TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/12506

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJLP

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

07 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SO’ UNLIMITED COFFEE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0100

DÉFENDERESSE

S.A.S. SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/12506 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJLP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2020, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a donné à bail commercial à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE, des locaux sis [Adresse 3] [Localité 8] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf années, à compter du 24 août 2020, moyennant un loyer annuel initial de 22.289,50 euros, hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : espace café, organisation d’ateliers et d’anniversaires, vente et dégustation de pâtisseries, petites restaurations healthy qui ne nécessitent pas d’extraction ni de cuisson à la vapeur.

Les locaux sont composées de deux parties distinctes: une partie dédiée à l’usage commercial située au rez-de-chaussée, et une partie dédiée à l’usage d’habitation se situant à l’étage R+1.

Par courrier du 4 novembre 2020, la SARL SO’UNLIMITED COFFEE a fait part à la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL de la présence de plusieurs anomalies dans les locaux pris à bail, suite à sa prise de possession des lieux, le 24 août 2020.

Par courrier en date du 16 décembre 2020, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a confirmé certains « dysfonctionnements ». Elle a accepté la suspension du paiement du loyer de décembre pour la partie à usage commercial, et a invité le preneur à régler la somme correspondant à la partie à usage d’habitation.

Par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2021, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a fait délivrer à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 26.315,40 euros au titre d’une dette locative, et 227,85 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier du 7 octobre 2021, la SARL SO’UNLIMITED COFFEE a fait assigner la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’obtenir la nullité du commandement de payer.

Par acte extrajudiciaire du 14 février 2023, la SARL SO’UNLIMITED COFFEE a fait délivrer à la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL un congé pour le 23 août 2023.

Par conclusions notifiées le 31 mars 2023, la SARL SO’UNLIMITED COFFEE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL de l’ensemble de ses demandes ;

Y faisant droit,

— juger que le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré par la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL le 7 septembre 2021 comporte un décompte inexploitable et a été délivré de mauvaise foi ;

En conséquence,

— prononcer la nullité dudit commandement visant la clause résolutoire;

— constater que la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination contractuelle ;

En conséquence,

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, pour manquement de celui-ci à ses obligations de délivrance des lieux loués conformes à l’usage auquel ils étaient destinés et de jouissance paisible ;

— prononcer l’exception d’inexécution en raison du manquement grave de la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à son obligation de délivrance rendant impossible l’exploitation des lieux loués ;

— dire qu’elle est dispensée de régler les loyers et charges pour les deux locaux depuis la date de prise d’effet du bail tant que la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL n’aura pas cessé les troubles qui entravent la jouissance paisible des locaux loués ;

— condamner la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à lui payer, au besoin à titre de dommages et intérêts :

o la somme de 1.751,62 euros au titre du dépôt de garantie ;

o la somme de 18.922,77 euros au titre des loyers payés ;

o la somme de 50.231,66 euros au titre des travaux effectués et des frais engendrés ;

— condamner la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL au paiement des frais et dépens de l’instance, en ce, compris les frais du constat ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SO’UNLIMITED COFFEE énonce:

— que pour être valable, un commandement de payer doit être délivré de bonne foi, c’est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances elles sont dues ; qu’en l’espèce, le décompte produit ne permet pas de contrôler le bien-fondé de la demande de paiement ;

— que le commandement ne peut produire effet qu’en étant délivré de bonne foi ; que le bailleur qui a pleine connaissance des désordres affectant les locaux et refuse les travaux porte atteinte à la bonne foi, lorsqu’il délivre ledit commandement de payer ;

— que l’impossibilité de jouir des lieux loués ressort du rapport d’expertise du 1er juillet 2021, de diverses attestations et d’un procès-verbal de constat dressé le 15 octobre 2021 ; que dès lors la nullité du commandement doit être prononcée ;

— que le bailleur doit remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle ; qu’en l’espèce, elle ne peut exploiter le local, en ce qu’elle ne peut ni accueillir du public (signalétique interdite, poignée de porte intérieure et non extérieure, sensation d’étouffement liée à la chaleur qui résulte du système d’aération et de filtration d’air), ni conserver sa marchandise (surchauffe, débit d’air neuf quasi nul);

— qu’il est admis que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers, lorsqu’il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination (Civ. 3e, 21 déc. 1987, n° 86-13.861 – Civ. 3e, 21 nov. 1990, n° 89-16.189 – Pour le non-paiement de charges : Civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-19.457) ; que la résiliation judiciaire apparaît justifiée; – qu’elle a engagé de nombreux frais pour un montant total de 67.767,85 euros qui doivent lui être remboursés ;

— que s’agissant de la partie à usage d’habitation, en vertu de l’article 1719, alinéa 1er du code civil, l’obligation de délivrance dans le cadre d’un bail commercial n’est pas exclusive du respect des normes relatives au logement décent édicté par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (JO 31 janv.), si une partie des locaux est consacrée à l’habitation principale du preneur (Cass. 3 e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10.955) ; qu’en l’espèce, le local à usage d’habitation ne respecte pas les critères d’un logement décent (baies vitrées fissurées, ce qui pose un problème d’isolation sonore, problèmes d’humidité et de moisissures dans la salle de bain, problèmes avec les joints d’isolation dans tout l’appartement, chauffage trop bas et non modulable, privation d’eau, notamment) ;

— que le bail devant être résolu en raison de manquements graves de la part du bailleur à son obligation de délivrance, aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée.

Par conclusions notifiées le 25 janvier 2023, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la recevoir en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée ;

— débouter la SARL SO’UNLIMITED COFFEE de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail la liant à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE, à compter du 7 octobre 2021;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 16 juillet 2020 aux torts exclusifs de la SARL SO’UNLIMITED COFFEE ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL SO’UNLIMITED COFFEE à lui verser la somme de 77.963,56 euros, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux ;

— dire et juger que lesdites condamnations seront de plein droit assorties des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points, à compter de leur exigibilité ;

— dire et juger que lesdites condamnations seront de plein droit assorties des intérêts au taux légal ;

— ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du code civil,

— ordonner l’expulsion de la SARL SO’UNLIMITED COFFEE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la SARL SO’UNLIMITED COFFEE ;

— condamner la SARL SO’UNLIMITED COFFEE à lui verser une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmentés de 50%, à compter de la date de résiliation et ce, jusqu’à la libération complète des lieux litigieux par remise des clefs,

— rappeler l’exécution provisoire de droit, sur ses seuls chefs de demandes ;

— condamner la SARL SO’UNLIMITED COFFEE à lui verser la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL SO’UNLIMITED COFFEE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL énonce:

— que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 7 septembre 2021 n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois qui y était spécifié;

— que le commandement énonce clairement les sommes dues, la date d’exigibilité, et les avis d’échéances permettent au surplus de recouper le détail des sommes dues au regard du décompte locatif daté, chiffré et annexé ;

— que sa bonne foi est établie par le fait que le commandement n’est intervenu qu’au mois de septembre 2021, alors que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois d’octobre 2020 ; qu’en outre, une franchise de loyer d’un montant de 730,25 euros a été accordée au titre de la crise sanitaire ;

— qu’il est constant que le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer, au motif de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y impossibilité totale d’utiliser les locaux (Civ 3ème, 31 octobre 1978 : Bull civ III, n°329) ; qu’il est en effet constant qu’une inexécution totale du paiement du loyer doit être subordonnée à une impossibilité totale d’exploiter, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque le preneur a pu accueillir de la clientèle ; qu’il ressort de l’expert de l’assureur missionné par le preneur l’existence d’un préjudice « en raison du manque de confort que ne peut apporter la Sarl à ses clients consommateurs désireux de se restaurer sur la période de déjeuner ou aux heures légales de commerce. » ; qu’un manque de confort, si tant est qu’il est caractérisé, ne saurait justifier une inexécution totale de son obligation de paiement ; que ledit expert n’est pas habilité à préconiser que « la suspension des loyers semble adaptée et être un minimum face aux difficultés rencontrées par l’assuré » ;

— que s’agissant des problèmes de surchauffe, le preneur n’ignorait pas que le local n’était pas climatisé ; que l’expert de l’assureur a relevé une température du local de 24° ; que s’il indique que le local est en surchauffe lorsqu’il est exploité, il n’a pas réalisé la moindre mesure dans de telles conditions, la température maximale supérieure à 30°C étant relevée qu’à quelques très rares occasions aux jours les plus chauds de l’année au cœur du mois d’août, période des congés estivaux ;

— que le manquement à l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution ne peuvent être fondées du simple fait de désordres mineurs apparus au début de l’exploitation ;

— qu’en l’absence éventuelle d’acquisition de la clause résolutoire, les impayés justifieraient néanmoins la résiliation judiciaire du bail ;

— que s’agissant des demandes en paiement, en vertu des termes du bail, la somme devra être augmentée du taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points, soit 4,45 % ;

— que s’agissant de l’indemnité d’occupation, la clause 8.4 des conditions générales du bail prévoit que le preneur, en cas d’occupation illicite « serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle du montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu du présent bail majoré de 50%, outre tous accessoires du loyer. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location et ce jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. » ;

— que s’agissant des demandes en paiement du preneur, elles doivent être rejetées, notamment en ce que l’article 4.1 du bail stipule que tous les aménagements intérieurs seront aux frais et à sa charge ; que la somme de 31.401,85 euros réclamée représente les frais engagés par le preneur pour acheter son matériel et ses biens mobiliers qui resteront sa propriété en toute hypothèse, ce qui n’est pas indemnisable ; qu’en outre, le loyer minoré de la première période triennale et la franchise d’un montant de 1.751,63 euros au titre des travaux réalisés dans les locaux constituent déjà une contribution du bailleur aux travaux engagés par le preneur.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 8 juin 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 17 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. Ainsi, doit être privé d’effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux exigences légales, est équivoque.

Il est également constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire qui sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la bonne foi étant toujours présumée.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2021, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a fait délivrer à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 26.315,40 euros au titre d’une dette locative, et 227,85 euros au titre du coût de l’acte.

Le libellé de la dette figurant au commandement de payer est « loyers et charges impayés selon décompte du 2 septembre 2021, ci-après annexé ».

L’acte est accompagné d’un décompte qui laisse apparaître les opérations en débit et en crédit intervenues au titre du bail commercial, dont des mensualités de loyers et charges récurrentes à hauteur de 2.651,22 euros. Cette somme correspond substantiellement au loyer mensuel de 1.751,63 euros annoncé au bail, auquel est ajoutée la TVA de 20% également prévue contractuellement, et la somme de 548,92 euros ajoutée au titre de provision pareillement stipulée par les parties [( 1751,63 + 20%) + 548,92 = 2.651). Il ressort du bail que ce loyer est soumis à une clause d’indexation, l’indice de référence étant l’ILAT T1 2020 (115,53) susceptible d’expliquer les variations intervenues par la suite, outre les régularisations et les compléments ponctuels de quote-part provisionnelle prévus au bail.

Il en résulte que le commandement de payer est suffisamment clair et précis, étant précisé qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues. En conséquence, le moyen tiré de l’imprécision du commandement de payer ne saurait prospérer.

S’agissant de l’atteinte à la bonne foi par le bailleur, il ressort des échanges de courriers entre le preneur et le bailleur intervenus entre le 4 novembre 2020 et le 25 mai 2020, soit avant la signification du commandement de payer, de nombreux dysfonctionnements signalés par le preneur (fissures, défaut d’étanchéité des fenêtres, claquements de la centrale de traitement d’air, forte chaleur, défaut de chauffage l’hiver, absence d’eau chaude, absence d’étanchéité de la douche, stores dysfonctionnels, peinture détériorée, défaut d’isolation phonique, sifflement sonore nocturne des équipements techniques de l’immeuble) et reconnus en grande partie par le bailleur.

Or, avant la délivrance du commandement de payer, en dehors de l’intervention ayant mis fin au « bruit sourd » qui se produisait régulièrement « vers minuit » par la modification de la minuterie de déclenchement de l’extraction des parkings et d’un contrôle du système de chauffe, le bailleur ne justifie d’aucune intervention technique ayant réglé tout ou partie substantielle des nombreux autres dysfonctionnements, se bornant à rendre compte à cet égard de déclarations de sinistres, de contraintes de fournisseurs et du fait que certaines entreprises missionnées donneront lieu à des interventions techniques dont le preneur sera avisé ultérieurement. Dès lors, le commandement de payer ne pouvait être délivré de bonne foi dans un contexte de dysfonctionnements généralisés auxquels il n’a pas été remédié, avec suffisamment de diligences, avant sa délivrance.

En conséquence, le commandement du 7 septembre 2021 doit être déclaré nul et de nul effet. En l’absence de commandement de payer valide, la demande formée par la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, doit être rejetée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Sur le manquement

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des textes susmentionnés, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée s’il résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, de nature à compromettre la poursuite de l’exploitation. La réparation du préjudice causé par la seule gêne dans l’exploitation, dont le preneur doit apporter la preuve en application de l’article 1353 du code civil, ne peut donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 23 août 2021, expertise sollicitée par l’assureur du preneur ce qui suit :

Est déploré par l’assurée, en substance sur le plan des caractéristiques des locaux pris à bail :

— une ventilation inopérante; une température anormale de 45°C dans le local (période mai 2021 en cours d’expertise), lequel est exposé plein sud ces phénomènes de chaleur entrainant une surconsommation anormale d’électricité pour compenser le besoin du matériel chaine du froid, une perte de matières premières et la crainte de perte ou défaut sur matériel, la vente étant axée sur le produit type snack ; une absence de climatisation pour la clientèle, ne pouvant rester dans son point de vente en raison de la chaleur constatée;

— le claquage régulier de la centrale de traitement d’air (CTA) avec une impossibilité pour le mainteneur de remettre en service;

— une absence de robinet thermostatique de réglage;

— une toile store banne auvent installée en remplacement non résistante au vent;

— un rideau électrique défaillant;

— une porte d’entrée non équipée de gâche à rouleau, empêchant l’accès du public depuis l’extérieur si la porte n’est pas ouverte, entrainant un risque pour la sécurité des personnes.

Pour la partie à usage de logement:

— nettoyage des vitres non accessibles jamais fait au R+1, zone du logement.

— système de détection d’éclairage LED du palier étage défaillant;

— joints de fenêtre dans la chambre se décollant ;

— receveur douche laissant s’écouler l’eau à l’extérieur par défaut de pente.

L’assureur conclut comme suit sur ces doléances: " Nous estimons que le litige subi par SO UNLIMITED relève de désordres liés partiellement à la construction d’origine et relève de la dommage ouvrage, voire de la maîtrise d’ouvrage conception en ce qui concerne l’inadaptation de la CTA au commerce mis en location ; l’inaction de la RIVP n’est pas compréhensible compte tenu que le mainteneur DALKIA et ses agents ne peuvent satisfaire les demande de son locataire occupant. […] La crédibilité de l’ensemble des faits avancés par Madame [J] est avérée ".

Il ressort du procès-verbal de constat du 15 octobre 2021 établi à 14h30 dans la partie à usage commercial :

— qu’il fait 30° dans les locaux (ce 15 octobre 2021 à 14h30) ; que les deux seules ventilations mécaniques contrôlées (VMC) dont les locaux disposent, ne fonctionnent pas et que « ce dysfonctionnement ne permet pas une évacuation de l’air, à noter que l’activité de la requérante nécessite l’utilisation d’élément de cuisson. La porte d’entrée est la seule aération du local ».

— que le chocolat utilisé, sous forme initialement de pastille, a fondu et se présente en un bloc, le rendant inutilisable ; que la chaleur a fait fondre les colles tenant un cadre de décoration ;

— que la porte ne présente qu’une poignée à l’intérieur, empêchant l’accès par l’extérieur; que le local n’a pas d’enseigne, en ce que le règlement de copropriété interdit toute signalétique ;

— qu’il n’est pas constaté de présence de clients dans les lieux, ni aucune venue pendant la durée des constatations ;

S’agissant de la partie à usage d’habitation :

— que certains détecteurs de mouvement ne fonctionnent pas dans les couloirs y donnant accès ;

— que l’entretien des vitres inaccessibles n’est pas réalisé ;

— que le store ne fonctionne pas dans une chambre ; que des joints d’étanchéité et/ou d’isolation pendent dans deux chambres qui présentent en outre de nombreuses fissures ;

— que le salon présente également des fissures au plafond ;

— que dans la douche un espace, entre la porte de douche et le sol, laisse passer l’eau ; que l’eau stagne à l’intérieur, ce qui crée des moisissures ;

— que concernant la peinture, le moindre accroc provoque taches, rayures et trous;

— que le thermostat des radiateurs ne fonctionnent pas, les radiateurs pouvant seulement être en mode maximal ou à l’arrêt.

Les attestations de Mesdames [P], [M], [Y] et [E] confirment unanimement s’agissant de la partie à usage commercial des locaux considérés, une chaleur étouffante, et une sensation d’étouffement.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la réalité d’une surchauffe au sein des locaux est avérée par les éléments concordants du rapport d’expertise, du procès-verbal de constat et des attestations.

Le procès-verbal de constat et le rapport d’expertise permettent d’imputer cette surchauffe au dysfonctionnement des VMC, aggravé par le fait que les locaux sont exposés plein sud, disposent d’une seule ouverture, et ne pas sont pas équipés de climatisation.

C’est à tort que le bailleur considère que cette surchauffe n’interviendrait qu’au mois d’août alors que la température à l’intérieur des locaux constatée par l’huissier était de 30 degrés en un 15 octobre (soit en automne). Une absence de soufflage de la CTA et d’aspiration majore le dysfonctionnement.

Ce dysfonctionnement étant établi, il est relevé que cette surchauffe non seulement affecte la marchandise, étant précisé que la destination des lieux inclut notamment la vente de pâtisserie, mais porte significativement atteinte au confort minimal qu’une clientèle est en droit d’attendre dans une salle accueillant du public afin de s’y restaurer.

Il est relevé en outre que le commerce est totalement invisibilisé par l’interdiction de toute signalétique par le règlement de copropriété (absence d’enseigne), et que son accès est obéré par l’absence de poignée extérieure à l’unique point d’entrée.

Si le bailleur oppose que le preneur ne pouvait ignorer que le local ne disposait pas de climatisation, il lui appartenait bien de répondre à cette problématique de surchauffe par tout moyen, compte tenu des caractéristiques des locaux (une seule ouverture), de leur environnement (exposition plein sud) et de la destination du commerce (notamment, vente de pâtisseries).

Or, le bailleur qui a été maintes fois informé des dysfonctionnements qu’il reconnaît en partie, n’établit pas la réalité de mesures effectives prises pour faire cesser les troubles. Un manquement de diligence confinant à une certaine inertie est relevé, alors que l’obligation de délivrance à laquelle il est assujetti suppose qu’il mette à disposition des locaux dotés des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques (notamment, par une modification du règlement de copropriété pour permettre une signalétique mettant le commerce en visibilité) permettant d’exploiter effectivement l’activité stipulée au bail.

Il appert que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance par défaut de mise en état conforme de la chose louée, le bien ne pouvant être raisonnablement exploité par le preneur conformément à la destination envisagée dans le bail (vente de pâtisseries et accueil du public, notamment), et par manquement du bailleur à l’obligation d’assurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail (trouble continu de jouissance par nuisances thermiques et sonores, notamment).

En conséquence, il y a lieu de prononcer judiciairement la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. La date de résiliation judiciaire sera souverainement fixée au 23 août 2023 à 24h00, date d’échéance de la première période triennale.

Il s’ensuit qu’au 24 août 2023, le preneur est occupant sans droit, ni titre, son expulsion sera donc ordonnée.

Sur l’exigibilité des loyers et des charges

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant qu’en matière de loyers, l’exception d’inexécution est possible lorsque le manquement du bailleur est suffisamment grave pour rendre les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, pour les motifs précédemment exposés, le défaut d’entretien et de réparation de la partie des locaux à usage commercial est suffisamment grave pour rendre les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés. Il y a donc lieu d’accueillir l’exception d’inexécution quant à la quote-part des loyers et des charges relative à la partie à usage commercial, et de rejeter la demande du bailleur tendant au paiement des loyers correspondant à cette part. La quote-part de loyers et de charges dus au titre de la partie des locaux à usage commercial sera donc déclarée non exigible.

Il ressort en substance du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que pour être décent, un logement à usage d’habitation doit répondre aux exigences suivantes : assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’air parasites, avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes (tel qu’un garde-corps pour des escaliers ou balcons), la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité, le logement permet une aération suffisante, les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, s’agissant de la partie des locaux à usage d’habitation, les défauts de jointure, l’absence de thermostat aux radiateurs, l’écoulement de l’eau en dehors du receveur, les fissures aux murs et au plafond qui apparaissent superficielles et la saleté des vitres inaccessibles sont insuffisants pour caractériser un logement indécent. En l’absence d’une telle démonstration, le niveau de gravité des dysfonctionnements invoqué est insuffisant pour considérer que la partie des locaux à usage d’habitation est impropre à l’usage auquel elle est destinée. L’exception d’inexécution ne saurait être accueillie pour cette partie des locaux.

Il s’en évince que le preneur doit être tenu au paiement de la quote-part des loyers et des charges pour l’usage d’habitation.

La distinction des deux quotes-parts ressort des avis d’échéance, bien qu’elle n’apparaisse pas dans le décompte global. Il ressort de l’avis d’échéance le plus récent produit en procédure couvrant la période du 1/05/2021 au 31/05/2021 que sur un total mensuel de loyers et charges appelés de 2.154,25 euros, la part concernant l’usage d’habitation est de 1561,36 euros, correspondant à 72% du prix du loyer pour cette échéance. Pour tenir compte des fluctuations mensuelles liées aux charges, et en l’absence de lignes comptables distinctes dans le décompte général produit, il sera souverainement retenu que la quote-part liée à l’usage d’habitation correspond à 70% du prix du bail.

Le dernier décompte produit par le bailleur laisse apparaître un solde total créditeur en sa faveur de 70.875,97 euros d’arriérés de dettes locatives arrêtés au 1er janvier 2023. Le preneur qui reconnaît les impayés ne justifie d’aucun paiement à ce titre.

La SARL SO’UNLIMITED COFFEE sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances à la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 49.613 euros au titre de la dette locative afférente à la quote-part des loyers et charges relative à la partie des locaux à usage d’habitation, arrêtée au 23 août 2023 (70%*70.875,97=49.613).

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La réparation des retards de paiement et la pénalité pour occupation illicite

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la pénalité stipulée peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre les parties à l’exécution de leurs obligations que comme une évaluation conventionnelle anticipée d’un préjudice futur éventuel ; elle n’en peut pas moins, dans l’un et l’autre cas, être révisée par le juge s’il constate son caractère disproportionné, soit que la clause pénale soit manifestement dérisoire soit qu’elle soit, à l’inverse, manifestement excessive.

En l’espèce, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a stipulé une pénalité au titre de l’occupation illicite (article 8.4 des conditions générales du bail) qui prévoit que le preneur, en cas d’occupation illicite « serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle du montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu du présent bail majoré de 50%, outre tous accessoires du loyer. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location et ce jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. »

La nullité du commandement de payer a anéanti la notification préalable requise par le texte susmentionné pour la mise en œuvre de cette clause pénale. Surabondamment, une majoration de 50% par rapport au loyer contractuel est manifestement disproportionnée et doit être réduite à zéro, plus particulièrement dans le contexte d’une résiliation intervenue aux torts exclusifs du bailleur.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle dont sera redevable le preneur à compter du 24 août 2023 jusqu’à libération effective des lieux, au montant du dernier loyer mensuel contractuel TTC avant résiliation judiciaire (en ce, inclus la quote-part relative à l’usage commercial), outre les charges.

S’agissant des intérêts de retard, le bail prévoit à son article 3.8 des conditions générales du bail que : " Tout retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme de loyer, charges, et plus généralement du non-paiement de toute autre somme exigible […], rend le preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable, du paiement d’une pénalité forfaitaire correspondant à dix (10)% du montant de l’échéance impayée ".

Cette clause qui doit être également qualifiée de clause pénale ne peut recevoir application, sans mise en demeure préalable, nonobstant ses termes qui entendaient en dispenser le bailleur. Or, le bailleur ne justifie d’aucune mise en demeure préalable. Surabondamment, cette majoration est manifestement disproportionnée dans le contexte d’une résiliation intervenue aux torts exclusifs du bailleur.

La réparation du manquement à l’obligation de délivrance

Le preneur sollicite les sommes suivantes :

o la somme de 1.751,62 euros au titre du dépôt de garantie ;

o la somme de 18.922,77 euros au titre des loyers payés ;

o la somme de 50.231,66 euros au titre des travaux effectués et des frais engendrés.

Il est relevé que le preneur ne développe aucun moyen au titre de la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires.

S’agissant du dépôt de garantie, il ne saurait donner lieu à restitution à titre de réparation, alors qu’il ressort des articles 3.9.1 et 3.9.2 que la commune intention des parties est qu’il serve à garantir les sommes dues au titre du bail, lesquelles excèdent son montant.

S’agissant des travaux effectués, ils ne sauraient constituer un préjudice, en ce qu’ils n’ont pas de lien de causalité avec la faute du bailleur, ces travaux d’aménagement découlant de l’article 4.2 des conditions particulières du bail qui met à la charge du preneur les travaux d’aménagement, outre que le bail a prévu une clause d’accession à l’article 5.7 des conditions générales qui stipule que « tous aménagements, installations, améliorations, augmentations et embellissements » doivent être laissés à l’expiration du bail et ce, « sans indemnité ». Par ailleurs, les éléments d’équipements (notamment, plateaux, dessertes réfrigérées, crêpières, armoire à boissons, four, lave-vaisselle, matériel administratif, nappes etc.) qui sont des biens meubles qui appartiennent au fonds de commerce dont le preneur est titulaire ne sauraient être indemnisables.

S’agissant des loyers payés, il doit être fait droit à réparation pour la seule quote-part relative aux locaux à usage commercial, soit à hauteur de 30% de la somme sollicitée, soit pour la somme de 5.676,83 euros [(18.922,77)*30% =5.676,83].

En conséquence, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL sera condamnée à lui verser la somme de 5.676,83 euros au titre des dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL ayant succombé dans ses demandes principales sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL sera condamnée à verser à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

— Déclare nul et de nul effet le commandement de payer du 7 septembre 2021 délivré par la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE;

— Rejette la demande formée par la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 juillet 2020 conclu avec la SARL SO’UNLIMITED COFFEE portant sur les locaux sis [Adresse 3] [Localité 8] dans le [Localité 5] ;

— Constate que la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a manqué à son obligation de délivrance ;

— Ordonne la résiliation du bail commercial du 16 juillet 2020 conclu entre la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL et la SARL SO’UNLIMITED COFFEE portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] dans le [Localité 5] aux torts exclusifs du bailleur, et ce, à la date du 23 août 2023 à 24h00, date d’échéance de la première période triennale ;

— Dit que la quote-part des loyers et des charges relative à la partie des locaux à usage commercial n’est pas exigible ;

— Condamne la SARL SO’UNLIMITED COFFEE à payer en deniers ou quittances à la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 49.613 euros au titre de la dette locative afférente à la quote-part des loyers et charges relative à la partie des locaux à usage d’habitation, arrêtée au 23 août 2023;

— Rejette la demande formée par la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL tendant à la majoration des intérêts de retard ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] [Localité 8] dans le [Localité 5], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL SO’UNLIMITED COFFEE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que la SARL SO’UNLIMITED COFFEE est redevable à l’égard de la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL d’une indemnité d’occupation, à compter du 24 août 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer contractuel mensuel TTC avant résiliation judiciaire (en ce, inclus la quote-part relative à l’usage commercial), outre les charges ;

— Condamne la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à verser à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE la somme de 5.676,83 euros au titre des dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance ;

— Rejette les demandes indemnitaires complémentaire de la SARL SO’UNLIMITED COFFEE ;

— Condamne la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL aux entiers dépens;

— Condamne la SAS SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à payer à la SARL SO’UNLIMITED COFFEE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME