T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04463 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXH7

MINUTE n° : 2025/ 803

DATE : 31 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [V] [N] divorcée [B], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS

S.E.L.A.S. RFL NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Z] [F] épouse [U], demeurant [Adresse 8]

non comparante

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 8]

non comparant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-luc FORNO

M^e Thibault POMARES

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-luc FORNO

M^e Thibault POMARES

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivrés les 5 et 10 juin 2025, Mme [N] faisait assigner les époux [U] et la SELAS RFL Notaires devant le juge des référés sur le fondement des articles 834, 835 du CPC, et 1304, 1304-3, 1103, 1104, 1194, 1131-1 du CC.

Mme [N] exposait avoir acquis un bien immobilier à [Localité 12]. L’acte d’achat mentionnait l’existence de deux servitudes de passage sur des fonds voisins, sans que les actes constituant ces servitudes y soient annexés.

L’accès s’effectuait par un chemin communal et par les parcelles cadastrées R [Cadastre 5], propriété des consorts [S], et R [Cadastre 1], [Cadastre 2], propriété des époux [M].

Par acte notarié du 2 mai 2018 établi par Me [Y], la concluante vendait sa propriété aux époux [U].

L’acte de vente stipulait :

« Les parties déclarent que l’accès au bien objet des présentes s’effectue depuis les parcelles appartenant à la commune de [Localité 12] cadastrées section R n° [Cadastre 4], [Cadastre 3] et [Cadastre 6], par le confront sud-ouest des parcelles cadastrées section R n° [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] tel que figuré sous teinte rose au plan cadastral ci-dessus visé.

Étant ici précisé que ce passage créé aux termes de divers actes de constitution de servitude, ci-après plus amplement analysés, qui constitue physiquement l’accès au bien vendu, n’a juridiquement pas été créé au bénéfice de ce dernier.

Les parties ainsi qu’il sera ci-après détaillé entendent transcrire juridiquement cette situation de fait au moyen d’un acte de servitude à réitérer à la suite des présentes.»

La clause « Nantissement – séquestre » prévoyait que : « à titre de condition impulsive et déterminante du consentement des présentes il a été convenu entre les parties » que la demanderesse prendrait à sa charge les frais d’établissement de l’acte constatant les servitudes de passage consenti par les consorts [S] et [M], dont les accords étaient annexés aux présentes, après mention, leurs procurations n’ayant pu être réunies pour la signature de l’acte de vente.

À ce titre la demanderesse avait convenu de séquestrer entre les mains de Maître [Y], notaire, la somme de 20 000 € prélevée sur le prix de la présente vente à la sûreté de la réitération de l’acte constatant cette servitude de passage à recevoir par les soins de Maître [Y].

Cette servitude devrait grever les parcelles cadastrées R [Cadastre 5], appartenant aux consorts [S] et les parcelles R [Cadastre 1] et [Cadastre 2] propriété des époux [M], au profit des biens et droits immobiliers objet des présentes devenant la propriété des époux [U].

Cette somme devrait servir tant au paiement des frais d’acte de servitude que, le cas échéant au dédommagement des propriétaires des fonds servants que des honoraires dus à Maître [Y].

Le séquestre serait valablement déchargé de sa mission :

– soit par la remise au vendeur du solde des fonds séquestrés une fois les frais d’indemnités susvisés soustraits et par la remise à l’acquéreur d’une copie authentique des actes constatant lesdites servitudes,

– soit par la délivrance à l’acquéreur d’seule copie authentique des actes portant constitution de servitude dans l’éventualité où la somme de 20 000 € aurait été totalement absorbée,

– à la caisse des dépôts et consignations en cas de contestation.

Le séquestre serait seul le juge des justifications qui lui seraient fournies et pourrait toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté de l’engagement, le vendeur affectait spécialement à titre de gage et nantissement au profit de l’acquéreur qui l’acceptait la somme ci-dessus séquestrée et ce jusqu’à l’exécution de l’engagement pris ci-dessus. Cette constitution de séquestre ne pouvait nuire à la libération de l’acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Les époux [M] et les consorts [S] avaient donné leur accord. Néanmoins leurs procurations n’avaient pu être recueillies au jour de la signature de l’acte de vente. La concluante avait donc dû séquestrer 20 000 € chez Maître [Y].

La procuration des époux [M] était recueillie après signature légalisée le 17 décembre 2018.

Par la suite les consorts [U] avaient exigé que la servitude soit élargie à 4 m. Me [Y] s’était alors opposée à la régularisation de l’acte aux fins de libérer le solde du séquestre, exigeant que la servitude soit élargie à 4 m pour se conformer au PLU.

Néanmoins cette exigence était contraire au contrat de vente, qui n’avait vocation qu’à transcrire juridiquement une situation de fait sur le chemin existant ce qui avait été accepté par les propriétaires des fonds servants.

Les consorts [S] s’étaient opposés à l’élargissement de la servitude et avaient refusé de signer l’acte.

Maître [R], notaire, ayant représenté la concluante dans le cadre de la vente rappelait que l’exigence du PLU ne concernait que les terrains à bâtir et non ceux supportant une propriété déjà bâtie.

Les consorts [U] ne signaient pas l’acte. Entre-temps Maître [Y] quittait l’étude selon arrêté en date du 31 mars 2021. Le dossier restait en charge en l’étude de Me [E] à [Localité 10].

Malgré plusieurs courriers de Me [E] et une sommation interpellative en date du 12 décembre 2023, à laquelle les époux [U] répondaient être d’accord pour la réalisation de l’acte à condition qu’ils n’engagent aucun frais, ceux-ci revoyaient à nouveau leurs exigences, demandaient qu’une partie de la somme séquestrée leur soit versée pour donner leur accord à la réalisation de l’acte, puis la totalité de la somme, le coût de la constitution de la servitude revenant à la concluante.

Malgré un nouveau courrier de Me [E] en date du 7 mars 2025 leur rappelant la clause de séquestre, et le caractère dominant de leur fonds, ne leur donnant pas vocation à réclamer une indemnité, les époux [U] ne donnaient pas suite à la constitution de servitude.

Elle soutenait au visa des articles 834 et 835 du CPC qu’elle était dans une situation d’urgence, l’acte de vente ayant été passé en 2018, et que le trouble manifestement illicite résultait de la mauvaise foi des acquéreurs qui tentaient d’obtenir un avantage indu.

Elle rappelait au visa des articles 1300 et 1304 – 3 du Code civil que la clause susvisée était réputée accomplie dès lors que les époux [U] avaient bloqué la réalisation de la condition suspensive, consistant précisément en la signature de l’acte de constitution de servitude. Ils avaient introduit de nouvelles exigences démontrant leur mauvaise foi. Bien qu’ils soient les principaux intéressés à la réalisation de l’acte, l’obligation ayant été inscrite dans l’acte de vente à leur demande, ils empêchaient la concluante d’exécuter son engagement.

Il n’était pas sérieusement contestable qu’ils avaient empêché la réalisation de l’acte authentique, et que celle-ci était réputée accomplie. Le séquestre était donc déchargé de sa mission.

Madame [N] sollicitait donc à titre principal que la mainlevée du séquestre soit ordonnée à son profit.

À titre subsidiaire, elle demandait qu’il soit ordonné aux époux [U] de donner procuration à la SELAS RFL Notaires pour signer l’acte authentique établi conformément à la clause susvisée, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

En tout état de cause, elle demandait la condamnation des époux [U] au paiement des sommes suivantes à titre provisionnel :

– 5000 € de dommages et intérêts pour abus de droit,

– une somme équivalente à 50 % des frais notariaux pour les diligences entreprises en vue de la rédaction de l’acte authentique constatant les servitudes,

– 250 € au titre du coût de la sommation interpellative.

Elle sollicitait que le jugement soit déclaré opposable à la SELAS RFL Notaires, que l’exécution provisoire ne soit pas écartée, et que les consorts [U] soient condamnées à lui verser la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

La SELAS RFL Notaires par conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025 rappelait la clause relative à la convention de séquestre. Elle s’abstenait sur le mérite des prétentions des parties et déférerait aurait à toute décision de justice fixant le sort de la somme séquestrée.

Elle demandait la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 1000€ en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Régulièrement assignés à leur adresse de [Localité 12], dûment vérifiée par le commissaire de justice, et à laquelle ils avaient été touchés le 12 décembre 2023 lors de la signification de la sommation interprétative, les époux [U] ne constituaient pas avocat et ne comparaissaient pas.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposabilité du jugement à l’étude notariale

En application de l’article 331 du CPC un tiers peut être mis en cause par la partie qui a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’occurrence Madame [N] justifie d’un intérêt à rendre commun le jugement à la SELAS RFL Notaires, celle-ci détenant le séquestre dont il est demandé mainlevée.

La présente ordonnance sera donc rendue opposable à l’étude notariale.

Sur la demande de mainlevée du séquestre

D’une part, l’article 834 dispose que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Cela signifie que la mesure peut être obtenue si elle ne fait l’objet d’aucun débat juridique sérieux ou si la seule existence du différend justifie une intervention d’urgence.

D’autre part, l’article 835 élargit les pouvoirs du juge des référés, lui permettant de statuer même en présence d’une contestation sérieuse, à condition que la mesure sollicitée soit nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Néanmoins, le juge des référés reste le juge de l’évidence. Notamment les mesures demandées ne doivent pas nécessiter l’interprétation des clauses d’un contrat

En l’espèce la clause de l’acte de vente en date du 2 mai 2018 intitulée « Nantissement – Convention de séquestre » est claire.

La venderesse a accepté de prendre à sa charge les frais d’établissement de l’acte constatant les servitudes de passage consenties par les propriétaires des fonds sur lesquels s’exerçait déjà la servitude de passage au profit du fonds de Madame [N].

Celle-ci acceptait que la somme de 20 000 € soit prélevée sur le prix de vente qui lui était dû d’un montant de 665 000 €, et affectée à la sûreté de la réitération de l’acte constatant la servitude de passage, à intervenir ultérieurement car les procurations des consorts [S] et des époux [M] n’avaient pu être réunies au jour de la signature de l’acte de vente.

Sont produits les courriers adressés par Maître [R] aux époux [M], et aux consorts [S], revêtus de leurs signatures et de la mention « bon pour accord », en date des 20 et 21 mars 2018.

En revanche la procuration pour consentir la servitude des époux [M] n’a pu être reçue par le notaire que le 17 décembre 2018 après légalisation de leurs signatures.

Maître [Y] exprimait le désaccord des époux [U] auprès de Maître [R] par courrier électronique en date du 9 juillet 2020. Selon Me [Y] les époux [M] et les consorts [S] avaient donné leur accord sans réserve la régularisation d’un acte de constitution de servitude de passage sur leur propriété pour permettre l’accès au fonds vendu.

Toutefois les consorts [S] exigeraient qu’il soit inséré dans l’acte de constitution de servitude l’interdiction pour les acquéreurs de réclamer l’élargissement de la servitude à 4 m. Maître [Y] rappelait que le PLU de la commune de [Localité 12] obligeait à créer une servitude de 4 m. Par conséquent elle estimait qu’il n’était pas possible de régulariser l’acte de constitution de servitude aux fins de libérer le solde du séquestre de 20 000 €.

Est produit un courrier adressé par les époux [U] à Me [E], notaire successeur de Maître [Y], reçu le 13 juillet 2022.

Ceux-ci exprimaient leur regret de ne pas avoir retenu 40 000 € sur le prix. Ils avaient appris le jour de la signature qu’il existait un droit de préemption de 5 m dans le bas du terrain. Ils n’avaient pas eu le temps de réfléchir.

La mairie de [Localité 12] leur avait demandé d’installer une pompe à incendie à leurs frais et de payer la somme de 5000 €.

Ils avaient sollicité un huissier aux fins de constater de nombreux vices cachés.

La vente de biens mobiliers pour un montant de 20 000 € comprise dans la vente du bien ne comportait pas de liste. Le chemin faisait moins de 4 m et il était vétuste.

Ils refusaient donc de régulariser l’acte.

Le 12 décembre 2023 en réponse à la sommation interpellative, ils donnaient leur accord à condition qu’il ne leur soit pas imputé de frais.

Il résulte du courrier de Me [E] en date du 7 mars 2025 que plusieurs échanges ont eu lieu aux termes desquels les époux [U] réclamaient que leur soit versé le séquestre en totalité outre la somme de 1000 € et les frais relatifs à constitution de servitude.

Il est manifeste que les époux [U] entendent conserver la somme de 20 000 € à titre de dédommagement pour un certain nombre de griefs relatifs au bien vendu, évoqués dans leur courrier du 13 juillet 2022.

Néanmoins l’objet de la clause était d’imputer un montant sur le prix de vente aux fins de paiement des frais d’acte de servitude, du dédommagement des propriétaires des fonds servants et des honoraires du notaire.

Les époux [U] eux-mêmes assistés d’un notaire ne pouvaient ignorer que le séquestre ne pouvait être utilisé à d’autres fins que celles contractuellement prévues.

Ils ne font état d’aucune action engagée au fond pour faire annuler la vente ou obtenir un dédommagement pour des vices apparents ou cachés.

Ils ont entendu se faire justice à eux-mêmes en faisant délibérément obstruction à la passation de l’acte régularisant la servitude, ce qui s’apparente à une voie de fait et caractérise le trouble manifestement illicite.

La mainlevée du séquestre sera donc ordonnée au profit de la demanderesse.

Sur la demande de provision sur les frais notariaux

Madame [N] fait valoir que les atermoiements des époux [U] ont nécessité d’importantes démarches auprès des notaires. Elle a invité les études notariales appelées en cause à produire le montant des dépassements d’honoraires liés au comportement des époux [U].

La SELAS RFL Notaires produit le compte étude de l’affaire qui fait ressortir des honoraires pour conseils et déplacements d’un montant de 1200 €.

Madame [N] sollicite une provision équivalente à 50 % de cette somme. Les époux [U] seront condamnés à lui verser la somme de 600 €.

Sur la demande de provision sur le coût de la sommation interpellative

Il n’est pas contestable que la délivrance de la sommation interpellative a été rendu nécessaire par l’attitude des défendeurs. La facture du commissaire de justice s’élève à 250 €. Les époux [U] seront condamnés à lui verser cette somme.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, l’inexécution contractuelle se résout, s’il y a lieu, en dommages et intérêts si le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant (CA [Localité 11], 8e chambre, 3 Avril 2024 – n° 23/07110).

Il est établi que les procurations nécessaires à la signature de l’acte notarié étaient réunies dès décembre 2018. Dès lors il n’y avait aucun obstacle, en dehors de la mauvaise volonté des époux [U], à la régularisation de la servitude devant notaire, aux frais de la demanderesse, et le cas échéant avec indemnisation des propriétaires des fonds servants.

Le montant de 20 000 € est inutilement immobilisé depuis cette date du fait des époux [U]. Il en est résulté pour la demanderesse un préjudice sur lequel la somme de 2000 € lui sera allouée à titre provisionnel.

Sur les demandes de la SELAS RFL Notaires

Il lui est donné acte de sa volonté de déférer à la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Les époux [U], parties perdantes, sont condamnés à régler les dépens de l’instance, et à verser à Madame [N] des frais irrépétibles à hauteur de 3000 €, et à l’étude notariale à la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, et de droit exécutoire par provision,

Déclarons la présente ordonnance opposable à la SELAS RFL Notaires,

Donnons acte à la SELAS Notaires de sa volonté de déférer à la présente ordonnance,

Ordonnons la mainlevée du séquestre détenu par la SELAS RFL Notaires au profit de Mme [V] [N] divorcée [B],

Condamnons solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [Z] [F] épouse [U] à régler à Madame [V] [N] divorcée [B] les sommes suivantes à titre provisionnel :

– 2000 € à titre de dommages-intérêts,

– 600 € au titre des frais notariaux,

– 250 € au titre du coût de la sommation interpellative,

Condamnons solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [J] [F] épouse [U] aux dépens de l’instance,

Condamnons solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [Z] [F] épouse [U] à régler à Madame [V] [N] divorcée [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamnons solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [Z] [F] épouse [U] à régler à la SELAS RFL Notaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Rappelons que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE