1 CCC DOSSIER+ 1 CCC et 1 CCFE M^e GAMBINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 02 AVRIL 2026

S.D.C. [Adresse 1]

c/

[M] [U] [W] [F]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00229 -

N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSSJ

Après débats à l’audience publique tenue le 25 Février 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1]

C/o son syndic, CITYA MANDELIEU

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Emilia MALAGUTTI, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [M] [U] [W] [F]

né le 11 Juillet 1982 à [Localité 2] (06)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Février 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [M] [F] est propriétaire des lots n° 39 et 61 au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant acte en date du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [M] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la Loi no 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 484 et suivants du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [M] [F] au paiement de la somme de 2.558,70 € au titre de l’arriéré de charges échues et frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

CONDAMNER Monsieur [M] [F] au paiement des provisions ou sommes exigibles du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, à savoir :

les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi précitée, à savoir :

> au titre du budget prévisionnel (article 14-1), de l’exercice du 1 er juillet 2025 au 30 juin 2026 (résolution n08) approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2024, à savoir :

01/01/2026 APPEL 01/01/2026 – 31/03/2026

277,471

01/04/2026 APPEL 01/04/2026 – 30/06/2026

277,471

> au titre des cotisations de fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2 (Il)

01/01/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

01/04/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

CONDAMNER Monsieur [M] [F] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [M] [F] au paiement d’une somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du Commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le I er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 25 février 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), Monsieur [M] [F] n’a pas comparu.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi nBOL176\f« Symbol »\s122021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :

— le relevé de propriété attestant que Monsieur [M] [F] est propriétaire des lots n° 39 et 61,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL CITYA MANDELIEU intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er juillet au 30 juin de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 juin 2024, le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ainsi que le fonds travaux,

— des appels de fonds.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour l’exercice comptable 2023/2024. Ils ont également voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 24 octobre 2025, au moins une provision due au titre des budgets prévisionnels de l’année 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur [F] le 28 octobre 2025 (présentée le 30 octobre 2025, pli non réclamé), d’avoir à régler la somme de 2.5040,06 € due au titre des provisions échues en application des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon compte annexé au courrier, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 30 octobre 2025, date de présentation du courrier RAR, ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 2 décembre 2025, non contesté par le défendeur non comparant.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— l’extrait de compte copropriétaire de Monsieur [M] [F] arrêté au 2 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.547,93 € incluant les appels de fonds du 1er octobre 2024, ainsi que des frais et honoraires,

— l’état des dépenses de l’exercice clos le 30 juin 2024,

— les appels de fonds.

Monsieur [M] [F] qui ne comparait pas bien que régulièrement assigné, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [M] [F] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2026 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier RAR en date du 28 octobre 2025, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard du décompte produit (qui doit être expurgé des frais d’un montant total de 800,40 € qui seront évoqués ci-dessous), Monsieur [M] [F] sera en conséquence condamné au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.747,53 € au titre des charges échues suivant décompte arrêté au 2 décembre 2025 inclus,

— les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi précitée, à savoir :

> au titre du budget prévisionnel (article 14-1), de l’exercice du 1 er juillet 2025 au 30 juin 2026 (résolution n°8) approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2024, à savoir :

01/01/2026 APPEL 01/01/2026 – 31/03/2026

277,471

01/04/2026 APPEL 01/04/2026 – 30/06/2026

277,471

> au titre des cotisations de fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2 (Il)

01/01/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

01/04/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

Avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Les frais diversement intitulés “de recouvrement”, “de relance”, de “constitution de dossier avocat”, de “remise huissier”, “ouverture de dossier contentieux”, “suivi contentieux”, “suivi recouvrement”… relèvent de l’activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais font partie des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n 2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété les prestations particulières autorise une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat « uniquement en cas de circonstances exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les diverses mises en demeure, relances et commandement de payer adressées au défendeur et peut légitimement lui réclamer le paiement à ce titre de la somme de 93,60 € (2 mises en demeure). En revanche il sera débouté du surplus de ses demandes.

Le défendeur sera condamné en conséquence, en application de ces dispositions, au paiement de la somme de 93,60 €.

3/ Sur la demande au titre de la résistance abusive / de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance du défendeur à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis le mois de janvier 2025, sans fournir la moindre explication, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une condamnation pour résistance abusive d’un montant de 500,00 euros correspondant aux honoraires du syndic.

4 / Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [F], qui succombe à la présente instance, supportera outre les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat requérant la charge des frais irrépétibles

engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [M] [F] sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], les sommes suivantes :

— La somme de 1.747,53 € au titre des charges échues suivant décompte arrêté au 2 décembre 2025 inclus,

— Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi précitée, à savoir :

> au titre du budget prévisionnel (article 14-1), de l’exercice du 1 er juillet 2025 au 30 juin 2026 (résolution n°8) approuvé par l’assemblée générale du 19 décembre 2024, à savoir :

01/01/2026 APPEL 01/01/2026 – 31/03/2026

277,471

01/04/2026 APPEL 01/04/2026 – 30/06/2026

277,471

> au titre des cotisations de fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2 (Il)

01/01/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

01/04/2026 FONDS TVX LOI ALUR 13,76

Avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— La somme de 93,60 € au titre des frais nécessaires,

— La somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens ;

Condamne Monsieur [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond