TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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Chambre 1

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DU 04 Décembre 2025

Dossier N° RG 22/06135 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JSJI

Minute n° : 2025/ 9

AFFAIRE :

Société [M] [N] S.P.A. C/ [V] [G], [W] [G]

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 mis en délibéré au 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SCP DUHAMEL ASSOCIES

M^e Franck GHIGO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Société [M] [N] S.P.A.

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7] (ITALIE)

représentée par Maître Florence ADAGAS-CAOU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Tommaso CIGAINA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

Madame [V] [G]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [W] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2012, les consorts [G] ont donné à bail commercial à la SPA [M] [N] les locaux commerciaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans à compter du 07 janvier 2013 et moyennant un loyer annuel de 500 000 euros hors taxe et hors charge.

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2021, [M] [N] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 07 janvier 2022, moyennant la fixation d’un loyer annuel réduit à la somme de 362 000 euros.

Par courrier du 14 mars 2022, par l’intermédiaire de leur conseil, madame [V] et monsieur [W] [G] ont consenti au renouvellement du bail mais exprimé leur désaccord quant au montant proposé, estimant que le loyer du bail devait être fixé au loyer révisé, soit la somme de 555 968,40 euros.

La société, après avoir notifié son mémoire préalable le 23 juin 2022, a fait assigner suivant acte d’huissier du 09 septembre 2022 l’indivision [G] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans, aux fins de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 362 000 euros hors charge et hors taxe à compter du 07 janvier 2022, et subsidiairement voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/06135.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 janvier 2023 et mise en délibéré au 09 mars 2023, prorogé au 28 mars 2023. Avant dire droit, le juge a ordonné une mesure d’expertise qui a donné lieu à un rapport déposé le 13 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par son « mémoire en réplique après dépôt du rapport d’expertise », auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [M] [N] demande au tribunal de :

à titre principal

— débouter monsieur et madame [G] de leur demande, à titre principal, de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 782 700 euros

— juger qu’il n’y a eu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable pour la société [M] [N]

— débouter monsieur et madame [G] de leur demande, à titre subsidiaire, de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle déplafonnée de 716 605 euros

— juger que le montant du loyer annuel renouvelé, à compter du 07 janvier 2022, doit être plafonné à hauteur de 549 976,78 euros

— juger que toutes les clauses et conditions du bail expiré seront reportées dans le bail renouvelé prenant effet au 07 janvier 2022

à titre subsidiaire

— enjoindre à la société [M] [N] d’une part, monsieur et madame [G] d’autre part, d’établir un échéancier de paiement des loyers en application de la règle du lissage

en tout état de cause

— débouter monsieur et madame [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— suspendre l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à venir

— condamner monsieur et madame [G] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner monsieur et madame [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise

Par son « mémoire du 08 octobre 2025 », auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, madame [V] [G] et monsieur [W] [G] demandent au tribunal de :

— juger que les facteurs locaux de commercialité ont augmenté favorablement durant la période du bail renouvelé

— juger que les évolutions des facteurs locaux de commercialité ont eu une incidence favorable sur l’activité de la société [M] [N] qui est la vente de prêt-à-porter de luxe

— fixer, à compter du 07 janvier 2022, le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 549 976,78 euros hors taxe

— fixer, à compter du 15 octobre 2024 (date du mémoire additionnel), le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 782 700 euros hors taxe et, à titre subsidiaire, à la somme annuelle de 716 605 euros hors taxe

— débouter la société [M] [N] de l’intégralité de ses demandes

— condamner la société [M] [N] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société [M] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise dont elle est à l’origine

MOTIVATION

Il convient de déterminer si le dispositif de plafonnement trouve à s’appliquer en l’espèce (1.), puis de fixer le montant du loyer en conséquence (2.).

1. Sur le dispositif de plafonnement de L.145-34

1.1 Moyens des parties

La société [M] [N] fait valoir qu’il n’y a pas de raison de déplafonner le loyer, attendu qu’il n’y a pas eu de modification notable des critères légaux et notamment des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle expose que la zone de chalandise à retenir n’est pas la zone potentielle mais la zone naturelle, qu’il convient de circonscrire à un rayon de 400 mètres. Elle fait valoir que pour les secteurs à forte commercialité, ce qui est le cas en l’espèce, il faut une appréciation restrictive des critères et retenir que l’implantation de grandes enseignes dans un secteur historique et prestigieux qui correspond à une commercialité d’adresse n’est pas constitutive d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; il faut une mutation profonde du secteur avec accroissement de la clientèle potentielle. Elle fait valoir que la modification doit avoir eu un intérêt pour le commerce considéré, donc une incidence favorable sur son activité, et qu’une stagnation ou une baisse du chiffre d’affaires exclut le déplafonnement du loyer. Elle fait valoir qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la modification de la commercialité.

Quant à l’implantation de nouvelles enseignes dans le Triangle d’Or, la société fait valoir que celle-ci a commencé avant la conclusion du bail, que l’expert cite à tort des marques qui ne sont pas concernées par la période litigieuse, et que l’on ne peut comparer à la situation antérieure faute de chiffres.

Quant à l’augmentation du nombre d’entreprises, la société conteste le lien que fait l’expert entre celle-ci et un impact potentiellement favorable sur l’activité du preneur, dès lors que la marque [N] s’adresse à un public de niche et qu’aucune donnée sociologique ne vient l’étayer.

Quant à l’impact des établissements hôteliers de luxe, la société fait valoir qu’il n’est pas d’élément concret qui assoit une incidence réelle sur son activité, et que les palaces en question sont trop loin du magasin [N] pour pouvoir les retenir dans sa zone de chalandise.

Quant à l’augmentation du nombre de logements et de résidences secondaires, la société fait valoir que celle-ci vaut généralement pour les commerces de proximité, n’est pas significative pour du luxe et que l’on ignore si elle concerne la zone de chalandise. Elle fait valoir que ce serait une variation marginale dans une zone déjà caractérisée par un fort pouvoir d’achat. Elle fait valoir que le rapport d’expertise ne précise pas le profil socio-économique des nouveaux habitants, et que l’on ignore si la hausse de résidences est suivie d’une hausse des résidents. Elle souligne enfin qu’un résident secondaire n’aura qu’un impact limité sur l’activité d’un commerce ouvert à l’année.

Quant à la hausse de fréquentation touristique, la société fait valoir que celle-ci n’est documentée que sur une fraction de la période litigieuse, et qu’une fraction seulement de ces touristes est susceptible de compter parmi ses clients.

La société [M] [N] fait valoir que ses résultats financiers, au cours du bail, ont connu une stagnation, voire une régression.

Les consorts [G] font valoir qu’il y a lieu de déplafonner le loyer, dès lors qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est survenue pendant la durée du bail, ayant eu une incidence sur l’activité du locataire.

Ils font valoir que la [Adresse 9] et la [Adresse 8] (où donne le bien) ont vu de nombreuses boutiques de luxe remplacer des magasins historiques, notamment dans le prêt-à-porter. Ils soulignent que l’expert mentionne l’augmentation du nombre d’entreprises et de résidences secondaires, ainsi que de la fréquentation touristique, sur la période considérée. Ils indiquent que les clients des commerces tropéziens ne sont pas les habitants à l’année mais les résidents secondaires. Ils rappellent l’importance du marché local d’hôtellerie de luxe.

1.2 Réponse du juge des loyers commerciaux

En vertu de l’article R.145-35 du Code de commerce, premier alinéa, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

Lorsque les parties ne parviennent pas à fixer d’un commun accord le loyer d’un bail commercial renouvelé, le principe découlant de l’article L.145-33 est que celui-ci « doit correspondre à la valeur locative », que l’on détermine selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Toutefois, sauf exceptions ou motifs de déplafonnement, le loyer à renouveler ne saurait dépasser un plafond, à condition que celui-ci ne soit pas supérieur à la valeur locative. Ainsi d’après l’article L.145-34, lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents ou à l’usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des quatre premiers des cinq critères ci-dessus, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

En l’absence de discussion sur les trois premiers critères de l’article L.145-33, il sera raisonné sur la question des facteurs locaux de commercialité. En vertu de l’article R.145-6 du même code, ceux-ci « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Il est retenu qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288).

En l’espèce, le rapport d’expertise, qu’invoque le bailleur au soutien de l’essentiel de ses prétentions, met en avant que « les facteurs locaux de commercialité ont augmenté notablement dans le village de [Localité 10] entre 2013 et 2022 » et que « ces évolutions favorables ont une incidence sur l’activité du locataire qui est la vente de prêt-à-porter de luxe ».

Si la hausse du nombre d’entreprises dans la commune traduit un dynamisme économique certain, il reste qu’en l’absence de données sur le type d’activités et sur le profil socio-économique de leurs personnels, la possibilité que ceux-ci deviennent clients de [M] [N] n’est pas établie.

Il apparaît en revanche que le local est situé dans un emplacement exceptionnel, qualifié de ‘Prime', dès lors qu’il donne sur la [Adresse 8], et que sur la période considérée un mouvement d’ores-et-déjà amorcé depuis 2008-2009 s’est poursuivi, à savoir l’implantation dans le petit village de [Localité 10], devenu « un village de luxe », de plusieurs enseignes prestigieuses dans ce secteur précis, essentiellement des boutiques de prêt-à-porter et accessoires, notamment de luxe, soit des activités similaires à celle de [M] [N].

À cet égard, même à retenir vingt-deux nouvelles enseignes au lieu de vingt-huit comme y invite le demandeur, et même sans connaître le nombre antérieur, ce nombre rapporté à la taille du village et les noms en cause témoignent tout de même d’un développement considérable du secteur du luxe, partant du dynamisme et de la viabilité de cette activité dans l’aire tropézienne.

Si le demandeur fait valoir que l’implantation des grandes enseignes dans ce quartier est principalement commandée par des considérations de prestige et d’image, ce mouvement ne peut néanmoins qu’entraîner une modification des facteurs locaux de commercialité, dès lors que les enseignes de luxe ont progressivement remplacé les autres commerces de bouche ou plus modestes, voire provoqué le réaménagement de maisons et appartements de village, ainsi qu’une augmentation globale des loyers.

De même, l’augmentation conséquente (15 %) du nombre de résidences secondaires, corrélée à la baisse du nombre de résidences principales, traduit une mutation de la population locale. En effet, dès lors que les tropéziens historiques ont quitté la commune suite à l’explosion des prix de l’immobilier, comme le rappelle l’expert, les propriétaires de ces résidences secondaires sont nécessairement des gens bien plus riches, et il ne s’agit pas d’une variation marginale dans une zone déjà caractérisée par un fort pouvoir d’achat. Au reste, l’activité tropézienne étant saisonnière, l’impact des résidents secondaires sur l’activité de [M] [N] comme de toutes les autres enseignes n’est pas limité per se ; ils ont au contraire les moyens de consommer dans les boutiques de luxe.

En outre, la hausse de fréquentation touristique, si elle n’est documentée que sur une fraction de la période litigieuse, est bien réelle. Le fait qu’une fraction seulement de ces touristes est susceptible de compter parmi ses clients vaut pour [M] [N] comme pour n’importe quelle enseigne. L’ouverture d’hôtels de luxe sur la période attire nécessairement une clientèle aisée, qui s’ajoute à celle des autres établissements palace, cinq et quatre étoiles déjà présents dans le secteur ; à cet égard, leur éloignement relatif de la zone de chalandise de [M] [N] est sans incidence dès lors que cette zone ne peut être retenue en l’espèce selon des critères urbains classiques à mesurer en centaines de mètres, mais doit tenir compte du particularisme tropézien où la commercialité varie d’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, voire d’une partie de rue à une autre, et même encore d’un trottoir à l’autre : l’expert détaille suffisamment ce point, en particulier quant à la [Adresse 8] où se trouve [M] [N]. Ainsi les flux de visiteurs/touristes venant passer la journée à [Localité 10], décrits par l’expert, dès lors qu’ils sont en augmentation amènent plus de clients potentiels devant la vitrine du demandeur.

Il y a donc là encore modification des facteurs locaux de commercialité, dès lors que le visage de la population locale a connu une évolution profonde dans le sens de l’enrichissement et que les flux de visiteurs/touristes fortunés ont augmenté (attendu que l’enseigne [M] [N] recherche avant tout des clients aisés).

Toutes ces modifications apparaissent notables dès lors que l’engouement des grandes enseignes pour [Localité 10] et la conséquence en termes de fréquentation et niveaux de richesse ont débuté trois ans auparavant d’après l’expert, ce qui traduit un important bouleversement sur la période et non l’inscription dans un schéma acquis de longue date, ainsi qu’une mutation profonde du secteur qui devient moins une cité fonctionnelle qu’une vitrine.

Ces modifications notables sont de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du demandeur, peu importe l’incidence réelle et effective sur le commerce exploité dans les locaux. À cet égard, si le chiffre d’affaires peut toujours être considéré parmi d’autres éléments, d’une part il n’est pas un élément de la valeur locative et sa stagnation n’est pas en soi un motif de plafonnement, d’autre part [M] [N] insiste bien sur l’extrême singularité de son activité et il est difficile de tirer un enseignement de l’évolution dudit chiffre.

D’ailleurs, [M] [N] ne saurait à la fois arguer que les enseignes telles que lui s’installent dans de tels secteurs moins pour développer leur chiffre d’affaires que pour jouir d’une image de marque, et à la fois se prévaloir de la stagnation ou de la régression de son propre chiffre d’affaires comme d’un signe de la dépréciation de la commercialité de la zone.

Du tout il résulte une modification notable de l’un des critères de l’article L.145-33 du Code de commerce, par conséquent le loyer doit être fixé à la valeur locative déplafonnée.

2. Sur le montant du loyer en conséquence

2.1 Moyens des parties

La société [M] [N] fait valoir en premier lieu que la demande d’un montant de 782 700 euros doit être rejetée parce que les consorts [G] se contredisent, dès lors qu’ils demandaient initialement le loyer indexé selon le bail et qu’ils n’ont pas initié la procédure, vu le principe de l’estoppel. La société fait ensuite valoir que, dès lors qu’il convient de ne pas déplafonner, le montant de 549 976,78 euros doit être retenu.

Les consorts [G] font valoir qu’en vertu de l’article R.145-21 du Code de commerce, ils ont communiqué un mémoire additionnel suite au rapport d’expertise afin de solliciter, à compter de la notification de celui-ci, une somme de 782 000 euros en revendiquant une surface de 130,45 m², vu les caractéristiques uniques de la boutique, et un loyer pondéré adapté de 6 000 euros par m² par an. À défaut ils demandent le montant établi par l’expert.

2.2 Réponse du juge des loyers commerciaux

Eu égard aux dispositions de l’article R.145-21 du Code de commerce, notamment pris en son second alinéa, et au fait que les parties s’accordent en leurs prétentions respectives sur la somme annuelle de 549 976,78 euros hors taxe à compter du 07 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux retiendra ce montant jusqu’au 15 octobre 2024.

Et à compter de cette date, le tribunal retient que l’expert, mandaté à cette fin, calcule de manière détaillée la surface pondérée du local à 128,77 m² et le loyer pondéré adapté à 5 565 euros du m². D’une part, les observations des parties sur la surface ont été prises en compte et écartées, d’autre part, le bailleur ne motive pas sa prétention à un loyer pondéré supérieur à celui calculé. Dès lors, et sans retenir l’estoppel pour une contradiction qui n’est pas la seule qui aurait pu être relevée au détriment des deux parties, la demande tendant à une fixation à 782 000 euros sera rejetée.

La valeur locative est justement évaluée par l’expert à hauteur de 716 605 euros annuels hors taxe, et le loyer sera fixé à cette somme à compter du 15 octobre 2024.

3. Sur la demande d’enjoindre les parties à établir un échéancier

3.1 Moyens des parties

La société [M] [N] fait valoir que compte tenu du principe de plafonnement du déplafonnement, le juge des loyers commerciaux est compétent pour enjoindre aux parties d’établir un échéancier de paiement des loyers.

Les consorts [G] fait valoir qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur l’application du dispositif de lissage.

3.2 Réponse du juge des loyers commerciaux

Le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit qu'« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

La Cour de cassation a pu confirmer qu’il n’appartient pas au juge des loyers d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer, ou même de statuer sur les modalités d’application du dispositif qui est distinct de celui de la fixation du loyer.

En l’espèce, il apparaît qu’intervenir dans un sens ou dans un autre sur la façon dont les parties se saisiront ou non du dispositif de l’article L.145-34 reviendrait à s’arroger un droit dont ne dispose pas le juge des loyers commerciaux ; la demande sera donc écartée.

4. Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [M] [N] qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la société [M] [N] sera condamnée à payer aux consorts [G] une somme de 1 200 euros.

Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, dès lors que l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire puisqu’être confronté à une charge locative accrue est l’essence même de ce contentieux, elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

FIXE le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 549 976,78 euros hors taxe à compter du 07 janvier 2022 et jusqu’au 15 octobre 2024, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées ;

FIXE le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 716 605 euros annuels hors taxe à compter du 15 octobre 2024, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées ;

DIT que la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

CONDAMNE la société [M] [N] S.P.A aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

CONDAMNE la société [M] [N] S.P.A à payer à madame [V] [G] et monsieur [W] [G] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE