Minute n°2025/947

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/00707

N° Portalis DBZJ-W-B7H-J54G

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [C] [V], née le 17 Juin 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Camille LEVY, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B608

DEFENDEUR :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Hervé GOURVENNEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B306 (ayant déposé son mandat par RPVA le 30 janvier 2024)

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 12 juin 2024 des avocats des parties

III. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’article 455 du Code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

Les 9 copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] ont été convoqués par le syndic « COGESIM », en vue de l’Assemblée Générale Annuelle du 16 décembre 2022.

Lors de cette Assemblée Générale, 7 copropriétaires étaient présents ou représentés, 2 étaient absents dont Mme [C] [V].

Mme [C] [V] a reçu le procès-verbal de l’Assemblée Générale Annuelle par courrier recommandé avec AR le 17 janvier 2023.

Elle conteste la validité de six résolutions (n° 15 à 20) adoptées lors de cette Assemblée Générale.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier de justice signifié le 1er mars 2023 et enregistré au RPVA le 10 mars 2023, Mme [C] [V] a constitué avocat et a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, le cabinet COGESIM, devant la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de METZ aux fins d’annulation des résolutions n° 15 à 20 de l’Assemblée Générale Annuelle des Copropriétaires du 16 décembre 2022.

Le Syndicat des Copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a constitué avocat, enregistré au RPVA le 6 mars 2023.

Le jugement sera donc contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2024, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 04 décembre 2025.

3°) LES MOYENS ET LES PRETENTIONS

Au soutien de son assignation, qui sont ses seules écritures, Mme [C] [V], demande au tribunal, de :

— ANNULER la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

— ANNULER la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

— ANNULER la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4],

— ANNULER la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

— ANNULER la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

— ANNULER la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en tous les frais et dépens de l’instance,

— RAPPELER que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [V] fait valoir que :

— la copropriété du [Adresse 1] comprend 9 copropriétaires pour un total de 1267 tantièmes.

L’immeuble comprend deux corps de bâtiments : un corps sur la rue et un corps sur la cours (une cours en partie commune, une cour en partie privative).

L’accès à l’ensemble des lots se fait en empruntant la porte d’entrée qui se situe au [Adresse 1].

— au moment du vote des résolutions n°15 à 20, le syndic a indiqué aux copropriétaires présents que seuls les copropriétaires des lots se situant dans le bâtiment coté rue étaient amenés à voter les résolutions relatives aux travaux concernés dans la mesure où la toiture et la porte sont considérés comme parties commune spéciales.

Les copropriétaires présents ont manifesté leur étonnement dans la mesure où la dernière facture de réparation du toit avait été réglée par l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes et que depuis cette date aucune modification du règlement de copropriété n’est intervenue.

Il a toutefois été procédé au vote des résolutions dans les conditions prévues par le syndic : seuls 6 copropriétaires sur 9 pour un total de 733 tantièmes ont procédé au vote des résolutions n°15 à 20.

— Mme [C] [V], qui était absente lors du vote, entend contester ces résolutions adoptées.

Le lot de Mme [C] [V] se situe dans le bâtiment côté rue de telle sorte que les travaux ont été appelés dans les deux appels de fonds du 1er janvier 2023 : appel de fonds « travaux toiture caisson cheminée » et appel de fonds « pose de ventouse digicode ».

— une copropriété se compose des parties communes à usage collectif, des parties communes à usage privatif et des parties communes spéciales dans l’hypothèse où le règlement de copropriété a été mis en conformité avec la loi [Localité 9] du 23 novembre 2018.

Les parties communes spéciales se définissent comme « celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ses derniers ».

En application de ces articles, les copropriétés disposaient d’un délai de mise en conformité des règlements de copropriété avant la date du 24 novembre 2021 par le biais d’un vote lors d’une assemblée générale afin de préciser dans le nouveau règlement de copropriété les parties communs spéciales et les parties communes à joussaince privative en indiquant pour chaque lot de copropriété l’usage et l’utilisation de celui-ci ainsi que la nouvelle procédure de recouvrement des charges y afférent.

Par ailleurs, il résulte de la circulaire du 21 décembre 2018 relative à la présentation des dispositions d’application immédiate de la Loi [Localité 9], que les dispositions concernant les parties communes spéciales sont d’application immédiate.

La porte d’entrée de l’immeuble utilisée par l’ensemble des copropriétaires pour accéder à leurs lots ne pourra être considérée comme une partie commune spéciale.

— La loi [Localité 9], dans ses articles 6-2 à 6-3 relatifs aux parties communes spéciales, entraîne une modification obligatoire du règlement de copropriété et donc une nouvelle procédure de recouvrement des charges.

Le législateur a imposé à toutes les copropriétés une mise en conformité des règlements de copropriété avant le 24 novembre 2021 par le biais d’une assemblée générale.

La reconnaissance des charges communes spéciales nécessite impérativement la reformulation du règlement de la copropriété et la présence d’une liste exhaustive des parties communes spéciales.

Le Syndicat des Copropriétaires n’a pas pris de conclusions récapitulatives.

IV. MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE EN ANNULATION DES RESOLUTIONS n° 15 à 20 DU PROCES-VERBAL DE L’ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DU 16 DECEMBRE 2022

En vertu des dispositions de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il est constant que Mme [C] [V] était absente et non représentée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022, comme cela résulte du procès-verbal et qu’elle a été destinataire de celui-ci par lettre recommandée avec AR reçue le 17 janvier 2022.

L’instance ayant été introduite le 17 mars 2022, Mme [C] [V] remplit les conditions de recevabilité de sa demande.

En vertu des dispositions de l’article 6-2 de la Loi [Localité 9] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, " les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes."

L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété".

En l’espèce, Mme [C] [V] conteste les résolutions n°15 à 20 concernant des travaux et aménagements des parties communes votées lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 par une partie des copropriétaires (6 sur 9 composant la copropriété) et adoptées à l’issue de leur vote, et qui, de ce fait ont été mis à la charge exclusive de ces derniers, en l’absence de mise en conformité du Règlement de copropriété aux dispositions de la loi [Localité 9].

Il est constant que le Règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] a été établi le 22 mars 2002 et qu’aucune modification n’a été votée depuis.

En effet, le Règlement de copropriété fait la distinction entre les parties communes et les parties privatives dans son Chapitre 2 en vertu des articles 3 et 4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

De la même manière, en son Chapitre 5, le Règlement de copropriété organise la répartition des charges comme suit : « Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ».

A défaut de mise en conformité du Règlement de copropriété quant à la création ou la réintégration de parties communes spéciales, il convient de faire application du Règlement de copropriété en l’état en application des règles de majorité prévues dans le paragraphe intitulé « Quorum – majorité » comme suit :

— "chaque copropriétaire dispose d’autant de voix qu’il possède de tantièmes de copropriété.

— la majorité de droit commun prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant à la majorité de tous les copropriétaires présents et représentés. Il s’agit de celle nécessaire pour régler les affaires courantes de la copropriété.

— la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris ceux qui ne sont ni présents ni représentés…"

En l’espèce 7 copropriétaires étaient présents ou représentés à l’assemblée générale, représentant 1072/1267 millièmes.

Or, il convient de relever qu’il résulte des termes du procès-verbal que :

— la résolution n° 15 ayant pour objet « la réalisation des travaux à effectuer en toiture sur le caisson abîmé autour de la cheminée »,

— la résolution n° 16 ayant pour objet le choix de l’entreprise BK TOITURE et du devis de travaux d’un montant de 2.057 €,

— la résolution n°17 ayant pour objet les modalités de financement des travaux de réparation de la cheminée et du caisson,

— la résolution n°18 ayant pour objet la pose d’une ventouse avec digicode sur la porte d’entrée de l’immeuble,

— la résolution n°19 ayant pour objet le choix de l’entreprise BRIOTET AUTOMATISMES et son devis de travaux d’un montant de 1.364,55 €,

— la résolution n° 20 ayant pour objet les modalités de financement de la pose d’une ventouse avec digicode sur la porte d’entrée de l’immeuble,

ont été adoptées à l’unanimité de 5 copropriétaires présents et représentés au lieu de 7, ce qui correspond à une majorité de 616 tantièmes au lieu de 1072 tantièmes ;

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’annuler ces résolutions.

Par ailleurs, il convient de relever que seuls les copropriétaires représentant 733 tantièmes ont été destinataires des appels de fonds correspondant aux résolutions n° 17 et n°20, sous la dénomination « PC1 BAT AVANT » correspondant aux parties communes particulières de l’état descriptif de division, en contradiction avec le chapitre 5 du Règlement de copropriété qui stipulent que « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ».

2°) SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 10-1 DE LA LOI N° 65-557 DU 10 JUILLET 1965

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des Copropriétaires, qui succombe au litige, sera donc condamné aux dépens.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Le Syndicat des copropriétaires succombant en la présente instance, il résulte ainsi de ces dispositions que Mme [C] [V] sera dispensée du paiement des dépens de la procédure ainsi que des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires.

3°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 10 mars 2023.

Il y a donc lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ANNULE la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ANNULE la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 11] ;

ANNULE la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ANNULE la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ANNULE la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, aux dépens ;

DISPENSE Mme [C] [V] du paiement des dépens de la procédure ainsi que des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 par Madame Sabine REEB, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier La Présidente