N° RG 24/01257 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NB3Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/01257 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NB3Q

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Audrey PALLUCCI

☐ Copie c.c à défenderesse

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 26 mars 2025

Le Greffier

Maître Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

26 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. FONCIÈRE MASSENA

immatriculée au RCS de [Localité 11]

sous le n° 632 019 261

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Audrey PALLUCCI,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [K]

née le 28 Juillet 1982 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 22 septembre 2022 et signé électroniquement le 29 septembre 2022, la SA FONCIÈRE MASSENA a consenti à Madame [R] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 860 € comprenant une provision sur charges de 100 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SA FONCIÈRE MASSENA a fait signifier à Madame [R] [K], le 9 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.053,16 €, loyer du mois de février 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA FONCIÈRE MASSENA a fait assigner Madame [R] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties le 22 septembre 2022 ;

— la condamnation de Madame [R] [K], ainsi que tous occupant de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, l’ensemble des locaux occupés sis [Adresse 2] [Localité 12] ;

— qu’il soit dit qu’à défait de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [K] et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Madame [R] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 4.445,64 € arrêtée au 10 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre des arriérés de loyers et de charges, majorée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de maintien dans l’appartement à la somme mensuelle de 886,58 € à compter du 11 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et remise des clés à sa personne ou à celle de son mandataire ;

— qu’il soit dit que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et qu’elle sera indexée sur l’indice de référence des loyers, l’indice de base avant résiliation étant le dernier publié à la date de la décision ;

— subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire : qu’il soit dit que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’une seul loyer courant ou de toute autre somme due au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restant dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— la condamnation de Madame [R] [K] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Madame [R] [K] aux dépens, y compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et le droit proportionnel.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 9 juillet 2024.

A l’audience du 4 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SA FONCIÈRE MASSENA, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance. Elle indique qu’au 1er février 2024, l’arriéré locatif s’élève à 7.645 €.

Elle expose que le loyer courant n’est jamais intégralement payé, qu’elle s’oppose à tous délais de paiement car Madame [R] [K] ne s’est pas acquitté du paiement du loyer régulièrement dès son entrée dans les lieux, qu’elle a déjà consenti en 2023 un échéancier suite à des impayés que la locataire n’a jamais respecté et que la dette devient trop importante. Elle s’oppose également, pour les mêmes motifs, à tout délai d’expulsion prolongé, craignant une augmentation de la dette.

Madame [R] [K], quant à elle, indique avoir procédé avant l’audience, à une virement de 900 €.

Elle ne conteste pas les montants qui lui sont réclamés et indique procéder à des règlements régulièrement mais avoir trop de charges, dont celle d’électricité.

Elle indique ne pas avoir été contactée pour réaliser l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, souhaiter entreprendre des démarches auprès d’une assistance sociale et avoir déposé un dossier afin d’obtenir un logement social.

Elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, et subsidiairement, si de tels délais ne lui étaient pas octroyés, les délais les plus larges possibles pour lui permettre de trouver un nouveau logement.

Aucun rapport d’enquête sociale n’a été envoyé au Juge des Contentieux de la Protection.

La conseil de la SA FONCIÈRE MASSENA a souhaité s’assurer du versement de Madame [R] [K] de la somme de 900 € annoncée et a été autorisée à produire une note en délibéré à ce titre.

Madame [R] [K], quant à elle, a été autorisée à produire en cours de délibéré des éléments relatifs à sa situation personnelle et professionnelle.

Par note du 17 février 2025, la bailleresse a confirmé le paiement de 900 € le 4 février 2025 et a produit un décompte actualisé au 7 février 2025.

En revanche, Madame [R] [K] n’a produit aucune pièce.

La SA FONCIÈRE MASSENA étant régulièrement représentée et Madame [R] [K] étant présente, l’ordonnance sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024, – dénonciation confirmée par courriel de cette dernière du 11 avril 2024 -, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 9 juillet 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en point VIII qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer doit être réglé mensuellement, le 1er du mois de l’échéance.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 9 février 2024 pour une somme en principal de 4.053,16 €, loyer du mois de février 2024 inclus

Il ressort des décomptes arrêté au 7 février 2025 produit lors de l’audience, puis complétés en prenant en compte le dernier versement de Madame [R] [K], que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seule une somme de 1.800 € ayant été versée sur la période du 9 février au 9 avril 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 9 avril 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 22 septembre 2022 et signé électroniquement le 29 septembre 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 février 2025 – complétant le décompte du 1er février 2025 contradictoirement produit à l’audience en prenant en compte le versement effectué par Madame [R] [K] le 4 février 2025 – que la SA FONCIÈRE MASSENA rapporte la preuve que Madame [R] [K] lui doit, au 7 février 2025, la somme de 6.745,27 €.

Madame [R] [K] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [R] [K] sera condamnée à payer à la SA FONCIÈRE MASSENA une provision de 6.745,27 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 7 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [K] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ne forme aucune proposition concrète mais indique pouvoir être en mesure de régler une somme supplémentaire de façon échelonnée.

La SA FONCIÈRE MASSENA s’y oppose.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Outre le fait que Madame [R] [K] ne produit aucune pièce justifiant de ses revenus et charges ne permettant pas au Juge de s’assurer qu’elle est en mesure de s’acquitter de la dette locative, elle n’a pas rempli la condition de reprise de versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En effet, s’il résulte du dernier relevé de compte arrêté au 7 février 2025 qu’elle s’acquitte régulièrement du paiement de son loyer, elle ne paie pas le loyer en intégralité. Ainsi, elle n’a pas réglé son loyer de décembre 2024, elle n’a réglé que 700 € pour le loyer du mois de janvier 2025 dont l’échéance était de 912,20 € et n’a réglé que 900 € au mois de février 2025 dont l’échéance était de 912,20 €.

Dès lors, elle ne remplit pas les conditions de l’article 24 V précité et ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

La clause résolutoire ne peut ainsi pas être suspendue.

* Sur l’expulsion et la demande de délais

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SA FONCIÈRE MASSENA et Madame [R] [K] à compter du 10 avril 2024.

Madame [R] [K] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l’espèce, il résulte du décompte de loyers et charges arrêté au 7 février 2025 que Madame [R] [K] , bien que ne s’acquittant pas toujours en intégralité de son loyer, a régulièrement procédé à des versements.

Elle affirme, sans pour autant le justifier, avoir retrouvé un nouvel emploi mieux rémunéré et avoir entrepris des démarches en vue d’obtenir un logement social.

Sa dette ne cesse d’augmenter et il ne convient pas de lui permettre de l’augmenter de manière trop conséquente.

Néanmoins, il résulte des éléments non contestés de l’affaire que celle-ci est mère isolée de quatre enfants âgés de 9 ans, 11 ans, 13 ans et 19 ans.

Il sera ainsi plus difficile pour elle de trouver un logement adapté dans de brefs délais.

Afin de tenir compte des délais déjà accordés de part la durée de la procédure d’expulsion, de la nécessité de ne pas laisser la dette s’agrandir de manière disproportionnée et de prendre en compte l’intérêt des enfants de retrouver un logement et de pouvoir terminer leur scolarité dans leur établissement scolaire d’origine, il convient d’accorder à Madame [R] [K] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 19 octobre de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [R] [K] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

N° RG 24/01257 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NB3Q

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [R] [K], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [R] [K] à payer à la SA FONCIÈRE MASSENA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA FONCIÈRE MASSENA à l’encontre de Madame [R] [K] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 22 septembre 2022 et signé électroniquement le 29 septembre 2022 entre la SA FONCIÈRE MASSENA, d’une part, et Madame [R] [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Madame [R] [K] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration, de ce délai et de restitution des clés, l’expulsion de Madame [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [K] à la SA FONCIÈRE MASSENA à compter du 10 avril 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir la somme de 886,58 € (huit-cent-quatre-vingt-six euros et cinquante-huit cents) par mois avec indexation au 19 octobre de chaque année selon les mêmes modalités que celles prévues au bail, payable le 1er jour du mois de l’échéance ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SA FONCIÈRE MASSENA une provision de 6.745,27 € (six-mille-sept-cent-quarante-cinq euros et vingt-sept cents) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 7 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SA FONCIÈRE MASSENA, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er mars 2025, échéance de mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

REJETTE la demande de Madame [R] [K] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA FONCIÈRE MASSENA ;

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SA FONCIÈRE MASSENA la somme de 100 € (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame [R] [K] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS