropriété Les Primevères.

Considérant que la SCI Boutons d’Or revendique à tort être propriétaire du dit chemin d’accès, par acte d’huissier du 7 juillet 2021, M. [A] [D], M. [G] [D] et Mme [N] [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires Primevères représenté par son syndic en exercice la Sarl Argens Immobilier et la société civile immobilière (SCI) Boutons d’Or afin de voir dire et juger au visa des articles 682 et 685 du code civil que la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 12] bénéficie d’un accès sur le fondement de titre légal d’enclave telle que défini par les articles susvisés sur l’assiette foncière constituée par la bande de terre de 3 m par 10 se trouvant entre la limite Est de la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 13] et la limite Ouest de la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 16].

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture modificative et différée a été rendue par le juge de la mise en état le 18 avril 2024 avec clôture au 18 septembre 2024. L’audience s’est tenue le 3 octobre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières écritures, notifiées par le Réseau privé virtuel des avocats (désigné ci-après RPVA), le 17 octobre 2023, M. [A] [D], Mme [N] [D] et M. [G] [D], au visa des articles 682, 685, 651 du code civil, demandent au tribunal de :

Déclarer les consorts [D] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Juger que le chemin litigieux est la propriété des Consorts [Z] ;

Juger que les Consorts [D] bénéficient d’un droit de passage sur ce chemin ;

A titre subsidiaire :

Juger que la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 12] bénéficie d’un accès sur le fondement du titre légal d’enclave telle que défini par les articles susvisés sur l’assiette foncière constituée de la bande de terre de 3 m par 10 m se trouvant entre la limite Est de la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 13] et la limite Ouest de la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 16] ;

En tout état de cause :

Débouter la SCI Boutons d’Or de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Débouter le Syndicat de copropriété Les Primevères de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Enjoindre à la SCI Boutons d’Or prise en la personne de son représentant, M. [R] de cesser et faire cesser le trouble anormal de voisinage ;

Condamner la SCI Boutons d’Or au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts au bénéfice des Consorts [D] ;

Condamner solidairement la SCI Boutons d’Or et le Syndicat de copropriété Les Primevères au paiement de la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la SCI Boutons d’Or demande au tribunal de :

A titre principal,

Au visa de l’article 4 du code de procédure civile, constater que les demandeurs n’ont formé aucune prétention aux termes de leur assignation et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, au visa des articles 682 et 684 du code civil

Juger que l’état d’enclave prétendu n’a aucune origine légale ou conventionnelle.

Juger que l’état d’enclave, s’il était retenu, a été créé volontairement par les consorts [D].

Juger que les consorts [D] sont irrecevables à invoquer un état d’enclave à leur bénéfice.

Débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner, in solidum, les consorts [D] à payer à la SCI Boutons d’Or la somme de 20.000 € (vingt mille euros) au visa de l’article 1241 du Code Civil.

Condamner, in solidum, les consorts [D] à payer à la SCI Boutons d’Or la somme de 10.000 € (dix mille euros) au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner, in solidum, les consorts [D] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Marion Varner, avocat aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires l’immeuble Primevères représenté par son syndic en exercice la Sarl Argens Immobilier, par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2022, demande au tribunal de :

Vu l’article 4 du code de procédure civile ;

Constater à titre principal que le Tribunal n’a été saisi d’aucune demande formelle par les consorts [D] ;

Leur en donner acte ;

Subsidiairement ;

Vu les articles 31 et suivants du même code ;

Constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Primevères n’est en rien concerné par le litige relatif au passage de 10m de long sur 3m de large situé sur la parcelle [Cadastre 13] appartenant à la SCI Boutons d’Or ;

Ordonner par conséquent la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Primevères ;

À titre infiniment subsidiaire ;

Vu les articles 682 et suivants et 692 et suivants du code civil ;

Débouter les consorts [D] de leurs entières demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause, condamner les consorts [D] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL Alpijuris, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

. Sur l’application de l’article 4 du code de procédure civile : 1.1 Moyens des parties :

La SCI Boutons d’Or demande au tribunal de constater que les consorts [D] n’ont formé aucune prétention aux termes de leur assignation et de les débouter de toutes leurs demandes. Ils rappellent que selon l’article 4 du code de procédure civile l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, qui sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Elle soutient que les demandes des consorts [D] sont contradictoires.

Le syndicat des copropriétaires l’immeuble Primevères demande au tribunal de donner acte aux demandeurs qu’ils ne forment aucune prétention aux termes de leur assignation.

Les consorts [D] indiquent que les demandes additionnelles et reconventionnelles présentent un lien suffisant avec les prétentions originaires et ils ajoutent que la SCI Boutons d’Or ainsi que le syndicat des copropriétaires sollicitent le rejet de leurs demandes sans solliciter la nullité de l’assignation. Ils exposent que la SCI Boutons d’Or a parfaitement identifié les prétentions et y a répondu de manière détaillée. Ils considèrent que les demandes formulées aux termes de leurs dernières conclusions sont parfaitement recevables, qu’elles ne sont ni prescrites, ni forcloses.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 4 du code de procédure civile : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Aussi, il n’y a pas lieu de se référer uniquement à l’assignation pour connaitre les prétentions des consorts [D], le tribunal n’est pas saisi exclusivement par les demandes de l’assignation et les parties défenderesses qui ont eu connaissance des conclusions des demandeurs, ont pu y répondre. L’application de l’article 4 précité ne justifie donc aucunement de les débouter de leurs prétentions.

Il convient également de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater et donner acte » qui sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

. Sur la servitude de passage et l’état d’enclave : 2.1 Moyens des parties :

Mme [N] [D], M. [A] [D] et M. [G] [D] après avoir fait un historique des actes d’acquisition des différentes parcelles concernées par le litige, indiquent qu’ils sont propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 12] desservie par un chemin d’accès numéroté [Cadastre 4] qui longe la parcelle n° [Cadastre 13] appartenant à la SCI Boutons d’Or et la parcelle n°[Cadastre 16] appartenant à la copropriété Les Primevères.

Ils soutiennent que la parcelle n° [Cadastre 4] n’est pas la propriété de la SCI Boutons d’Or et que celle-ci ne bénéficient d’aucun acte en ce sens.

Ils soulignent qu’au vu de l’acte du 14 juin 1961 ils devaient bénéficier d’une priorité sur la cession éventuelle du chemin, de sorte que soit les consorts [Z] ont cédé la propriété du chemin en violation de leur engagement, soit la SCI Boutons d’Or s’octroie sans titre ce chemin.

Ils indiquent que depuis 1958, ce chemin d’accès longe la parcelle [Cadastre 13] et qu’il a toujours permis de desservir leur propriété. Ils soutiennent que l’usage du chemin est frappé par la prescription acquisitive.

Ils rappellent que les consorts [R] représentants la SCI Boutons d’Or avaient connaissance de la situation lors de l’acquisition de leur bien sachant que l’occupation de la parcelle objet du litige est antérieure de 50 années à l’achat par cette SCI.

Ils considèrent qu’une erreur a été commise dans l’acte notarié du 17 septembre 1980 à propos de la contenance de la parcelle AW [Cadastre 13] et ils invoquent les articles 682 et 685 du code civil en indiquant que la parcelle AW [Cadastre 12] est enclavée depuis toujours. Ils ajoutent que le mur existait en 1959 alors qu’ils n’étaient propriétaires que de la parcelle D [Cadastre 17] p (actuelles AW [Cadastre 19] et [Cadastre 20]) et pas de la parcelle AW [Cadastre 12]. Ils contestent avoir construit un mur entre la parcelle AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 20].

La SCI Boutons d’Or souligne que leur acte notarié du 8 juillet 2011 ne mentionne aucune servitude et que les consorts [D] bénéficient d’une simple tolérance pour emprunter un bout de chemin situé sur leur parcelle.

Elle fait valoir que les demandeurs indiquent parfois que le chemin se trouve sur la parcelle [Cadastre 16] appartenant au syndicat des copropriétaires Les Primevères et à d’autres reprises affirment que la SCI Boutons d’Or se prétend propriétaire de ce même chemin avant de demander au tribunal de dire que le chemin est la propriété des consorts [Z] qui ne sont pas présents à la procédure. Elle expose que les [D] ont construits un mur séparant les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 20] et qu’ils ont obstrué volontairement un chemin goudronné qui permettait la communication entre ces deux parcelles, comme le prouve des photos aériennes de 2000, 2005 et une photo satellitaire de 2024. Elle indique que les demandeurs ont privatisé une partie du chemin reliant l'[Adresse 22] à l'[Adresse 23]. Elle considère que les consorts [D] se sont auto-enclavés avec l’édification d’un mur et d’un portail. Elle souligne qu’il ne peut y avoir de prescription acquisitive à la suite d’une enclave volontaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Primevères expose que selon son titre de propriété repris par le règlement de copropriété la parcelle [Cadastre 16] est confrontée à l’Est par un chemin, ce qui signifie que le chemin objet du litige ne lui appartient pas. Il indique que les consorts [D] sont propriétaires à la fois des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 20] qui sont contiguës et que la propriété cadastrée [Cadastre 12] bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20], de sorte qu’il n’y a pas d’enclave.

2.2 Réponse du tribunal :

La lecture des actes notariés versés aux débats par les parties permet d’indiquer que :

— l’acte du 23 mars 1953 par lequel M. [J] [I] a vendu à M. et Mme [B] et [AO] [D] concerne une parcelle de terrain située à [Adresse 33], cadastrée non pas D [Cadastre 17]p mais B [Cadastre 17]p, parcelle desservie par un chemin privé de trois mètres de largeur appartenant à M. et Mme [I] et à usage commun entre les vendeurs et l’acquéreur. La parcelle acquise confrontait au nord sur une façade de 81,90 mètres les lots numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] du lotissement d'[Adresse 27] appartenant à M. [Z].

— l’acte du 14 juin 1961 concerne la vente par M. [O] [Z] et d’autres héritiers à M. et Mme [D] d’un terrain sis à [Adresse 33] cadastré Section D [Cadastre 17] p. Parcelle de forme triangulaire enclavée entre la propriété de M. [D], les lots 30, 31, 32 et 33 du lotissement Logis d’Azur et le lot n° 167 de l’ancien lotissement d'[Adresse 27], faisant l’objet d’une action en revendication de la part de M. [Z]. Une condition particulière a été mentionnée dans les termes suivants : « De convention expresse entre les parties, M. [X] ès qualité, oblige M. [Z] et Mesdames [K] et [S], ses mandants, vendeurs, à rétrocéder à Monsieur et Madame [D], acquéreurs, le jour où ils auront obtenu de la ville de [Localité 32] ou de tous ayants-droits, la mutation du lot n° 167 du [Adresse 25], à leur profit une emprise sur ledit lot n° 167 de trois mètres de large sur dix mètres de longueur soit une superficie de trente mètres carrés qui partant de l'[Adresse 24] et aboutissant à la parcelle présentement cédée formera chemin d’accès à cette parcelle. » Il sera précisé que M. [X] était le clerc de notaire principal agissant comme mandataire des vendeurs.

— l’acte du 23 août 1962 concerne la vente par [B] et [AO] [D] de la même parcelle D [Cadastre 17] p à M. [M] [V] et Mme [E] [V] avec reprise des termes de la condition particulière susvisée et avec la mention supplémentaire suivante : « En outre il est expressément convenu que Monsieur et Madame [D], vendeurs, se réservent pour eux et leurs ayants droits, sur la parcelle présentement vendue à Monsieur [V], un droit de passage qui partent de la propriété de Monsieur et Madame [D] [Adresse 34] et aboutit à la route propriété ci-dessus. »

— l’acte du 12 mars 1970 aux termes duquel Mme [E] [GZ] épouse de M. [M] [V] a revendu à M. et Mme [B] et [AO] [D] la même parcelle figurant au cadastre rénové sous le numéro AW [Cadastre 12] pour la même contenance que précédemment et avec la même condition particulière et rappel de l’acte de vente du 14 juin 1961.

— l’acte notarié du 8 juillet 2011 concerne la vente intervenue entre la société Parc Logis d’Azur et la SCI [Adresse 18], représentée par M. et Mme [R], co-gérants de cette société, (qui est devenue la SCI Boutons d’Or). Cet acte prévoit l’acquisition de la parcelle section AW [Cadastre 13] d’une surface de 7a 40 ca. Il a été noté par le notaire, que le vendeur déclarait que le propriétaire de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 12] accédait à sa propriété par un chemin situé le long de la parcelle Est/Sud-est de la parcelle, objet des présents et que l’acquéreur déclarait en avoir été parfaitement informé et vouloir en faire son affaire personnelle.

— le règlement de copropriété de la copropriété Les Primevères en date du 19 octobre 1982 qui reprend l’acte notarié d’acquisition de la parcelle AW [Cadastre 16], en son article 1er sans toutefois que l’acte lui-même soit versé aux débats, dans les termes suivants : Une parcelle de terrain située sur le territoire de la Commune de [Localité 32] (Var) ayant fait partie des terrains communaux d'[Localité 26], [Adresse 33]. Cette parcelle de terrain a une superficie de 1308 m² en ce compris la parcelle de 263 m² qui avait été incorporée par erreur à la propriété voisine de M. [Y]. Cette parcelle figure au cadastre rénové de la commune de [Localité 32] sous le numéro [Cadastre 16] de la section AW pour une contenance de 12 a 70 ca au lieudit [Adresse 23] et confronte dans son ensemble à l’ouest un chemin et l’avenue donnant accès au terrain.

Ainsi, il y a lieu de constater que le chemin objet du litige n’appartient pas aux consorts [D] puisqu’il ne figure pas sur leurs actes notariés, qu’aucun acte ne mentionne une servitude de passage en faveur du fonds AW [Cadastre 12], que les engagements relatifs à une autorisation de passage et à une rétrocession pris par [Z] ou [V] envers les époux [D] ne concernent pas la SCI Boutons d’Or et que l’acte du 23 août 1962 prévoyait un droit de passage en faveur des époux [D] et de leurs ayants droit mais en aucun cas et à la différence d’une servitude de passage en faveur d’un fonds.

Par conséquent, il est établi que les consorts [D] ne disposent d’aucun titre pour revendiquer une servitude sur le chemin objet du litige.

Il sera également indiqué qu’en application de l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres, la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir. En dehors du cas d’enclave une servitude de passage ne peut s’acquérir que par titre. Le seul fait du passage même ancien et répété sur le fonds d’autrui ne peut servir de fondement à l’acquisition de la servitude par prescription.

La demande de Mme [N] [D], M. [A] [D] et M. [G] [D] tendant à voir constater l’existence d’une servitude de passage par prescription acquisitive ne peut dès lors être accueillie, une servitude de passage étant par nature, une servitude discontinue, relevant par conséquent, des dispositions de l’article 691 du code civil.

En ce qui concerne la propriété du chemin, il est constant au vu des actes notariés du 28 mai 1959 et du 17 septembre 1980, même si l’acte du 8 juillet 2011 n’est pas produit dans son intégralité et ne permet pas d’avoir accès aux origines de propriété, que la parcelle cadastrée AW [Cadastre 13] appartenant à la SCI Boutons d’Or a été la propriété de M.et Mme [T] qui l’ont vendu à Mme [E] [GZ] épouse [V] en 1959 et qu’à cette date sa superficie était de de 710 m² mais qu’en 1980 cette parcelle avait une contenance de 740 m² ce qui est repris dans l’acte du 8 juillet 2011. Les titres de propriété et les ventes intervenues entre 1959 et 1980 ne sont pas produits. Aucune pièce ne permet d’expliquer cette différence de contenance qui pourrait correspondre au 30 m² supplémentaire du chemin.

Il n’est pas toutefois possible d’affirmer de manière certaine que cette différence s’explique par l’ajout de la surface du chemin litigieux et l’explication d’une erreur matérielle ne peut suffire.

Les pièces produites par les parties ne permettent pas d’expliquer la différence de contenance de cette parcelle et de déterminer le propriétaire du chemin litigieux, étant précisé qu’il longe également la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires qui été appelé en la cause

Les consorts [D] invoquent également les dispositions de l’article 685 du code civil qui précisent que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

Il est toutefois nécessaire d’établir que la parcelle AW [Cadastre 12] est enclavée or les pièces versées aux débats par les parties et notamment les vues aériennes ou satellitaires ne sont pas suffisamment précises et lisibles pour permettre au tribunal de se prononcer sur l’existence de l’enclave, son l’origine et sa date, de déterminer si les demandeurs sont à l’origine de ladite enclave.

Aussi, en application de l’article 144 du code de procédure civile, selon lequel les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dés lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties autre que celle fondée sur l’article 4 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et avant dire droit

DIT n’y avoir lieu à constater ou donner acte ;

REJETTE la demande de la SCI Boutons d’Or tendant à voir débouter les consorts [D] de leurs demandes, fins et conclusions, sur le fondement de l’article 4 du code de procédure civile ;

AVANT DIRE DROIT :

ORDONNE une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [P] [C],

CABINET RIGAUD AMAYENC, [Adresse 15]

[Adresse 29]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 28]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— prendre connaissance des titres complets des parties et les analyser,

— rechercher l’origine des propriétés des parties ;

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 32][Adresse 23]r et [Adresse 22] les décrire, en dresser un plan détaillé et côté,

— donner tous éléments techniques permettant de déterminer la surface de la parcelle de la SCI Boutons d’Or cadastrée W n° [Cadastre 13], de déterminer la propriété du chemin actuel d’accès à la parcelle section AW n°[Cadastre 12], chemin longeant la parcelle AW n° [Cadastre 13] et AW n° [Cadastre 16] ;

— donner tous éléments techniques permettant d’expliquer la différence de surface de la parcelle AW n° [Cadastre 13], passant de 710 m² à 740 m² selon les actes notariés ;

— donner tous éléments permettant de retracer l’historique du lot [Cadastre 4] de l’ancien lotissement d'[Adresse 27]

— déterminer si la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 12] appartenant aux consorts [D] est enclavée, le cas échéant indiquer l’origine de cette enclave, en indiquant notamment si des aménagements ont été réalisés par les demandeurs ou par M [B] [D] et Mme [AO] [D] afin notamment de séparer les parcelles n° [Cadastre 12] et [Cadastre 20] ; Dire si avant la construction d’un mur et l’édification d’un portail sur les propriétés des consorts [D] la parcelle AW n° [Cadastre 12] était enclavée.

— dire s’il existe un tracé par trente ans d’usage continu, soit par suite de division d’un fonds plus important,

— proposer éventuellement les chemins susceptibles de faire cesser l’état d’enclave,

— recueillir tous éléments d’appréciation devant permettre au tribunal de déterminer le tracé le plus court et le moins dommageable pour faire cesser l’éventuel état d’enclave,

— fournir toutes indications nécessaires à la fixation de l’indemnité devant revenir aux propriétaires des fonds servants en contrepartie du droit de passage,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DIT que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DIT qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DIT qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DIT que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DIT toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DIT que M. [A] [D], Mme [N] [D] et M. [G] [D] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

DIT qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DIT que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DIT que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DIT qu’il est sursis à statuer sur toutes les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

DIT que l’affaire sera appelée à la mise en état électronique du 10 mars 2025 à 9 heures pour vérification du versement de la consignation

INVITE les parties à faire connaître par RPVA avant le 9 mars 2025 leur avis par sur un sursis à statuer accompagné d’un retrait du rôle durant le temps de l’expertise

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,