REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 23/08732 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KCOR

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 08 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [W] [T] – [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [P] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

tous trois représentés par Maître Yves ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Yves ROSE de l’ASSOCIATION CABINET ROSE

— M^e Marie-françoise LABBE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 août 2022, Madame [T] – [N] [W] a donné à bail à Monsieur [K] [H] un local d’habitation à moyennant un loyer mensuel de 540€ ;

Au terme de ce même contrat, un dépôt de garantie d’un montant de 540€ a été remis entre les mains de la bailleresse ;

Le locataire a donné congé le 17 novembre 2022 et quitté les lieux le 30 novembre 2022 lors de la remise des clefs et établissement du constat de sorties des lieux ;

Par requête en date du 25 septembre 2023, Monsieur [K] [H] a attrait Madame [T] – [N] [W], Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [N] par devant je juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN aux fins de restitution du dépôt de garantie ;

A l’audience initiale du 07 février 2024 les parties sont représentées par leur conseil respectif, l’affaire est renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elle pour être fixée à plaider au 08 octobre 2025 ;

A cette dernière date, Monsieur [K] [H], par la voie de son conseil, soutient ses écritures ; au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité la Condamnation solidaire de Madame [T] – [N] [W], Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [N] à lui payer sur le fondement des dispositions de l’article 215 et 12 de la loi du 06 juillet 1989 :

—  540 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts et capitalisation à compter du 01/01/2023 ;

—  4 797.47€ au titre de dommages intérêts pour réparation de son préjudice financier ;

—  2 400€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris les frais du constat d’huissier pour un montant de 350€ ;

— Leur enjoindre de fixer un rendez-vous de restitution des meubles un dimanche avec un délai de prévenance de 15 jours ;

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise adverse ;

— Constater la résolution du bail au 08 novembre 2022 ;

— Prononcer la résiliation du bail au 08 novembre 2022

Madame [T] – [N] [W], Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [N] par la voie de leur conseil soutiennent leurs écritures ; au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité : outre le débouté des demandes présentées à leur encontre la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 1620€ correspondant à 3 mois de préavis et 900€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens ; à titre subsidiaire ordonner une expertise du loca.l

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de Madame [L] [N] et Monsieur [Y] GOSSOL’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

De même l’article 32 du même code prévoit que : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. » ;

En l’espèce, il demeure constant que le bail du 30 août 2022 a été conclu entre d’une part Madame [T] – [N] [W] en sa qualité de bailleresse et, d’autre part Monsieur [K] [H] tel qu’il résulte des mentions portées sur ce document et des signatures apposées in fine ;

De même, l’attestation de Madame [L] [N] produite aux débats et par laquelle elle se présente comme mandataire de sa belle-mère, ne peut être considérée qu’à la date de son établissement à savoir le 30 novembre 2022 ; de sorte que de fait, le mandat dont se prévaut Madame [L] [N] ne concerne que la régularisation de l’état de sortie des lieux de même date et ne concerne nullement le contrat de bail conclu en amont ;

Il en va de même de Monsieur [Y] [N], dont le nom ne figure sur aucun document contractuel ; par suite l’action dirigée à l’encontre de Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [N] est irrecevable.

— Sur la demande principale

Sur restitution du montant du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Pris en son alinéa 7, le même article prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

D’une part, le locataire doit tout d’abord avoir libéré les lieux et restitué les locaux, tant matériellement que juridiquement, pour se prévaloir d’un défaut de restitution du dépôt de garantie

D’autre part, si le logement a bien été libéré par le locataire, le bailleur est tenu de restituer partiellement ou totalement le dépôt de garantie ;

Enfin, le dépôt de garantie d’un bail d’habitation ne peut servir qu’à garantir le bailleur, en fin d’occupation, de l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ; à l’exclusion de toute autre raison ;

En l’espèce, le bail objet du litige prévoit le règlement d’un dépôt de garantie d’un montant de 540€ correspondant à 1 mois de loyer ; ce même règlement étant justifié. ; étant relevé que la remise des clefs en fin de bail est intervenue en suite de l’établissement du constat de sortie des lieux le 30 novembre 2022 ;

Le locataire justifie de même avoir mis en demeure la bailleresse d’avoir à lui restituer le montant du dépôt de garantie par courrier RAR du 28 novembre 2022 sans succès,

Il demeure constant que les retenues réalisées ne se trouvent en l’espèce justifiées par aucun document, l’état de sortie des lieux du 30 novembre 2022 ne faisant état pour sa part d’aucun désordres locatif ;

Dès lors, en l’absence de justificatif chiffrés, devis ou factures, la retenue réalisée par les bailleurs n’est pas justifiée ; il convient de condamner Madame [T] – [N] [W] à payer à Monsieur [K] [H] la somme de 540€ assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2023 tel que retenue par le demandeur.

Sur la capitalisation des intérêtsVu les dispositions de l’article 1343-2 du code civil selon lesquels les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, cette demande exorbitante des conditions du bail créé une nouvelle obligation qui n’est pas recevable ; par suite la demande est rejetée.

— Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la bailleresse a retenu le montant du dépôt de garantie sans qu’aucune justification n’appuie sa démarche, de même cette situation a perduré nonobstant l‘ensemble des tentatives amiables mises en œuvre par le locataire ; par suite la demande se trouve fondée, il convient de condamner Madame [T] – [N] [W] à payer à Monsieur [K] [H] la somme de 150€ en réparation du préjudice financier subi.

Sur l’insalubrité du logementAux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

De même l’article 1720 du code civil prévoit que : ' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

L’article 1731 du code civil, quant à lui, dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement,

Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, les parties n’ont établi aucun constat d’entrée dans les lieux ; de sorte que le preneur est supposé avoir disposé d’un logement conforme à son usage ; étant précisé que le PV établi non contradictoirement par exploit extra judiciaire ne peut ni remettre en cause la régularité du constat des lieux de sortie du 30 novembre 2022, ni encore être opposable à la bailleresse ;

Par ailleurs, aucun lien de causalité ne se trouve établi entre d’une part l’état du local et, d’autre part l’état de santé de Monsieur [K] [H], documents médicaux produit aux débats confirmant l’existence de troubles respiratoires avec syndrome obstructif ainsi qu’un passé de fumeur de ce dernier ce qui tend à démontrer que les troubles de santé soufferts par le locataire sont antérieurs à la prise d’effet du bail dont il s’agit ;

Par conséquent, le demandeur n’établit nullement la défaillance de la bailleresse, ni l’insalubrité du logement ni encore un trouble de jouissance l’ayant privé de l’usage du local ; il sera par suite débouté de sa demande.

Sur la demande de restitution des meublesL’état des lieux de sortie porte mention de l’existence de différents meubles laissés par le locataire dans l’appartement ;

Bien qu’il n’existe aucune liste produite aux débats l’existence de ce mobilier n’est pas contestable ni par ailleurs contestée par la bailleresse ; il convient par conséquent d’ordonner à Madame [T] – [N] [W] de laisser un libre accès de l’appartement objet du litige à Monsieur [K] [H] afin de permettre à ce dernier de procéder la récupération de ses meubles au jour mois et date à la convenance des parties dans un délai maximum de 15 jours après la signification du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le règlement d’un préavisL’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :

« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.»

L’article 12 de la loi précitée indique quant à lui que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En l’espèce, le congé du locataire a été adressé sous la forme d’un courrier RAR en date du 17 novembre 2022, au motif de difficultés inhérentes à la santé de ce dernier ; à l’appui il est par ailleurs produit différents documents médicaux confirmant l’existence de troubles respiratoires avec syndrome obstructif ; par suite le congé ainsi délivré avec un préavis de 1 mois est régulier ;

La demande de Madame [T]- [N] [W] en ce sens sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, l’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et dépens par elle exposée.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeller que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort ;

DECLARE IRRECEVABLE l’action dirigée à l’encontre de Madame [L] [P] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] ;

DEBOUTE Monsieur [K] [H] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [L] [P] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] ;

CONDAMNE Madame [T] – [N] [W] à payer à Monsieur [K] [H] la somme de 540€ assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [T] – [N] [W] à payer à Monsieur [K] [H] la somme de 150€ en réparation du préjudice financier subi ;

ORDONNE à Madame [T] – [N] [W] de laisser un libre accès de l’appartement objet du litige à Monsieur [K] [H] afin de permettre à ce dernier de procéder la récupération de ses meubles au jour mois et date à la convenance des parties dans un délai maximum de 15 jours après la signification du présent jugement ;

REJETTE pour le surplus les demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l ‘article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle a exposé.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT