TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [D] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [H] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10549 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KRJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [D] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10549 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KRJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, Madame [D] [L] s’est vu consentir par la SAS HENEO un titre d’occupation temporaire sur un logement en résidence sociale situé [Adresse 3] (Escalier 2, 7ème étage, appartement 122).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 janvier 2024, la SAS HENEO a informé Madame [D] [L] que le 15 juillet 2024, la durée maximale de séjour prévue au contrat serait dépassée. Elle lui a également fait signifier, par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 1 890,71 euros au principal dans un délai de un mois, en visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :

faire valider le congé qui a été donné à Madame [D] [L] le 4 janvier 2024, subsidiairement, faire constater la résiliation du titre d’occupation, plus subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, en tout état de cause, obtenir :l’expulsion de Madame [D] [L] sans délai,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui de la redevable qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération des locaux, sa condamnation au paiement de la somme de 2 744,11 euros au titre de l’arriéré de redevance arrêté au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, sa condamnation à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 500 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer.

Lors de l’audience du 21 janvier 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de sa dette à la somme de 2 624,91 euros arrêtée au 10 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Madame [D] [L], bien que régulièrement assignée en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé aux écritures qu’elle a soutenues oralement à l’audience du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d’occupation

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [D] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat de résidence signé le 15 juillet 2021 par la SAS HENEO d’une part et Madame [D] [L] d’autre part prévoit, en son article 5, que la location est consentie pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Il est prévu, à l’article 7 de la convention, qu’en cas de dépassement du délai maximal de séjour de 36 mois, le titre d’occupation pourra être résilié, après que le résident en aura été individuellement informé en respectant un préavis de trois mois.

Le contrat de résidence prévoit que le dépassement de la durée maximale de séjour est sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire et non par la délivrance d’un congé.

C’est ainsi que le courrier adressé le 4 janvier 2024 à Madame [D] [L], mentionnant le dépassement de ce délai, ne porte pas la mention de congé, hypothèse qui, en tout état de cause, n’est pas prévue par le contrat de résidence et que la SAS HENEO sera déboutée de sa demande de validation de congé.

Subsidiairement, elle sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire non pour dépassement de la durée maximale de séjour mais pour l’existence d’une dette de redevance.

L’article 7 du contrat de résidence prévoit également que le titre d’occupation pourra être résilié, par le jeu d’une clause résolutoire, un mois après notification d’un courrier recommandé avec accusé de réception, en cas notamment d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste du à la SAS HENEO.

La SAS HENEO justifie de la signification, par commissaire de justice le 5 janvier 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 890,71 euros dans un délai d’un mois, correspondant à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement. Or, il résulte du décompte arrêté au 10 janvier 2025, que cette somme n’a pas été intégralement réglée dans le délai imparti, de sorte que la SAS HENEO est bien-fondée à se prévaloir de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2024.

Madame [D] [L] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la condamnation en paiement des arriérés de redevances et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [D] [L] est redevable des redevances et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat. Par ailleurs,le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [D] [L] sera donc tenue, en réparation de ce préjudice causé à la demanderesse, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2024, date de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, qu’il y a lieu de fixer au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

Au terme du décompte produit au débat par la SAS HENEO, Madame [D] [L] reste devoir, au 10 janvier 2025, la somme de 2 624,91 euros au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse.

Madame [D] [L] sera donc condamnée à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 1 890,71 euros et de la signification de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens,en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS HENEO de sa demande de validation de congé,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence conclu le 15 juillet 2021 entre la [6] HENEO d’une part et Madame [D] [L] d’autre part, portant sur le logement n°122, situé [Adresse 2] (Escalier 2, 7ème étage) sont réunies depuis le 6 février 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de résidence susmentionné est résilié depuis le 6 février 2024,

ORDONNE, en conséquence, à Madame [D] [L], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à la SAS HENEO la somme de 2 624,91 euros au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation, échues au 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 1 890,71 euros euros à compter de la signification de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection