TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 20/05557 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V4V3

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. MARIANO

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic :, Société d’assurances mutuellles à cotisations fixes AREAS DOMMAGES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARIANO

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Céline PISA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 424

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic :

Cabinet F. MERGUIN

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

Société d’assurances mutuellles à cotisations fixes AREAS DOMMAGES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1172

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.

Le syndic de cette copropriété est le cabinet F. Merguin. L’assureur de l’immeuble est la société Aréas Dommages.

La SCI Mariano est propriétaire au sein dudit immeuble et est assurée auprès des MMA IARD.

Le 15 juin 2016, la SCI Mariano a déclaré un sinistre dégât des eaux à son assureur, alertée par M. [J], locataire de l’époque, lui signalant des moisissures sur les murs de la salle d’eau et de la chambre. La SCI Mariano a informé le syndic de défauts d’étanchéité du zinc côté cour, devant protéger le mur de la chambre et de la salle d’eau en juin 2016. Le locataire a donné congé en juillet 2016 et a quitté les lieux en août 2016.

A la sortie des lieux du locataire, la SCI Mariano a entamé des travaux de remise en état de tout le logement y compris sur les zones ayant fait l’objet de la déclaration de sinistre précitée.

Un huissier a dressé un procès-verbal de constat des désordres le 12 septembre 2016.

L’appartement a été reloué à Mme [M] à compter du 2 novembre 2016. Elle a quitté l’appartement en février 2019 en signalant un problème d’humidité « insupportable » la contraignant à rompre le contrat de location.

Les MMA IARD ont mandaté le cabinet Polyexpert, expert amiable, et a dénié ses garanties, sans contester l’obligation d’entretien du mur de la cour de la copropriété, faisant état d’une non garantie car les dommages seraient dus à un mur froid créant un pont thermique et à la condensation. Le cabinet Polyexpert a rendu son rapport le 15 novembre 2016.

La SCI Mariano a sollicité l’avis d’un autre expert, M. [W], qui a considéré dans son rapport du 18 janvier 2017 que les dommages provenaient des parois extérieures, dont le revêtement était poreux, mal isolées et mal protégées par une zinguerie en mauvais état.

C’est dans ce contexte que, par exploit d’huissier en date du 29 janvier 2018, la demanderesse a assigné en référé le syndicat des copropriétaires et les MMA IARD aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 15 mars 2018, M. [T] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 13 septembre 2019.

Par actes du 29 juillet 2020, la SCI Mariano a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Aréas Dommages, au fond en ouverture de rapport devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’être indemnisée des préjudices causés par les désordres d’humidité affectant son appartement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, la SCI Mariano demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de:

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] responsable des désordres d’humidité affectant l’appartement de la SCI Mariano.En conséquence,

S’entendre in solidum condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] et la compagnie d’assurance Aréas Dommages à payer à la SCI Mariano :2.400 € au titre de la perte locative d’août à octobre 2016,385 € au titre des travaux de pose d’une VMC, 2.596 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement effectués en vain en septembre 2016,262,24 € au titre des frais de procès-verbal de constat d’Huissier du 12 septembre 2016,1.140 € au titre de honoraires de l’expert amiable Monsieur [W],13.365 € au titre de la perte locative et charges récupérables depuis le départ de Mademoiselle [M] jusqu’au 16 juin 2020,2.841,30 € TTC au titre des travaux de remise en état intérieurs de l’appartement après exécution par la copropriété des travaux de nature à assurer l’étanchéité du mur sur courette de l’immeuble,5.000 € de dommages et intérêts au titre du temps de suivi et tracasserie de la procédure depuis 2016,8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] de toutes ses demandes fins et conclusions envers la SCI Mariano,Déclarer non valable la clause d’exclusion de garantie figurant à l’article I–4-2 p. 15 des dispositions générales de la police d’assurance de la société Aéras Dommages au regard des dispositions de l’article L.113-1 du code des assurances,Débouter pareillement cette société de toutes ses demandes fins et conclusions envers la SCI Mariano.Dire et juger que la société Aéras Dommages devra garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à intervenir à son encontre sur les demandes de la SCI.Dire et juger au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI Mariano sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens de la procédure de référé et de la procédure au fond lesquels comprendront les honoraires de l’expert Monsieur [T], dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Céline Pisa Avocat, comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L.113-1 du code des assurances et du rapport d’expertise de M. [T], de :

A titre principal,

Débouter la SCI Mariano de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande de condamnation sur les sommes suivantes : 2.400 € au titre de la perte locative d’août à octobre 2016 ; 385 € au titre des travaux de pose de la VMC ; 2.596 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement en 2016 ; 262,24 € au titre des frais du procès-verbal d’Huissier du 12 septembre 2016 ; 1.140 € à titre des honoraires de l’expert amiable Monsieur [W] ; 13.365 € au titre de la perte locative et des charges récupérables depuis le départ de Mademoiselle [M] jusqu’au 16 juin 2020 ; 2.841,30 € TTC au titre des travaux de remise en état intérieurs de l’appartement après exécution par la copropriété des travaux de nature à assurer l’étanchéité du mur sur courette de l’immeuble ; 5.000 € à titre des dommages et intérêts cette somme n’étant pas justifiée par la SCI Mariano qui sollicite d’ores et déjà une réparation de son préjudice matériel et de perte locative ; A titre subsidiaire,

Condamner la SCI Mariano à supporter 50 % des préjudices qu’elle invoque ; En tout état de cause,

Condamner la société Aéras Dommages à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet Syndic Avenir, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; Condamner in solidum la SCI Mariano et la société Aéras Dommages à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet Syndic Avenir, la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner in solidum la SCI Mariano et la société Aéras Dommages aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2022, la société Aéras Dommages demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du rapport déposé par Monsieur [T], de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER la SCI Mariano et tout concluant de toutes demandes contre Aéras Dommages,CONSTATER que les désordres ont pour cause la condensation, exclusion expresse de la garantie dégât des eaux,En outre,

CONSTATER que la police Aéras Dommages exclut des garanties les dommages ou aggravations de dommages résultant d’un défaut d’entretien par la copropriété,DEBOUTER de plus fort la SCI Mariano et tout concluant de toutes demandes contre AÉRAS DOMMAGES,DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile dirigée contre Aéras Dommages,A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER la SCI Mariano de ses demandes relatives aux remises en état de 2016 et aux pertes de loyer de 2016, ainsi que de celles relatives aux pertes de loyers de février 2019 à juin 2020, outre des demandes relatives aux honoraires de Monsieur [W], aux dommages et intérêts, et aux frais de pose d’un VMC,REJETER l’exécution provisoire sur les demandes de la SCI Mariano,DEBOUTER tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre Aéras Dommages,DIRE ET JUGER Aéras Dommages bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,CONDAMNER in solidum la SCI Mariano et tout succombant à payer à la société Aéras Dommages la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont

distraction au profit de Maître Séverine Cardonel de la SELARLU Séverine Cardonel Avocat et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions transmises par les parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2023 puis une nouvelle fois le 23 mai 2024, sans toutefois de révocation de la précédente clôture ordonnée.

Par ordonnance du 23 septembre 2025, le juge de la mise en état a révoqué ces ordonnances de clôture, réouvert les débats pour admettre les conclusions notifiées dans l’intérêt de la SCI Mariano le 11 décembre 2023 et du syndicat des copropriétaires le 6 décembre 2023 et clôturé la procédure au jour de l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 3 décembre 2025, prorogé au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

— la SCI Mariano :

« Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] responsable des désordres d’humidité affectant l’appartement de la SCI Mariano. »

« Déclarer non valable la clause d’exclusion de garantie figurant à l’article I–4-2 p. 15 des dispositions générales de la police d’assurance de la société Aéras Dommages au regard des dispositions de l’article L.113-1 du code des assurances »

— la société Aréas Dommages :

« CONSTATER que les désordres ont pour cause la condensation, exclusion expresse de la garantie dégât des eaux »

« CONSTATER que la police Aéras Dommages exclut des garanties les dommages ou aggravations de dommages résultant d’un défaut d’entretien par la copropriété »

En outre, il y a lieu de relever que la demanderesse sollicite du tribunal de  :

« Dire et juger que la société AÉRAS DOMMAGES devra garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à intervenir à son encontre sur les demandes de la SCI. »

Or, dans la mesure où la SCI Mariano soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action, sa demande doit être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Sur les désordres

L’huissier requis par la SCI Mariano indique, dans son procès-verbal de constat du 12 septembre 2016, que « des travaux sont actuellement en cours dans cet appartement.

Dans cette chambre, je constate que le mur à droit en entrant, situé côté cour intérieure, est marqué de piqûres de moisissures.

Monsieur [P] m’indique qu’il existe un doublage sur ce mur, composé de panneaux isolants de placoplâtre, recouverts d’une fibre en verre peinte.

Sur cette fibre de verre, il existe des traces de moisissures visibles notamment en partie haute de ce mur.

Néanmoins, des traces de moisissures marquent également la partie basse de ce même mur.

Je constate en outre que la salle d’eau, bien qu’elle dispose d’une fenêtre donnant sur une cour intérieure, les peintures en plafond sont piquées de moisissures.

Depuis cette ouverture, je dispose d’une vue sur le zinc recouvrant une partie de la toiture.

Je constate qu’il existe de nombreuses coulures sous cette étanchéité.»

Selon son rapport du 13 septembre 2019, l’expert judiciaire, Monsieur [T] circonscrit les désordres comme suit :

« Il apparait actuellement, lors des opérations d’expertise, que les désordres relatifs aux condensations en pigmentations noirâtres apparaissent de façon importante au niveau de la chambre de l’appartement.

Les désordres de pigmentations apparaissent également au niveau de la salle de douche mais sont très nettement inférieurs à ce qui avait été constaté au niveau du constat d’huissier en 2016.

Pour les autres pièces de l’appartement, il n’apparait pas de désordres spécifiques. »

Par conséquent, il apparait que les désordres liés aux condensations en pigmentations noirâtres sont circonscrits à la chambre et à la salle de douche de l’appartement et que les travaux réalisés par la SCI Mariano fin 2016 ont permis de résorber de manière significative les désordres présents dans la salle de douche.

Sur l’origine des désordres

Dans son rapport d’expertise amiable en date du 15 novembre 2016, le cabinet Polyexpert indique que :

« les zones sinistrées correspondent à des murs froids dont un est doublé depuis environ 10 ans. La salle de douche dispose depuis septembre 2016 d’un nouveau système de ventilation. Bien que l’état de la façade et recouvrements en zinc du terrasson nécessitent un entretien, nous ne pouvons, en l’état déterminer qu’ils soient la cause directe des réclamations de l’assuré. En effet, nous observons des doubles vitrages PVC dont certains sont dépourvus de ventilation. […] L’assuré nous précise qu’une penderie était collée au mur piqué de moisissure. Tous ces éléments nous mènent à la conclusion de dommages relevant d’un phénomène de pont thermique et condensation. Le syndic présent est avisé de la grande vétusté des parties communes visibles depuis la courette aveugle et du fait que des travaux d’isolation peuvent être réalisés avec accord de l’assemblée générale pour enrayer ce type de problème.»

Il en conclut que l’origine des désordres est non garantie au titre de la garantie dégâts des eaux du fait de la condensation et du pont thermique. Il ajoute que « les dommages aux embellissements sont conventionnellement à prendre en charge par l’assureur de l’immeuble compte tenu du départ du locataire (congé). Toutefois, l’origine est hors garantie. Dans ces conditions la perte de loyer n’est pas acquise.»

Aux termes de son rapport d’expertise privée en date du 18 janvier 2017, réalisé à la requête de la SCI Mariano, M. [W] considère concernant la cause des désordres que :

« Les travaux de remise en état des parois intérieures de l’appartement ont été réalisés. Toutefois, nous avons pu constater que l’air circulait correctement dans l’appartement et que la condensation ne pouvait pas être à l’origine des désordres.

Pour notre part, l’origine des désordres résulte d’une part des infiltrations et ponts thermiques provenant des parois extérieures sur cour du fait de la porosité du revêtement et de l’absence d’isolation thermique ainsi que du mauvais état des éléments de zinguerie qui recouvrent partiellement ces parois. D’autre part, l’absence d’isolation thermique dans les combles, provoque des ponts thermiques et les infiltrations provenant de la couverture, du fait de son état qui ne garantit pas une parfaite étanchéité. »

Dans son rapport du 13 septembre 2019, l’expert judiciaire, Monsieur [T], circonscrit les désordres liés à la condensation comme suit :

« les points d’apparition des moisissures noirâtres montrent, sur la partie de la façade côté rue, l’absence d’humidité dans les murs.

Par contre, sur la partie façade côté cour, il est constaté une humidité très importante au niveau des murs pouvant occasionner ce type de phénomène et l’accroissement des phénomènes de condensation d’humidité ambiante des pièces. Cela est confirmé par la quasi absence de désordres sur les autres pièces de l’appartement, à la fois cuisine et pièce principale.

En fonction de nos constatations, il apparaît effectivement que le mur côté cour intérieure présente une humidité importante en provenance des dégradations du ravalement, élément qui entraine effectivement l’augmentation des phénomènes de condensation sur les parois de la chambre de l’appartement.

Le même phénomène est constatable sur la partie douche mais n’est, à notre avis, pas en rapport direct avec les dégradations du revêtement intérieur, ce du fait de l’utilisation du local. »

Concernant les combles, l’expert judiciaire, contrairement à M. [W], n’a pas constaté d’infiltrations pouvant entrainer un phénomène d’accroissement des points de condensation.

Il considère qu’il est « certain que les désordres affectant l’appartement et notamment cette pièce chambre sont relatifs à la mauvaise étanchéité de la façade cour correspondant et dont il a été constaté que le vieillissement du bardage zinc existant a entrainé des écoulements d’eau sur la partie de façade située en dessous et des pénétrations de cette humidité au fil du temps dans les matériaux.»

Il ajoute que « l’accroissement des désordres constatés dans le constat d’huissier [du 12 septembre 2016] est, à notre avis, relatif d’une part à ces problèmes d’humidité au niveau du mur de la façade mais aussi d’un problème d’utilisation des locaux par le locataire avec des pièces mal aérées.

Il convient de préciser d’ailleurs que le système de ventilation a été amélioré par la SCI MARIANO à l’occasion des travaux réalisés.

Actuellement lors des opérations d’expertise de la réunion du 11 avril 2019 les locaux étant en location, il n’est pas constaté ce même phénomène même si les désordres de pigmentations noirâtres sont bien présents et sont en rapport direct avec l’humidité sur le ravalement de la cour mais uniquement sur la partie chambre mais il n’est pas constaté de réels désordres au niveau de la salle de douche. »

Il conclut que « ces vieillissements des éléments de bardages et de ravalement sont anciens, aucune réparation n’a été effectuée sur cette zone depuis de nombreuses années sachant de même que l’accès pour les entreprises est relativement difficile.

[…] les désordres affectant le local de la SCI Mariano sont directement en liaison avec le problème d’absence d’entretien de la part de la copropriété de la zone de ravalement dans la courette.»

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI Mariano recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en considérant que ce dernier est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires conclut à titre principal au débouté des demandes d’indemnisation estimant ne pas être responsable des désordres précités. A titre subsidiaire, il demande à ce que la SCI Mariano supporte 50 % des préjudices qu’elle invoque.

Il oppose que l’expertise judiciaire a bien mis en exergue, pour les désordres apparus en 2016, la mauvaise utilisation des locaux par le locataire de l’époque, M. [J], entraînant des problèmes de condensation dont les conséquences doivent être supportées par la SCI Mariano.

Il ajoute, concernant les désordres constatés lors des opérations d’expertise, qu’ils sont relatifs aux condensations en pigmentation noirâtres et apparaissent de façon importante au niveau de la chambre de l’appartement. Il en conclut que ces désordres sont en partie imputables à la SCI Mariano et qu’il ne pourra être tenu seul responsable desdits désordres.

*

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

En application de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de cette loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 I de ladite loi ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, en vigueur à la date de conclusion du règlement de copropriété, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Cass. Civ 3ème 9 mai 2019, n°18-13.670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure. (Cass. Civ 3ème 3 décembre 2020, n°19-12.871).

En l’espèce, il est établi que les désordres sont liés tant à la mauvaise ventilation du lot de la SCI Mariano, imputable à cette dernière, qu’au mauvais entretien des parties communes, tenant au mauvais entretien des parois extérieures sur cour et des éléments de zinguerie.

Dès lors, il y a lieu de relever un partage de responsabilité entre la SCI Mariano et le syndicat des propriétaires à hauteur de 50 % chacun.

Sur la garantie de l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société Aréas Dommages

— sur les demandes formulées à l’encontre de l’assureur par la SCI Mariano

La SCI Mariano demande que la société Aéras Dommages, soit condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires, dont elle est l’assureur.

Concernant l’exclusion de garantie relative à la condensation opposée par la société Aéras Dommages, la SCI Mariano considère que le sinistre est la conséquence d’une pénétration d’eau dans le mur côté cour intérieure, saturé à 99%, qui génère des phénomènes de condensation dans l’appartement litigieux et les dégradations qui en ont été la conséquence.

Elle ajoute que cela constitue un « dégât des eaux » au sens de l’article II-1-4-1 des conditions générales de la police, les condensations résultant d’un sinistre garanti, et la clause d’exclusion spécifique stipulée à l’article II-1-4-4 de ces mêmes conditions n’ayant pas vocation à s’appliquer

Concernant l’exclusion de garantie liée au défaut d’entretien, elle fait valoir que le caractère patent de celui-ci doit donc être délibéré et quasi volontaire de la part du syndicat des copropriétaires lequel doit s’être soustrait à cette obligation en connaissance de cause, alors qu’aux dires mêmes de l’expert, les lieux sont difficilement accessibles et le phénomène de dégradation entachant les murs sur courette difficilement repérables et identifiables. Elle ajoute que le caractère permanent de ce même défaut d’entretien n’est pas démontré sachant que la seule constatation selon laquelle aucune réparation n’aurait été effectuée depuis plusieurs années n’est pas de nature à démontrer une permanence absolue dans le défaut d’entretien.

La société Aéras Dommages conclut au débouté de la prise en charge des demandes d’indemnisation au titre des dégâts des eaux car elle estime que ces désordres ne sont pas garantis.

Elle précise que les dommages engendrés dans la salle de bains et dans la chambre de l’appartement sont causés par la condensation, qui se forme de manière inhabituelle sur des murs mal isolés. Elle ajoute que les conditions générales susvisées de la police excluant de la garantie dégât des eaux les dommages résultant de la condensation, ses garanties ne sauraient donc être mobilisées et les demandes de la SCI Mariano à son égard, ainsi que de tout autre concluant, doivent être rejetées.

Concernant le défaut d’entretien des parties communes, elle oppose que l’article 1.4.2 des conditions générales de la police dispose que sont exclus des garanties les dommages ou l’aggravation des dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent et patent. Or, elle considère que le syndicat des copropriétaires a été défaillant de manière permanente et patente dans l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires considère que l’exclusion de garantie invoquée par la société Aéras Dommages relative à la condensation est fondée sur une clause illégale car elle présente un caractère général qui n’est ni formel, ni limité.

Concernant l’exclusion de garantie relative à un défaut d’entretien de la zone de ravalement dans la courette, il fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que les clauses d’exclusion de la garantie de l’assureur sont d’interprétation stricte et que la société Aéras Dommages ne démontre pas le caractère patent et permanent du défaut d’entretien qu’elle lui reproche.

*

L’article L113-1 du code des assurances prévoit que : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

En application de l’article L124-3 du code des assurances, celui qui subit des désordres dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur qui garantit la responsabilité civile de l’auteur des désordres.

Le contrat fait la loi entre les parties en application de l’article 1103 du code civil.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le syndicat des copropriétaires a contracté auprès de la société Aéras Dommages une assurance multirisque avec prise d’effet au 16 juin 2012 (contrat n° ZI000203).

Les exclusions de garantie, mentionnées en page 26 des conditions générales, s’agissant de la garantie dégât des eaux, sont rédigées de la façon suivante : « Exclusions spécifiques : Les dommages provenant de l’humidité naturelle des locaux ou de condensation lorsqu’elles ne résultent pas d’un sinistre garanti. »

Toutefois, dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée au titre de la condensation, les désordres causés par ce phénomène devant ainsi rester à la charge de la SCI Mariano, il n’y a pas lieu d’examiner la portée de cette clause d’exclusion de garantie.

Une clause d’exclusion contractuelle n’est valable que si elle est formelle et limitée, c’est-à-dire qu’elle doit être suffisamment explicite pour que l’assuré puisse connaître l’étendue de la garantie, ce qui implique qu’elle délimite de façon particulièrement nette le champ dans lequel la garantie n’est pas due, et qu’elle ne doit pas vider pas cette dernière de sa substance.

Ainsi les clauses d’exclusion de garantie ne peuvent être tenues pour formelles et limitées dès lors qu’elles doivent être interprétées.

Or, en l’espèce, la clause excluant la garantie pour « les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent et patent », en ce qu’elle ne définit pas expressément la législation ainsi visée et ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision rendant nécessaire son interprétation.

La garantie de la société Aéras Dommages est donc mobilisable.

Elle est donc condamnée in solidum avec son assuré à indemniser la SCI Mariano des dommages subis consécutivement aux désordres apparus à compter de juin 2016 et est bien-fondée, ainsi qu’elle le sollicite, à opposer les limites de garantie prévues à la police, que sont notamment les franchises et plafonds.

— sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’assureur

Le syndicat des copropriétaires demande que son assureur, la société Aéras Dommages, soit condamné à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Comme indiqué précédemment, les pièces produites attestent que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Aéras Dommages, au titre d’un contrat n° ZI000203 et qu’une garantie dégâts des eaux est souscrite et acquise.

Par conséquent, la société Aéras Dommages est tenue de garantir son assuré de toutes les condamnations, en principal, frais et intérêts, prononcées à son encontre et est bien-fondée, ainsi qu’elle le sollicite, à opposer les limites de garantie prévues à la police, que sont notamment les franchises et plafonds.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par la SCI Mariano

Sur le préjudice locatif d’août à octobre 2016

La SCI Mariano sollicite la somme de 2.400 euros au titre de la perte locative d’août à octobre 2016 (3 X 800 euros).

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [T] n’a jamais estimé que le logement de la SCI MARIANO serait inhabitable du fait des désordres. Il fait valoir que rien ne permet de justifier que les travaux nécessitaient une durée aussi longue pour la réfection de la chambre et de la salle de douche.

La société Aéras Dommages fait pour sa part valoir que l’expert a relevé qu’une partie des désordres, portant sur la condensation dans la douche, tenait à l’utilisation faite des locaux par le locataire de l’époque, ayant ainsi favorisé la production d’humidité dans l’air et le phénomène de condensation.

Elle considère donc que la SCI Mariano doit être déboutée de ses demandes au titre des pertes de loyers de 2016 sollicitées à hauteur de 2 385 euros.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, la SCI Mariano ne rapporte pas la preuve que le locataire, M. [J], dont on ignore par ailleurs tout des conditions d’occupation du logement, est parti en raison de l’humidité ambiante puisque selon l’expert, l’humidité pourrait provenir aussi bien d’une augmentation anormale du taux d’humidité de l’air dans l’appartement, en raison d’une production excessive de vapeur d’eau du fait de l’occupation ou de l’utilisation d’appareil à effet d’eau, que d’une augmentation du niveau de point de rosée sur les murs compte tenu d’une pénétration d’humidité dans les murs périphériques de l’appartement.

Elle sollicite donc le rejet les demandes de pertes de loyers sollicitées sur la période d’août à octobre 2016, relevant de plus que cette période peut s’expliquer par la nécessité de travaux de rafraichissement entre deux locataires ou bien correspondre au délai inhérent aux recherches d’un nouveau locataire.

*

En l’espèce, la SCI Mariano verse aux débats la lettre de M. [J] en date du 01 juillet 2026 expliquant qu’il donne congé de l’appartement en raison de « l’humidité insoutenable » et elle justifie ainsi que le départ de son locataire est bien dû aux désordres liés à l’humidité dans l’appartement et qu’elle a fait réaliser des travaux consistant notamment en l’installation d’une VMC en septembre 2016.

Le loyer de l’appartement était en 2016 de 795 euros charges comprises. La perte locative pour la période de 3 mois à savoir du mois d’août 2016 à octobre 2016 s’élève donc à (795 x 3 mois) = 2.385 euros.

La demande de la SCI Mariano s’analyse toutefois en une perte de chance de louer éventuellement l’appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier local, un taux de perte de chance de 90 % de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu. La perte de chance de relouer l’appartement s’élève donc à 2.146,50 euros.

Dans la mesure où, comme indiqué précédemment, la SCI Mariano a été reconnue responsable à 50% des désordres subis sur cette période, le syndicat des copropriétaires et son assureur sont donc condamnés in solidum à lui verser la somme de (2.146,50 X 50%) = 1.073,25 euros au titre d’une perte de chance de relouer l’appartement sur la période comprise entre août 2016 et octobre 2016.

Sur le préjudice locatif jusqu’au 16 juin 2020

La SCI Mariano sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 13.365 euros au titre de la perte locative et charges récupérables depuis le départ de Mme [M], soit du 02 février 2019 au 16 juin 2020, date de fin des travaux de la copropriété sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [T] n’a jamais estimé que le logement de la SCI MARIANO serait inhabitable du fait des désordres et que concernant le départ de la seconde locataire, Mme [M], aucun élément ne permet d’affirmer que son départ serait lié aux désordres d’une part ni que l’absence de travaux aient pu empêcher de relouer le bien d’autre part.

La société Aéras Dommages fait pour sa part valoir que la SCI Mariano explique qu’elle a fait le choix de ne pas relouer son appartement durant cette période alors qu’il était tout aussi habitable que durant la période où M. [J] et Mme [M] l’ont occupé.

Elle considère ainsi que la SCI Mariano donc très bien pu le louer à compter du mois de février 2019 jusqu’au mois de juin 2020, le cas échéant avec une petite réduction de loyer et ce d’autant les travaux de ravalement dont elle avait demandé la mise en œuvre avaient été votés en assemblée générale et étaient prévus pour être réalisés en suivant.

Enfin, elle indique que la SCI Mariano, qui sollicite pour cette période de février 2019 à juin 2020 la somme de 13.365 euros, a fait réaliser, après le départ de ses deux derniers locataires, des travaux de rafraichissement afin de faire disparaître les traces d’humidité, pour un montant de 2.596 euros, ce qui démontre, s’il en était besoin qu’elle aurait parfaitement pu remettre son appartement sur le marché de la location, dès le départ de Mme [M].

Elle considère donc que le choix délibéré et non justifié de la SCI Mariano de ne pas remettre son appartement en location, de février 2019 à juin 2020, ne saurait être supporté et indemnisé par ses soins.

*

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé que les pertes de loyer depuis le départ de la locataire étaient indemnisables sur la période de février à juillet 2019 soit sur une période de 6 mois au total, à hauteur de 4.800 euros.

La SCI Mariano justifie que le départ de la locataire, à compter de février 2019, est dû aux désordres liés à l’humidité dans l’appartement.

Elle produit également la facture des travaux entrepris par la copropriété datée du 12 juin 2020.

Il convient de relever que la SCI Mariano a fait réaliser des travaux de remise en état intérieurs le 16 juin 2020.

La perte locative s’entend donc sur une période de 16,5 mois, à savoir du mois de février 2019 au 12 juin 2020, date de la fin des travaux sur les parties communes de la copropriété.

Au vu du loyer de l’appartement, d’un montant de 795 euros charges comprises, cette perte s’élève donc à la somme de 13.117,50 euros (795 x 16,5 mois).

La demande de la SCI Mariano s’analyse toutefois en une perte de chance de louer éventuellement l’appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier local, un taux de perte de chance de 90 % de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu. La perte de chance de relouer l’appartement s’élève donc à 11.805,75 euros.

En outre, dans la mesure où la SCI Mariano a fait réaliser, en septembre 2016, les travaux permettant de résorber les problèmes d’humidité, pour lesquels une part de responsabilité a été laissée à sa charge, la perte de chance de relouer est imputable à 100% au syndicat des copropriétaires, dans la mesure où à compter de cette date, seuls les travaux des parties communes empêchaient la mise en location du bien.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur sont donc condamnés in solidum à verser à la SCI Mariano la somme de 11.805,75 euros au titre d’une perte de chance de relouer l’appartement entre le mois de février 2019 et le 12 juin 2020.

Sur la prise en charge des travaux de pose d’une VMC

La SCI Mariano sollicite la somme de 385 euros au titre des travaux de pose d’une VMC.

Toutefois, dans la mesure où la SCI Mariano a été considérée responsable de la mauvaise ventilation du logement, elle doit garder à sa charge cette dépense et il convient par conséquent de la débouter de cette demande.

Sur la prise en charge des travaux de remise en état de l’appartement réalisés en septembre 2016

La SCI Mariano sollicite la somme de 2.596 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement effectués en septembre 2016.

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En l’espèce, la SCI Mariano produit la facture afférente aux travaux de peinture réalisés dans l’appartement en septembre 2016.

La dégradation des murs ayant pour cause tant la mauvaise aération du lot de la SCI Mariano que le mauvais entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires n’est donc tenu de ne prendre en charge que la moitié du montant des travaux.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur sont donc condamnés in solidum à payer la somme de 1.298 euros (2.596 X 50%), au titre du préjudice matériel lié à la remise en état de l’appartement en septembre 2016.

Sur les frais de procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2016

La SCI Mariano sollicite la somme 262,24 euros au titre des frais de procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2016.

Cette dépense ne constitue cependant pas un préjudice en soi mais relève des frais irrépétibles, pour lequel le demandeur formule également une demande. Elle sera donc examinée ci-après sur ce fondement.

Sur les honoraires de l’expert amiable M. [W]

La SCI Mariano sollicite la somme de 1.140 euros au titre des honoraires de l’expert amiable M. [W].

Cette dépense ne constitue toutefois pas un préjudice en soi mais relève des frais irrépétibles, pour lequel le demandeur formule également une demande. Elle sera donc examinée ci-après sur ce fondement.

Sur les travaux de remise en état intérieurs de l’appartement après exécution par la copropriété des travaux de nature à assurer l’étanchéité du mur sur courette de l’immeuble

La SCI Mariano sollicite la somme de 2.841,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état intérieurs de l’appartement, réalisés après exécution par la copropriété des travaux de nature à assurer l’étanchéité du mur sur courette de l’immeuble en juin 2020.

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En l’espèce, la SCI Mariano produit la facture afférente aux travaux de peinture réalisés dans l’appartement en juin 2020.

Cette dégradation des murs, alors que des travaux de peinture avaient été réalisés dans l’appartement en septembre 2016, a pour cause le mauvais entretien des parties communes depuis la date de ces travaux jusqu’en juin 2020, date de réalisation des travaux sur le mur.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors tenu de prendre en charge la totalité de la somme.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 2.841,30 euros au titre du préjudice matériel lié à la remise en état de l’appartement en juin 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Mariano sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du temps passé à gérer le sinistre et des tracasseries subies depuis 2016.

Les défendeurs concluent au débouté de cette demande, le syndicat des copropriétaires considérant que cette demande n’est pas justifiée puisque la SCI Mariano sollicite déjà une réparation de son préjudice matériel et de perte locative.

*

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient donc à la SCI Mariano de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Il convient tout d’abord de relever que l’indemnisation du préjudice matériel et de perte locative tend à indemniser le préjudice financier subi alors que celle du préjudice moral tend à réparer les tracas subis et inquiétudes ressenties du fait du sinistre.

Il est donc inopérant que le syndicat des copropriétaires relève que la SCI Mariano sollicite également une indemnisation à ce titre.

Ensuite, il est certain que les sinistres subis ont nécessité, de la part de la demanderesse, l’accomplissement de démarches afin de gérer ce litige, qui excèdent les tracas habituellement rencontrés en la matière et caractérisent le préjudice invoqué.

Il convient par conséquent de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur à régler à la SCI Mariano la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la société Aréas Dommages, qui succombent, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En revanche, chaque partie supportera les dépens de l’instance en référé (RG 18/546) conformément à ce qui est mentionné dans l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nanterre du 15 mars 2018.

Maître Céline Pisa, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser la SCI Mariano supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires et la société Aréas Dommages sont condamnés in solidum à lui verser.

Cette somme intègre les frais du constat d’huissier de Maître [F] du 12 septembre 2016 dont la facture de 262, 24 euros est produite ainsi que les frais d’expertise privée du 18 janvier 2017 réalisée par M. [W].

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires et son assureur de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Mariano est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevable la demande de la SCI Mariano visant à voir « Dire et juger que la société AÉRAS DOMMAGES devra garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à intervenir à son encontre sur les demandes de la SCI. »,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet F. Merguin, et la société Aréas Dommages, à payer à la SCI Mariano :

la somme de 1.073,25 euros au titre d’une perte de chance de relouer l’appartement entre août 2016 à octobre 2016,la somme de de 11.805,75 euros au titre d’une perte de chance de relouer l’appartement entre février 2019 et le 12 juin 2020,la somme de 1.298 euros au titre du préjudice matériel lié à la remise en état de l’appartement en septembre 2016, 2.841,30 euros au titre du préjudice matériel lié à la remise en état de l’appartement en septembre 2016,la somme de 2.000 euros pour préjudice moral,la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du constat d’huissier de Maître [F] du 12 septembre 2016 et celui de l’expertise privée du 18 janvier 2017 réalisée par M. [W] ;

CONDAMNE la société Aréas Dommages à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet F. Merguin, de toutes les condamnations, en principal, frais et intérêts, prononcées à son encontre, dans les limites de garantie prévues à la police que sont notamment les franchises et plafonds ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet F. Merguin, et la société Aréas Dommages aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Maître [Z] [H] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DISPENSE la SCI Mariano de toute participation aux frais de la présente procédure;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet F. Merguin, et la société Aréas Dommages de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,