TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Juin 2025

Dossier N° RG 21/01155 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JAH3

Minute n° : 2025/174

AFFAIRE :

[P] [I], [A] [I] épouse [V], [S] [I], [R] [I] épouse [T] C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] – Lot n°301 – Lot n°302 – Lot n°5 – Lot n°6 – Lot n°7, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, puis prorogé et rendu le 27 Juin 2025.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Philippe AONZO

M^e Christine JEANTET

M^e Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 6]

Madame [A] [I] épouse [V]

demeurant [Adresse 3] (ETATS-UNIS)

Madame [S] [I] demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [I] épouse [T] demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] – Lot n°301 – Lot n°302 – Lot n°5 – Lot n°6 – Lot n°7, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART ;

PARTIES INTERVENANTES :

S.C.I FRANGY, représentée par son gérant M. [J] [H] [K], demeurant [Adresse 1]

S.C.I DODY représentée par ses gérants MM. [J] [H] [K] et MM [U] [K] demeurant [Adresse 1]

S.C.I LES RESIDENCES [U], représenté par son gérant M. [J] [H] [K] demeurant [Adresse 7]

Toutes trois représentées par M^e Christine JEANTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 11 février 2021, les consorts [I], copropriétaires, faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8] n°301- Lot n°302-Lot n°5-Lot n°6- Lot n°7” sur le fondement des articles 25, 26, 28 la loi du 10 juillet 1965.

Soutenant que les résolutions n° 7 à 13 de l’assemblée générale en date du 7 décembre 2020 avaient été adoptées à la suite d’un abus de majorité, ils en demandaient l’annulation.

Trois sociétés civiles, dénommées «Dody», «Frangy», «Les [Adresse 9]», intervenaient volontairement à l’instance, et concluaient au rejet des prétentions des demandeurs, tandis que le syndicat des copropriétaires soutenait in limine litis que les prétentions des demandeurs étaient irrecevables, et concluait au rejet sur le fond.

Dans leurs dernières écritures déposées par voie électronique le 15 juin 2024, les demandeurs persistaient dans leurs conclusions.

Monsieur [P] [I] et l’indivision [I], copropriétaires de plusieurs lots de la Résidence du nouveau port et du bloc B, exposaient que pour les besoins de l’accès aux lots n° 6 et 7 dont ils étaient propriétaires, ainsi qu’au lot n°31 constitué par la chaudière de l’immeuble, une servitude réelle et perpétuelle avait été concédée sur le fonds [K] en 1968.

Monsieur [P] [I] copropriétaire du bloc C et coindivisaire du bloc B et du bloc A avait découvert à l’occasion de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 le contenu du projet de scission de la copropriété portant sur le retrait des « lots -volumes » n° 5, 6, 7, et 302 de la copropriété.

La scission avait des conséquences sur la situation de la partie demanderesse en ce qu’elle entraînait une modification de l’état descriptif de division et une augmentation potentielle des charges, et en ce qu’elle devait s’accompagner de la constitution de nouvelle servitude sur les biens de l’indivision [I].

La partie demanderesse soutenait en premier lieu que l’instance avait bien été introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

En second lieu, les demandeurs avaient la qualité de copropriétaires :

— Monsieur [P] [I] était copropriétaire du lot n°1 du bloc C

— Monsieur [P] [I], Madame [A] [V] née [I], Mademoiselle [S] [I], Madame [R] [T] née [I] étaient coindivisaires d’un lot du bloc A et de six lots du bloc B, selon acte authentique du 1er décembre 1992 et attestation notariale en date du 5 mai 1988.

Ils justifiaient donc de la qualité pour agir.

En troisième lieu en réponse au grief selon lequel l’indivision n’aurait pas de mandataire commun, les concluants observaient que l’assignation avait été délivrée au nom de chacun des coïndivisaires, et qu’au surplus Monsieur [P] [I] justifiait de la qualité de mandataire commun de l’indivision, selon procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 5 février 2022.

Le moyen devait donc être écarté.

Sur le fond, la partie demanderesse soutenait que le vote de la scission de la copropriété n’avait pas été précédé d’une information préalable suffisante des copropriétaires, laquelle ne se limitait pas au découpage parcellaire et au projet de modification du règlement de copropriété. Toutes les incidences y compris financières devaient être prises en compte.

En l’occurrence les documents annexés à la convocation ne répondaient pas à ces exigences en ce qu’ils n’indiquaient pas les éventuelles conséquences financières résultant de la modification de l’état descriptif de division.

L’impact sur la répartition des charges résultant du retrait de certains lots n’avait pas été expliqué, de même que les risques de troubles supplémentaires résultant du droit de construire sur les lots se retirant de la copropriété, sans contrôle de celle-ci. L’inconstructibilité actuelle du terrain ne garantissait pas que les règles d’urbanisme n’évolueraient pas l’avenir.

La partie demanderesse relevait que le plan parcellaire modificatif, annexé à la convocation de l’assemblée générale indiquait des superficies erronées. L’assemblée générale n’avait pu valablement approuver en l’état la signature d’un document comportant des anomalies qui pouvaient concerner des parties communes au préjudice de la copropriété.

La résolution n°10 qui donnait au syndic de la copropriété le pouvoir de signer le document parcellaire modificatif souffrait donc de cette irrégularité spécifique.

Les résolutions n° 11, 12, 13, relatives à la constitution de servitudes, n’avaient pas été adoptées à la majorité requise.

En effet si, en matière de scission l’assemblée générale devait statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale, en application de l’article 28 I b de la loi du 10 juillet 1965, lorsque la scission s’accompagnait de la constitution d’un droit réel grevant le terrain d’assiette du syndicat d’origine, la majorité requise était celle de l’article 26 de la loi. Tel n’était pas le cas en l’espèce.

Au surplus l’instauration des servitudes au préjudice des requérants était de nature à modifier les modalités de jouissance de leurs lots. L’unanimité était donc doublement nécessaire.

De surcroît le procès-verbal de l’assemblée du 7 décembre 2020 indiquait que Monsieur [P] [I] détenait 73 tantièmes alors qu’il en détenait 51 dans le bloc C, et que l’indivision [I] détenait 363 tantièmes alors qu’elle en détenait 347.

La constitution de servitude au profit du lot D prévoyait qu’il était possible au propriétaire du lot D d’édifier des constructions à une distance d’un mètre 80 de la façade Est du bloc B et d’une hauteur supérieure au bâtiment B, soit 5 m, et en s’appuyant contre le mur du bloc B, les fenêtres des appartements du premier étage formant le lot 6 étant obturées à condition de clôturer les points EFG, le propriétaire du lot D ayant le droit de procéder à toutes ouvertures vues droites balcons et saillies.

Le bloc B ne pourrait pratiquer sur son bâtiment grevé de ces servitudes non altius tollendi aucune surélévation à l’exception d’ouverture d’aération et de lumière.

Cette servitude perpétuelle était consentie à titre gratuit et sans indemnité.

Cette servitude limitait fortement les droits des copropriétaires du bloc B alors que les copropriétaires des lots sortants bénéficiaient d’une possibilité décuplée de construire. L’atteinte au principe d’égalité des copropriétaires était d’autant plus forte qu’aucune indemnité n’était prévue, et ce, sans justification.

Ce traitement discriminatoire était constitutif d’un abus de majorité au détriment des concluants mais également au détriment de la copropriété dans son ensemble. Les résolutions n° 8, 9, 10 devaient être annulés en ce qu’elles ne préservaient pas les intérêts légitimes de la copropriété.

La résolution n°7 en autorisant les copropriétaires des « lots – volumes » 5, 6, 7, 302, à retirer ceux-ci de la copropriété existante ouvrait la voie à un projet de scission déséquilibré.

La partie adverse faisait valoir que Monsieur [I] père et Monsieur [K] père avaient conclu une promesse de vente des 18 et 19 juin 1968 par laquelle une servitude de passage permettait d’accéder à la chaufferie, grevant les lots [K], et une servitude non altius tollendi grevait le bloc B, de sorte que les servitudes grevant le bloc B ne résultaient pas du projet de scission, mais de la vente régulièrement publiée.

En réponse les concluants relevaient que la promesse de vente des 18 et 19 juin 1968 avait été conclue dans le cadre d’une copropriété : il s’agissait de servitude entre parties privatives de lots pour l’édification de constructions sur les lots 5 et 302 et non pas sur des constructions en dehors de la copropriété.

Il résultait de la scission que le fonds servant (indivision [I]) ne pouvait plus bénéficier des limitations à l’exercice des servitudes inhérentes à l’application du régime de copropriété. En l’occurrence il ne s’agissait pas d’une simple reprise des servitudes existantes mais d’une modification de leurs conditions juridiques, les servitudes s’exerçant désormais au bénéfice d’un fonds dominant hors de la copropriété. Adoptée à la majorité de l’article 25 – 1, la résolution critiquée n°11 devait être annulée.

Les concluants sollicitaient le rejet des prétentions adverses, la condamnation des défendeurs à leur verser chacun la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil ainsi que l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires soulevait in limine litis le défaut de qualité des demandeurs, l’indivision n’ayant pas désigné de mandataire commun.

Sur le fond, il soutenait que l’information des copropriétaires était suffisante au regard des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’existait aucun projet de construction sur la parcelle, le terrain étant à ce jour inconstructible. Les SCI défenderesses avaient un caractère familial et ne se livraient pas à l’activité de promotion immobilière. Elles entendaient seulement reprendre la maîtrise du terrain s’agissant d’une copropriété horizontale ne comportant aucun élément d’équipement commun.

Le syndicat observait que si les copropriétaires ne souhaitaient pas permettre la scission, il s’agissait d’une question d’opportunité, qui devait se régler par un vote, et non de légalité.

Sur le plan parcellaire qui serait erroné, le syndicat soutenait que les demandeurs n’apportaient pas la preuve de ces erreurs.

Monsieur [I] n’apportait pas la preuve de ses prétentions quant aux erreurs sur les tantièmes et de surcroît cette erreur matérielle ne pouvait avoir eu aucune influence sur le résultat du vote.

Sur la scission, le syndicat des copropriétaires observait que la seule servitude instituée était issue de la cession. Elle grevait le lot D en faveur du bloc C auquel les demandeurs étaient étrangers.

La fonction de la scission était précisément de permettre au bâtiment se retirant de la copropriété de retrouver la pleine propriété du sol et de l’exonérer des charges communes générales. Il ne s’agissait pas d’un abus ni d’un détournement des règles de la copropriété mais de l’application même du statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires concluait donc au rejet des prétentions des demandeurs et demandait leur condamnation à lui verser une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2024 les sociétés civiles «Dody» «Frangy» «Les résidences [U] » demandaient le rejet des prétentions de la partie demanderesse.

Elles exposaient que les 64 a et 61 centiares de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10], derrière les chantiers navals, propriété de la commune, avaient fait l’objet d’un état descriptif de division le 4 juillet 1960 à l’initiative de Monsieur [K] père. L’ensemble avait été divisé en sept lots constitués par le droit d’utiliser telle surface et d’y construire un bâtiment :

– lot 1 : 1400 m²

– lot 2 : 385 m²

– lot 3 : 1020 m²

– lot 4 : 700 m², selon ayant été divisé en 1967 en deux nouveaux lots 301 (38 m²)

et 302 (662 m²)

– lot 5 : 2500 m²

– lot 6 : 375 m²

– lot 7 : 15 m².

Aucun règlement de copropriété n’avait été fixé. Néanmoins l’ensemble était soumis à la loi du 10 juillet 1965, le sol étant indivis entre les lots.

Puis en 1960 le lot 1 (bloc A) avait fait l’objet d’un EDD et d’un règlement de copropriété par acte sous-seing-privé déposés au rang des minutes d’un notaire et publiés.

En 1967 c’étaient les lots 2 (bloc B) et 301 qui avaient fait l’objet d’un EDD et d’un règlement de copropriété déposés au rang des minutes d’un notaire et publiés. Par cet acte l’immeuble avait été divisé en sept lots numérotés de un à sept et les tantièmes en 385 èmes ultérieurement rectifiés l’assiette de la copropriété portant désormais sur les lots – volumes 2 et 301 et les tantièmes s’exprimant en 423èmes.

Le lot 3 (bloc C) avait fait l’objet d’un EDD et d’un règlement de copropriété en date du 30 août 1963 déposé au rang des minutes d’un notaire et publié en 1965. Par cet acte l’immeuble était divisé en 20 lots numérotés de 1 à 20 et les tantièmes s’exprimait en 1020e.

Les concluantes précisaient qu’aucun élément commun n’existait entre les différents lots, chaque copropriété, ou monopropriété vivant de manière autonome, sans syndic commun. La désignation d’un syndic n’avait été décidée que pour mener à bien les opérations de scission ou à tout le moins régulariser l’existence du syndicat secondaire (Cf. procès-verbal de l’assemblée générale de 2020 désignant le syndic).

À la suite de difficultés liées à l’informatisation du service de la publicité foncière, le logiciel ne permettant pas de superposer les copropriétés à moins que celles-ci n’aient été dès l’origine définies comme des syndicats secondaires, le conservateur des hypothèques avait modifié l’état descriptif de division initial unilatéralement, les lots 1 à 7, 301 et 302 ayant été requalifiés en lots – volumes.

Monsieur [K] père était demeuré propriétaire des lots 5, 302, 6 (dans lequel était exploité un fonds de commerce de restaurant édifié sur le terrain), et 14, 68, 16, 31 du lot – volume 1 ou bloc A (Résidence du casino), ceux-ci étant constitués par les toilettes, le chauffage central du casino, la cuve à mazout du casino et les bureaux.

Ces biens avaient été transmis aux sociétés concluantes, indivisaires sur ces lots.

Malgré la décision technique de la publicité foncière de créer des lots-volumes, aucune division du sol n’était intervenue depuis la création de la copropriété, ni même aucune constitution de syndicats secondaires.

Consulté, le CRIDON était d’avis que dès lors qu’il n’avait pas été mis fin à l’état d’indivision forcée sur le sol, la copropriété horizontale n’avait pu disparaître. Pour sortir de la copropriété il ne pourrait être procédé qu’à des retraits conformément aux dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi toute modification d’aspect extérieur des immeubles situés sur la parcelle unique nécessitait une autorisation de l’assemblée générale, alors que jusqu’à présent chaque groupe d’immeubles avait librement modifié l’aspect extérieur ou créé des extensions sans autorisation de l’assemblée générale de tous les copropriétaires pourtant seule compétente pour statuer sur ce point.

Les sociétés concluantes avaient pris l’initiative en 2020 de faire désigner un syndic de l’ensemble immobilier et de proposer à l’assemblée générale la constitution de syndicats secondaires pour chaque groupe d’immeubles puis la scission. En l’absence de tout lien ni équipement commun aux différents groupes d’immeubles et de l’absence de toute gestion commune depuis 80 ans les copropriétaires avaient opté pour la scission.

L’assemblée générale du 7 décembre 2020 avait accepté par la résolution n°7 le retrait de la copropriété des lots volumes 5, 6, 7, 302.

Constatant que ce retrait conduisait à la rupture de l’unité foncière, la copropriété était scindée en cinq nouvelles propriétés distinctes rendant autonome chacun des blocs constitués en syndicats.

Les consorts [I] étaient opposants à la scission et à la création d’un syndicat secondaire du bloc B.

Les concluants écartaient toute erreur sur le décompte des voix, la seule erreur concernant le statut de Monsieur [P] [I] sur le bloc A car il prétendait être en indivision et non propriétaire seul. En toute hypothèse l’application des tantièmes revendiqués par la partie demanderesse n’aurait eu aucune influence sur le vote final.

Les concluants soutenaient que les conditions matérielles juridiques et financières de la division avaient été précisées par les 80 pages d’annexes à la convocation à l’assemblée générale.

Le partage du sol était établi par le plan de division et par les correspondances figurant au projet d’acte notarié. L’état descriptif de division d’origine était adapté, les servitudes existantes étaient rappelées.

Les conditions financières étaient celle de l’opération soit 1000 € au titre de la création des servitudes, 10 000 € au titre du partage des parties communes, pris en charge par le retrayant.

Les lots 5 et 302, à ce jour des terrains nus, incluaient dès l’origine le droit de construire. Il s’agissait de lots transitoires au sens de l’article 1 alinéa 3 actuel de la loi du 10 juillet 1965.

Les sociétés concluantes étaient perdantes au partage, le terrain du quai de l’épi ayant été classé en zone non constructible par le PLU, alors que les lots 5 et 302 avaient été valorisés comme immeubles bâtis ou en tout cas comme droits à construire utilisables. Ces lots étaient dotés de tantièmes de propriété de charges communes générales calculées par rapport à la constructibilité du terrain à l’époque, les propriétaires étant redevables d’une quote-part de charges supérieure à la valeur actuelle du terrain.

Les consorts [I] soutenaient que le plan parcellaire était erroné alors qu’ils s’appuyaient sur un plan ancien établi par des architectes et non par un géomètre.

Concernant les servitudes, celles-ci étaient maintenues en l’état, le projet d’acte de scission rappelant expressément les servitudes existantes. La servitude qui porterait atteinte aux droits de Monsieur [I] résultait en réalité de la promesse de vente du 3 mai 1968 publiée au service de la publicité foncière.

Peu importait que le fonds dominant soit hors de la copropriété dans la mesure où les servitudes s’exerceraient dans les mêmes conditions matérielles puisque fixées selon les mêmes modalités que celles décrites dans les actes notariés initiaux, s’agissant d’une reprise et d’un cantonnement des servitudes préexistantes. Peu importait la nature ou la qualité du propriétaire du fonds, la servitude s’exerçant nécessairement dans les mêmes conditions quels que soient les propriétaires des fonds concernés.

En application de l’article 700 du Code civil la servitude restait due sans constitution à l’occasion de la scission d’une nouvelle servitude qui aggraverait la condition de la copropriété issue de la scission.

Enfin une décision ne pouvait être annulée sur le fondement de l’abus de majorité que si elle était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce il ne pouvait y avoir abus de majorité dès lors qu’il avait été fait application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire en l’occurrence les SCI retrayantes.

Les concluantes demandaient donc que leur intervention volontaire soit reçue, que la partie demanderesse soit déboutée, condamnée à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure était clôturée à la date du 20 décembre 2024 par ordonnance en date du 17 juin 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire des SCI «Dody» «Frangy» «Les résidences [U]»

Les sociétés intervenantes justifient d’un intérêt à agir au soutien du syndicat des copropriétaires défendeurs, les résolutions attaquées concernant directement leurs droits de propriété. Leur intervention est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action introduite par les consorts [I]

Le syndicat des copropriétaires soutient que faute pour Monsieur [P] [I] d’avoir la qualité expresse de représentant de l’indivision [I], les demandes des coindivisaires seraient irrecevables.

Toutefois l’assignation a bien été délivrée au nom de chacun des coindivisaires dont la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants n’est pas contestée. De plus, les demandeurs produisent le procès-verbal de l’indivision en date du 8 février 2021 désignait Monsieur [P] [I] comme représentant pour la gestion de l’indivision pour l’année 2021 concernant le local commercial formant le lot 71 anciennement lot 8 et le local commercial constituant les lots 2 à 7 de la copropriété.

Par conséquent leur action est recevable en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’information insuffisante des copropriétaires

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de propriété du sol est possible :

— le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initialement constitué. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

— les propriétaires dans les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Dans les deux cas l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Il était prévu au IV de l’article 28 que cette procédure pouvait également être employée pour la division en volume d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectés à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

En l’espèce il s’agit de plusieurs propriétaires, les SCI intervenantes, venant aux droits de Monsieur [K] père, propriétaires de plusieurs entités, soit le lot n°5 (droit d’utiliser une surface de 2605 m²) le lot n°302 issue de la division du lot 4 (droit d’utiliser une surface de 662 m²), le lot n°6, bâtiment dans lequel était exploité un fonds de commerce de restaurant édifié sur un terrain de 375 m², et dans le bloc A, les lots 14, 68, 16 et 31 correspondant à des dépendances et bureaux.

Étaient joints à l’ordre du jour les documents suivants :

— le jugement du 29 novembre 1974 revêtu du cachet du bureau des hypothèques en date du 17 mars 1982

— un plan d’indivision faisant apparaître les bâtiments ABCDE

— la promesse de vente conclue entre Monsieur [K] et Monsieur [I] en date du 3 mai 1968

— le projet d’acte notarié contenant scission de copropriété et constitution de cinq copropriétés avec tableau récapitulatif de division, rappel et cantonnement des servitudes existantes.

Néanmoins aucun plan n’était joint à la convocation faisant apparaître les lots qui devaient faire l’objet de la scission de la copropriété, de sorte que les copropriétaires n’ont pu visualiser clairement les conséquences de leurs choix.

De plus le texte susvisé prévoit que les propriétaires qui souhaitent scinder leur propriété commune du reste de la copropriété tiennent une assemblée générale spéciale pour exprimer leur volonté de scission. Ce document n’est pas joint à la convocation et aucun procès-verbal n’est produit aux débats. La résolution n°7 porte sur l’autorisation à donner aux copropriétaires des lots volume 5, 6, 7, 302 de retirer les lots de la copropriété existante, l’assemblée générale acceptant la demandes desdits copropriétaires.

Or, selon l’ article 28, I, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , l’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Ladite demande n’étant ni jointe à la convocation ni produite aux débats, l’assemblée générale de l’ensemble de la copropriété n’a pu valablement se prononcer. L’assemblée spéciale est en effet une formalité substantielle par laquelle les copropriétaires souhaitant la scission doivent se prononcer selon la majorité requise dans des conditions vérifiables par l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires.

Toutes les incidences, matérielles, financières, et juridiques doivent être prises en compte pour la régularité de l’opération.

A défaut, l’assemblée générale ne prend pas de décision valable. Tel est le cas en l’espèce.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation des résolutions critiquées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et les parties intervenantes seront condamnés à verser chacun la somme de 2000 euros à la partie demanderesse.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu en l’occurrence de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Annule les résolutions n° 7,8, 9,10, 11,12 et 13 adoptées par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] Lot n° 301 – lot n° 302 – lot n° 5 – lot n° 6 – lot n° 7 »

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [P] [I], Madame [A] [V] née [I], Madame [S] [I], Madame [R] [T] née [I] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI Dody, la SCI Frangy, la SCI les Résidences [U] à verser à Monsieur [P] [I], Madame [A] [V] née [I], Madame [S] [I], Madame [R] [T] née [I] la somme de 2000 € chacun en application de l’article 700 du Code de procéudre civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,