TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 06 Juin 2025

Dossier N° RG 23/00291 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JVDH

Minute n° : 2025/147

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires LE CHATEAU DE CAMIOLEpris en la personne de son syndic en exercice la SARL VINDICIS C/ SARL CITYA MANDELIEU

dont le nom commercial est CITYA PHENIX IMMOBILIER

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Firas RABHI

M^e Chloé MARTIN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires LE CHATEAU DE CAMIOLE

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL VINDICIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

SARL CITYA MANDELIEU

dont le nom commercial est CITYA PHENIX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La résidence [Adresse 10] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3]. La SARL CITYA MANDELIEU exerçait les fonctions de syndic de la copropriété jusqu’au 29 avril 2022, date à laquelle la société VINDICIS a été désignée comme nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

Exposant que la société CITYA avait conclu pour le compte de la copropriété un contrat de fourniture d’énergie avec le fournisseur d’électricité Engie sans mandat, sans information du conseil syndical ni mise en concurrence d’autres prestataires, la société VINDICIS, en sa qualité de nouveau syndic, a par courrier du 3 août 2022 mis en demeure la société CITYA de communiquer divers documents en lien avec le contrat souscrit.

En l’absence de réponse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] par l’intermédiaire de son syndic en exercice la SARL VINDICIS a fait assigner par exploit d’huissier en date du 02 janvier 2023 la SARL CITYA MANDELIEU devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 05 septembre 2024, elle sollicite du tribunal de :

CONDAMNER la société CITYA à payer au SDC LE CHATEAU DE LA CAMIOLE la somme de 351 368 € au titre du préjudice financier causé par le manquement à ses obligations de consultation du conseil syndical et de son obligation de mise en concurrence,

CONDAMNER la société CITYA à payer au SDC LE CHATEAU DE LA CAMIOLE la somme de 5 000 € au titre du préjudice distinct du fait de la résistance abusive, causé par le manquement à ses obligations de consultation du conseil syndical et de son obligation de mise en concurrence,

REJETER les demandes, fins et prétentions de la société CITYA et plus précisément de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une prétendue procédure abusive,

En tout état de cause :

CONDAMNER la société CITYA à payer au SDC LE CHATEAU DE LA CAMIOLE la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société CITYA aux dépens,

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat indique que le syndic a commis une faute lui ayant causé préjudice en ne consultant pas le conseil syndical sur un acte parmi les plus important de la vie de la copropriété et en omettant de mettre en concurrence différents fournisseurs comme les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1965 lui en font obligation.

Il estime que le conseil syndical aurait dû être consulté, et oppose au syndic qui rappelle que les comptes ont été approuvés en assemblées générales le fait que l’approbation des comptes ne vaut pas quitus donné pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

Il invoque pour fonder l’obligation pesant sur le syndic, le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2018 au cours de laquelle a été voté que les marchés de plus de 3000 euros devaient faire l’objet d’une mise en concurrence, précisant que cette résolution n’a pas été modifiée ni supprimée lors des assemblées générales postérieures.

Il estime que son préjudice financier peut être évalué à 87 842 euros par an, soit 351 368 € sur le temps de durée du contrat de 4 ans, évaluation basée sur une offre de fourniture d’énergie du 28 mars 2022 émanant d’EDF.

Il invoque un préjudice distinct lié aux démarches entreprises et sollicite en conséquence la condamnation su syndic à lui verser une somme de 5000 €.

Il soutient en réponse au syndic enfin qu’aucune faute tirée de l’absence de résiliation du contrat ne peut lui être imputée puisque le contrat d’énergie ne prévoyait pas de clauses de résiliation anticipée, hormis le cas d’un manquement grave de la part du fournisseur.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, la SARL CTYA MANDELIEU sollicite du tribunal de :

A titre principal,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires a donné quitus à CITYA MANDELIEU pour l’ensemble de sa gestion ;

JUGER que la société CITYA MANDELIEU n’avait pas l’obligation de mettre en concurrence les contrats de fournitures d’électricité de la copropriété ;

JUGER que la société CITYA MANDELIEU n’avait pas l’obligation de demander l’avis préalable du Conseil syndical dans la conclusion des contrats de fourniture d’électricité ;

JUGER que la société CITYA MANDELIEU n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat ;

Par conséquent,

METTRE HORS DE CAUSE la société CTIYA MANDELIEU

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de condamnation à l’encontre de CITYA MANDELIEU de 351 368 euros au titre de son préjudice financier.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de condamnation à l’encontre de CITYA MANDELIEU de 5000 euros au titre du préjudice lié à une résistance abusive.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de condamnation à l’encontre de CITYA MANDELIEU de 2 500 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire,

JUGER que le syndicat des copropriétaires le [Adresse 5] a contribué à son propre préjudice en laissant perdurer le contrat de fourniture d’électricité conclu avec ENGIE.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires le CHÂTEAU DE CAMIOLE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour voir rejetées les demandes du syndicat, le syndic rappelle qu’il n’est tenu envers son mandant que d’une obligation de moyen et que sa responsabilité suppose la démonstration de l’existence d’une faute en lien de causalité avec un préjudice.

Il indique qu’il est constant que le quitus donné au syndic l’exonère de sa responsabilité pour la période sur lequel il est donné car il vaut approbation des comptes ; qu’en l’espèce, les comptes ont été approuvés jusqu’au 30 juin 2022, soit postérieurement à la mission du syndic ; que le premier contrat avec ENGIE a été signé le 1er février 2019 et le second le 23 mars 2022, de sorte que le syndicat a bel et bien eu connaissance de l’existence de ce contrat et l’a approuvé en connaissance de cause ;

Il affirme que l’obligation de mise en concurrence édictée par l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les marchés publics, et qu’une telle obligation dans la mise en concurrence des marchés privés ne peut résulter que d’une disposition contractuelle, aucune stipulation du contrat de syndic ne l’y contraignant. Il estime en conséquence que la faute contractuelle n’est pas démontrée.

Il considère qu’aucune disposition contractuelle tirée du contrat de syndic, du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale n’impose au syndic de demander l’avis du conseil syndical dans la prise d’une décision qu’il tient de ses pouvoirs propres, et affirme en conséquence ne pas avoir commis de faute engageant sa responsabilité à l’égard de la copropriété.

Subsidiairement, la SARL CITYA invoque la faute du syndicat qui en ne résiliant pas le contrat de fourniture d’électricité, à contribuer à maintenir son préjudice qu’il convient donc de limiter.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 16 septembre 2024 avec effet différé au 20 février 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mars 2025 pour mise à disposition le 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 17 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires, leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 18 de la même loi prévoit que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables des manquements commis dans l’accomplissement de son mandat.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.»

Il s’en déduit que la mise en concurrence et l’obligation de consultation du conseil syndical prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont obligatoires que si un montant à partir duquel elles doivent être mises en œuvre a été fixé en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » démontre que les copropriétaires ont adopté une résolution n°13 au cours de l’assemblée générale annuelle du 19 mars 2018, prévoyant que les marchés de plus de 3 000 € devaient faire l’objet d’une mise en concurrence et d’un avis préalable au conseil syndical. En l’absence de décision de la copropriété revenant sur cette résolution, le syndic avait l’obligation de respecter cette décision. Il n’est pas contesté qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée, et que le conseil syndical n’a pas été préalablement consulté. Ainsi, les montants de dépenses annuels exposés dans le cadre du contrat de fourniture d’électricité étant largement supérieurs au seuil fixés par les copropriétaires, il est établi que le syndic CITYA n’a pas respecté son engagement et a commis une faute contractuelle susceptible d’engager sa responsabilité.

Pour se voir exonérée de cette responsabilité, la défenderesse invoque les quitus délivrés par la copropriété pour les périodes considérées.

En l’occurrence, il résulte des pièces versées que le syndic alors en exercice cabinet Phenix Consultant (racheté par la suite par la SARL CITYA) a conclu pour le compte de la copropriété un contrat de fourniture d’électricité avec ENGIE prenant effet du 1er février 2019 au 31 janvier 2022 ; un nouveau contrat avec la même entreprise a été conclu par la SARL CITYA le 23 mars 2022 pour une période courant du 1er février 2022 au 2026.

Il sera relevé que le syndicat ne fonde ses demandes que sur l’exécution du second contrat conclu le 23 mars 2022 pour une durée de 48 mois. Ainsi, s’il est exact que les copropriétaires ont dans le cadre d’une résolution n°4 adoptée au cours de l’assemblée générale du 21 novembre 2019 donné quitus au cabinet Phenix Consultant (racheté par la SARL CITYA), pour sa gestion sur l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, ce quitus est indifférent au cas présent, puisqu’il ne porte que sur le premier contrat souscrit.

Or, aucune des pièces fournies n’atteste d’un quitus donné au syndic sur sa gestion des comptes sur la période durant laquelle le contrat de fourniture litigieux, souscrit le 23 mars 2022, a été conclu. Il est en outre constant que l’approbation d’un budget prévisionnel, obtenu en l’espèce pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, ne peut valoir quitus pour les dépenses à venir.

La défenderesse échoue à démontrer avoir reçu un quitus l’exonérant de sa responsabilité.

La SARL CITYA invoque encore la faute du syndicat qui n’aurait pas demandé la résiliation du contrat et aurait ainsi contribué au préjudice dont il est demandé réparation. La possibilité de résiliation par le client est cependant limitée par l’article 10-1 des conditions générales de contrat au cas de force majeure ou de manquement grave de la part du fournisseur à son obligation de vente. Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre de la copropriété qui n’avait pas la possibilité de changer de fournisseur d’électricité jusqu’à l’échéance du contrat le 31 janvier 2026.

La requérante justifie, pour caractériser son préjudice, d’une offre émise le 28 mars 2022 par EDF entreprises, et d’un tableau de projection des dépenses en fonction des deux offres, celle d’ENGIE souscrite par l’intermédiaire de CITYA, et celle d’EDF, dont il résulterait un écart annuel de prix de 87 842 euros soit, pour les 4 années de souscription du contrat, un préjudice total de 351 368 euros.

Le préjudice subi par le syndicat du fait de l’absence de mise en concurrence et du défaut de consultation du conseil syndical ne peut cependant correspondre qu’à la perte de chance d’obtenir une offre plus avantageuse.

En l’espèce, la requérante produit une offre émise dans un temps proche du contrat réellement souscrit, et émanant d’une entreprise reconnue et fiable. La probabilité que cette offre ait remportée son adhésion est donc importante. Néanmoins, le préjudice résultant de la perte de chance de souscrire à cet abonnement ne peut se confondre avec le seul préjudice financier invoqué en demande, dès lors que de nombreux autres facteurs découlant des conditions de l’offre, particulièrement en matière de fourniture d’énergie, sont prises en compte par les clients au moment de leur choix, comme par exemple, les mécanismes d’indexation, ou encore l’application de tarifs différenciés en fonction des horaires de consommation. Le préjudice de perte de chance subi par la requérante peut en conséquence être fixé à 60% du préjudice financier allégué, soit la somme de 210 820,80 euros.

La SARL CITYA invoque enfin la faute du syndicat qui n’aurait pas demandé la résiliation du contrat et aurait ainsi contribué au préjudice dont il est demandé réparation. La possibilité de résiliation par le client est cependant limitée par l’article 10-1 des conditions générales de contrat souscrit avec ENGIE au cas de force majeure ou de manquement grave de la part du fournisseur à son obligation de vente. Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre de la copropriété qui n’avait pas la possibilité de changer de fournisseur d’électricité jusqu’à l’échéance du contrat le 31 janvier 2026.

Le moyen du syndic visant à ne voir retenue sa responsabilité que s’agissant des factures émises en application du contrat jusqu’au 28 avril 2022, date de la fin du contrat de syndic, est inopérant dès lors que la faute de gestion invoquée a entraîné un préjudice de perte de chance portant sur la souscription d’un contrat sur une période postérieure à la cessation des fonctions de syndic.

La SARL CITYA sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 4] la somme de 210 820,80 euros en indemnisation de son préjudice.

Aucun préjudice distinct que la perte de chance de souscrire un contrat plus avantageux n’est démontré par le syndicat requérant qui sera débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 5000 €.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Conformément à l’article 1240 du code civil, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

La SARL CITYA demande réparation du préjudice occasionné par l’action du syndicat demandeur, considérée comme abusive.

Toutefois, tel n’est pas le cas en l’espèce, à plus forte raison alors qu’il a été fait droit aux demandes principales au fond des demandeurs.

Cette demande sera donc rejetée.

L’article 32-1 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2017-892 du 6 mai 2017 dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamé », et ce même en référé.

Le caractère abusif du droit d’ester en justice résulte du but exclusivement dilatoire de l’action et de la volonté de nuire qui résulte des débats et des pièces. En l’espèce l’abus d’ester ou son caractère dilatoire ne sont pas démontrés.

Il n’y a pas lieu en conséquence au prononcé d’une amende civile.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SARL CITYA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance ;

Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge du demandeur. La SARL CITYA sera condamnée à verser la somme de 2500 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SARL CITYA sur ce fondement sera rejetée.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SARL CITYA MANDELIEU à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 4] la somme de 210 820,80 euros en exécution en indemnisation de son préjudice de perte de chance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Le Château de [Adresse 4] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice distinct ;

DEBOUTE la SARL CITYA MANDELIEUde sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ;

CONDAMNE la SARL CITYA MANDELIEU à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2500 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL CITYA MANDELIEU de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CITYA MANDELIEU aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 06 juin 2025.

Le greffier, Le président,